| |  | | | ▲ <어떤 여유>, 2013- 공은비 |
전월세 폭등, 전세대란이 사회적 문제로 거론되기 시작한 지 오래다. 전세가격 상승의 괴로움을 견디지 못하고 아예 전세자금 대출을 받아 집을 사는 세입자가 있는 반면, 울며 겨자 먹기 식으로 월세로 쫒겨가는 세입자들의 고통이 ‘전세대란’으로 표현된 것이다. ‘전세대란’에 뒤이어 ‘난세(亂貰)’라는 신조어가 언론에 등장하는 가운데, 주목할 만한 기사가 눈길을 끌었다. 지난 10월 16일 서울시는 서울 5개 권역별 주택 전월세 전환율을 공개했다. 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 전세금에서 월세보증금을 뺀 액수를 월세로 나눠 구하는 방식이다.
서울시 자료에 따르면, 반전세 주택평균 월세 전환율은 연 7.8%로 나타났다. 예컨대 전월세 전환율 7.8%면 집주인이 2억원짜리 전셋집의 보증금 일부(1억원)를 월세로 돌릴 경우 연간 780만원(월 65만원)을 받는다는 의미이다. 서울시는 확정일자를 신고한 전월세 거래 중 월세계약 비중이 2011년 30%에서 올해는 35%로 늘었다고 밝혔다. 전세에서 월세로 전환하는 경우가 급격히 늘어나면서, 자칫 상식을 벗어난 월세계약으로 피해를 받는 세입자를 최소화하고 세입자들의 주거권을 강화하겠다고 제도 도입 취지를 설명했다. 전월세 문제가 심각해지면서 서울시가 나름대로 힘을 쏟는 모습이다. 그러나 전세 가격은 앞으로도 계속 올라가면서 전세물량이 줄어들고 월세 비중은 점점 늘어나는 것은 피할 수 없을 것으로 보인다. 왜 이렇게 문제가 됐고 앞으로 어떻게 전개될까?
한국 주택시장 구조와 사라지는 전세물량
전월세 문제를 이해하려면 한국 주택시장의 구조를 먼저 알아야 한다. 2012년 현재 전국의 주택점유 형태를 살펴보면, 총 1,773만호 중 자가소유 주택이 953만호로 전체의 54%가량을 차지하고 있으며, 전월세 등 무주택자는 820만호로 46%로 나타나고 있다. 특히 주택선호도가 높은 아파트의 경우, 자가소유는 417만호로 전체의 50%이며 전월세 무주택자도 413만호로 절반가량으로 나타나고 있다. 서울 지역의 경우 아파트 재고는 146만호로 나타나고 있으며, 이중 자가소유자는 58.5만호이고 나머지 87.8만호가 전월세 세입자들이 살고 있다. 아파트 평균 매매가격은 4억원정도이며 은행대출 없이 아파트를 자가소유한 사람은 27만호로 추산된다. 이들 27만 자가소유자들은 자신이 거주하는 아파트 뿐만 아니라 전월세 세입자들이 거주하는 아파트도 제공하는 다주택소유자이다. 이들이 보유하고 있는 아파트 수는 평균 4.3채에 달한다. 경기도의 경우 아파트 평균가격은 2.9억원이며 완전 자가소유자는 평균 2.7채의 아파트를, 인천의 경우 아파트 평균가격은 1.9억원, 완전 자가소유자는 평균 3채의 아파트를 소유하고 있는 것으로 추산된다.
인구의 절반이 거주하고 있는 수도권 지역의 전세가격은 주택 매매가격이 하락하는 것과는 반비례하여 이미 지난 2009년부터 계속 오르고 있었다. 매매가 하락에 대한 손실을 보전하려는 심리와 금리 하락으로 인한 전세이자소득을 보상하려는 심리가 결합해서 전세가 상승이 일어난 것이다. KB은행의 주택가격 동향 자료에 의하면, 전세가격은 2009년부터 2011년까지 33%나 급등했다. 이처럼 급등세를 지속하던 전세가 상승은 2012년부터 급격히 둔화되기 시작했는데, 그 이유는 수도권을 중심으로 하락세를 지속하던 매매가에 전세가가 근접했기 때문이다. 전세가가 아무리 높다고 해도 매매가를 넘을 수는 없다. 전세가격이 매매가의 70~80% 선을 넘으면 전세 제도의 가장 큰 장점인 원금 보장 기능이 지켜지지 않을 수 있다.
