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2019-10-29 21:17:57
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집값이 상승세를 타는 동안 건설사들은 분양을 쏟아낸다. 하지만 실제 입주가 이뤄지지는 않으므로 공급부족은 계속돼 집값은 계속 오른다. 그러다가 3~4년 뒤 본격적인 입주가 시작되면 공급이 초과되면서 집값은 햐향안정세를 보인다. 이 시기는 대체로 분양이 잘되지 않아 건설사들은 분양을 미룬다. 3~4년뒤에는 입주물량이 줄어들어 다시 집값이 상승하는 원인이 된다.
우리나라 집값은 2000년 이후 네 번의 파동을 겪었다. 첫 번째 파동은 외환위기 여파로 발생했다. 1998년 집값이 12% 넘게 폭락할 정도로 극심한 불황이 오자 아파트 분양이 거의 중단되다시피 했다. 3년 뒤에는 입주물량이 거의 없었던 탓에 심각한 공급 부족 현상이 일어나 2001년 이후 집값이 폭등했다. 2002년 전국 집값 상승률은 무려 16.4%를 기록했다.
2차 파동은 노무현 정부 때인 2006년(상승률 11.6%), 3차 파동은 이명박 정부 시절인 2011년(상승률 6.9%), 4차 파동은 박근혜 정부때인 2015년(상승률 4.4%)에 있었다.
주택수요를 좌우하는 가계 소득도 주목해야 할 변수다. 부동산 가격이 크게 올랐던 2017년과 2018년에는 가계소득이 큰 폭으로 늘어났다. 2017년 가구당 평균 소득은 전년보다 4.1%나 증가해 2012년 이후 4년만에 최대 폭을 기록했다. 반도체 슈퍼사이클이 시작되면서 급감하던 수출실적이 되살아나고 기업의 투자도 활성화돼 경제성장률이 3%대로 올라선데 힘입었다.
초저금리는 원래 집값 상승을 자극하는 요인이다. 하지만 국내외 경기 침체기에는 이전만큼 위력적이지 못하다. 집값은 다양한 변수로 움직이지만 그래도 일정한 패턴은 보여준다. 우선 수급요인으로 3~4년마다 작은 파동이 만들어진다. 글로벌 금융위기 같은 큰 위기는 10~15년 주기로 오곤 한다. 집값이 추락하고 시장에 공포감이 팽배할 때 실수요자들은 움츠러든다. 그러나 발빠른 투자자들은 이때를 기회로 활용해 압도적 차익을 누린다. 파동에 올라타는 법을 경험적으로 체득해서다 1998년 외환위기, 2008년 글로벌 금융위기는 10년 주기로 왔고 그 때 움직였던 사람들이 부동산 시장의 승자가 됐다.