현재 제가 살고 있는 건물이 경매에 들어간다고 합니다.
집행관의 안내문이 송달된 상태이고 안내문은 다음과 같습니다.
현재 해당 건물과 토지에 13년 4월에 등기된 근저당권 5억 2천만원이 설정되어 있습니다. (채권자는 새마을 금고)
토지와 건물 가격은 약 12억원 정도라고 합니다. (건물 보존 등기는 13년 4월 5일로 지은 지 2년이 되지 않는 건물입니다.)
건물은 4층으로 각층마다 방이 5개 있으며 총 15개의 방이 있습니다. (1층은 주차장)
세입자는 약 10세대로 평균적으로 5천만원 정도의 보증금을 걸어둔 것으로 보입니다.
여기에 집주인에 대한 일반 채권자들의 채권액이 4억 정도된다고 합니다. 다른 세입자 말로는 등기된 채권이라고 하는데
토지와 건물에 대한 등기를 확인해 본 결과 등기되어 있는 채무액은 근저당 5억 2천만원 뿐이었습니다.
저는 해당 건물 302호실에 보증금 1천5백만원, 월세금 22만원(명목월세금 17만원, 청소비 5만원)으로
14년 2월 4일에 입주하여 동일한 날에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었습니다.
배당요구 종기일은 15년 2월 9일이며, 아직 배당요구신청은 하지 않은 상태입니다.
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사실 관계는 여기까지 이고 이제 질문입니다.
1. 현재 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 임차보증금이 4천만원 이내여야 하며,
4천만원 이내에서 1400만원을 최우선으로 변제받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
저의 경우 월세금까지 환산하면 보증금 3700만원(명목 보증금 1500만원 + 2200만원)으로
주택임대차보호법 제8조 제1항에서 말하는 우선변제권이 있는 소액 임차인이 맞는 것인지 궁금합니다.
2. 소액보증금 임차인이 아닌 일반 임차인, 예를 들어 보증금 1억에 임차한 채권적 전세권자들은
소액보증금 임차권자가 아니라도 임대차보호법이 보호하는 소액 보증금을 우선변제받을 수 있는지 궁금합니다.
즉, 1억에 채권적 전세로 방을 얻었고 전입신고와 확정일자를 받아 대항력이 발생한 경우,
임대차보호법에 따라 전체 보증금 중 일부인 1400만원을 선순위 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있는 것인지요?
아니면 이미 소액보증금 임차권자가 아니어서 보증금의 일부 금액도 선순위 담보권자보다 우선변제받을 수는 없고
그냥 전세권자 혹은 대항력 있는 채권자로서 선순위 채권자가 변제 받은 후에 남은 건물 경락 대금에 대해
후순위 채권자보다 먼저 변제 받을 수 있는 것인지요?
즉, 소액보증금 임차권자는 아니지만 소액 보증금에 해당하는 금액에 대해서는 선순위 담보자권자보다
우선 변제받을 수 있는 것인지 궁금합니다.
3. 임대차보호법 제8조 제3항에 따라 부동산 경락 가액의 1/2 범위에서 소액보증금 최우선변제를
받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
예를 들어,
부동산 경락 가액이 7억, 선순위 담보권자의 채권액이 5억, 소액보증금 임차인 10명의 총 보증금이 3억인 경우
소액 보증금의 총합이 3억 5천을 넘지 않으니
소액 보증금 임차인은 보증금 전액에 대해 선순위 담보권자보다 우선 변제 받는 것이 맞습니까?
3-1. 위의 예에서 보증금이 2천만원인 임차인은 보증금 2천만원을 전액 우선변제 받는 것인지
아니면 1400만원에 대해서만 우선변제를 받고 나머지는 600만원은 일반채권자로서 변제를 받는 것인지 궁금합니다.
3-2. 또 부동산 경락 가액은 7억, 선순위 담보권자의 채권액이 5억, 소액보증금 임차인 10명의 총 보증금액이 4억인 경우는
어떻게 되는 것입니까? 이 경우 3억 5천만원 범위에서 소액보증금 임차인들끼리 보증금액에 비례해서
배당금을 지급받게 되는 것입니까? 아니면 1400만원 씩은 일단 변제 받고, 나머지금액에 대해서 비례 지급되는 것입니까?
(음, 이 질문은 너무 깊이 들어가네요. 그냥 소액 보증금 1400만원은 무조건 지급 받게 되는 것인지 궁금해서 그럽니다.)
5. 경매와 관련된 법률적 문제는 아닌데
지금 다른 세입자들이 건물 관리비, 즉, 전기세나 가스요금을 내지 말라고 합니다.
상황이 어떻게 될지 모르지만 일단은 여기서 계속 지내야 하는데
전기세나 가스요금을 따로 내고 계속 생활해서는 안 되는 것입니까?
수도세는 집주인이 일괄적으로 부담하고 있지만, 전기세, 가스요금은 개별계량이기 때문에
그냥 관리비 내고 거주해도 될 것 같은데 제가 저와 관련된 전기세 등은 계속 부담해도
다른 세입자들이 관리비를 지급하지 않으면 전기나 수도가 끊기나요?
후~ 처음으로 이런 일을 당해봐서 생각이 많아지네요.
암튼 저는 소액보증금 최우선변제권자로서
보증금 1천4백만원은 무조건 받을 수 있는 것인지 궁금하네요.