이런 이유 때문에 전세 수요자도 반전세(보증부 월세)를 선호하게 되는데, 안전하게 지킬 수 있다고 생각하는 최대한도를 보증금으로 하고 나머지 부분을 월세로 돌리는 것이다. 또한 저금리가 지속되면서 집주인인 다주택소유자 입장에서는 전세보다 수익을 더 얻을 수 있는 월세를 선호하게 되면서 전세물량이 월세물량으로 전환되기 시작했다. 결국 전세대란은 전세물량이 빠른 속도로 월세로 전환하려는 과정에서 벌어지는 미스매칭이라고 할 수 있다. 그렇다면 세를 놓고 수익을 얻는 다주택소유자 입장에서 전세를 월세로 바꾸면 과연 이득이 있을까? 집주인 입장에서 은행 이자보다 차라리 월세를 받는 것이 더 낫다고 생각하는 것이 일반적이다. 실제로 한국감정원이 발표한 「월세가격동향조사」에 따르면 2013년 9월 말 현재 전국 8개시도 월별 월세이율(1)은 연 9.84%다. 예금금리 연 2.60%와 주택담보대출금리 연 3.73%보다 6~7% 정도 높은 수준이다. 그중 서울 지역의 아파트 월세이율은 연 6.95% 수준이다. 전세를 월세로 전환하여 보다 높은 수익을 올리겠다는 집주인의 생각은 단기적으로는 합리적인 판단이지만, 결국에는 주먹구구식의 자충수가 될 수밖에 없다고 우리 연구소는 판단하고 있다. 결론을 미리 이야기하면, 전세물량에서 월세전환 물량이 늘어나면 늘어날수록 주택 매매가격은 급락할 가능성이 높다. 그 이유를 이해하기 위해서는 자본경제와 자산경제에 대한 이해가 필요하다.
주택시장, 교환경제에서 생산경제로 자본경제는 기업의 생산과 가계의 소비가 일어나면서 부가가치를 창출하는 플로우(flow) 경제다. 이에 비해 자산경제는 부동산, 주식, 귀금속, 외환 등 자산(또는 재산) 스톡(stock) 중심의 교환경제다. 자본경제는 생산활동을 통해 부가가치가 창출되는 생산-소비경제이고, 자산경제는 교환을 통해 가격을 찾는 교환경제인 것이다. 여기서 자산(asset)은 자본경제에서 생산요소로 투입되어 창출되는 부가가치에 대한 권리증(claim)이다. 다주택보유자들에게 주택은 임대소득이라는 부가가치와 시세차익이라는 교환가치를 안겨주는 투자자산이 된다. 주택 가격이 어떻게 결정되는지 주식 가격을 예로 살펴보면, 주식의 가격은 기업의 미래 수익력에 의해 결정된다. 과거 주가가 낮았기 때문에 올라야 한다는 것이 아니라 미래 시점에서 예상되는 수익에 대한 현재할인가치가 곧 오늘의 주식가격으로 결정되는 것이다. 주택가격도 마찬가지로 주택임대사업자의 임대수익 등 미래에 벌어들일 수 있는 수익력의 현재할인가치로 결정된다. 즉 플로우 관점에서 가격이 결정되는 것이 정상이다. 그러나, 주지하다시피 한국의 경우 주택은 경제발전 초기단계부터 투기의 대상이 되면서, 플로우 관점이 아니라 스톡의 관점에서 시세차익을 얻는 대표적인 투자자산으로 자리매김해왔다. 지어진 지 수십 년 된 낡은 아파트도 재건축 개발이익의 기대감 덕분에 감가상각 개념도 적용되지 않은 채 높은 가격수준을 유지할 수 있었다. 스톡 관점에서 도입된 전세제도는 다주택보유자들이 보유 주택수를 늘려갈 수 있게끔 유동성을 공급하는 자금줄 역할을 담당했다. 그러나 매매가가 지속적으로 하락하면서 시세차익에 대한 기대감이 사라지고, 저금리 기조가 자리잡게 되면서 다주택보유자들은 전세 대신 월세로 전환하기 시작했다. 이는 다주택보유자들이 주택을 더 이상 스톡 관점이 아닌 플로우 관점에서 바라본다는 것을 의미한다. 전세에서 월세로 전환하는 순간 주택가격은 시세차익이 아니라 미래 예상되는 임대수익에 대한 현재할인가치로 결정된다. 이것이 집값 하락의 핵심원인이 된다.
간단하게 실제 예를 살펴보자. 1982년에 건축된 강남의 개포동 주공 1단지 59㎡의 최근 매매가는 10억 4천만원이다. 이 아파트의 전세가격은 1억 5천만원. 은행 최대우대금리인 2.96%로 적용했을 때, 집주인이 전세금을 받아 은행 이자로 얻게 되는 현금흐름은 대략 연 450만원이다. 이 아파트의 월세는 보증금 3천만원에 월세가 70만원이다. 보증금의 예금이자와 연월세를 모두 합치면 930만원 정도가 된다. 매매가 10억 4천만원 아파트 1년 수익률이 1%가 안되는 것이다. 플로우 관점에서 계산하면 턱없이 낮은 수익률이다. 개포동 주공1단지 아파트 매매가격은 월세수익률이 높아서가 아니라, 재건축에 대한 기대감 때문에 지금껏 높은 가격을 유지하고 있는 것이다.
강남의 고가 아파트인 반포 래미안퍼스티지를 예로 들어보자. 2009년 입주를 시작한 이 단지의 60㎡ 매매상한가는 9억 6천만원, 전세상한가는 7억 2천만원이다. 반전세의 경우 보증금 4억, 월130만원이다. 전세보증금의 이자수익은 연 2천160만원이다. 반전세의 경우 연 2천7백60만원이다. 이 아파트의 집주인은 전세 대신 반전세를 공급할 유인이 더 크고, 반전세로 임대를 주게 되면 2.87%의 수익률을 얻게 된다. 은행 이자율에 조금 못 미치는 수준이다. 계산하기 편하게 이 두 지역 아파트의 현재 매매가를 10억으로 간주하고 보증금도 1억으로 간주해서 한국감정원이 발표한 서울 지역의 아파트 월세이율 0.58%(연 6.95%)의 수익률로 계산해보자. 매매가 10억의 연 6.95%를 얻기 위해서는 매달 560만원에 해당하는 월세를 내야 한다는 계산이 나온다. 과연 이 정도 수준의 월세를 내고 사는 사람이 얼마나 있을까? 월급이 아니라 월세다. 이정도면 억대연봉자들도 감당하기 어렵다.
월세전환 물량이 늘어날수록 집주인들은 다른 투자자산들과 수익률 비교를 하게 된다. 현금 10억원을 가지고 있는 자산가의 입장이라면 은행이자 3%보다 턱없이 낮은 수익을 내는 투자는 당장 중단한다. 아파트를 꼭 사야 한다면 최소 은행이자 3%보다 더 높은 수익이 날 때 구매를 하는 것이 이치에 맞다. 미국이나 일본 주택시장의 경우를 보면 월세수익이 대체로 매매가의 5~6% 수준이 된다. 미국의 경우에는 2008년 금융위기 전에 월세 수익률이 매매가의 6% 정도였다가, 2008년 이후에는 5%로 떨어졌다. 일본의 경우도 월세수익률이 5%대 정도이다. 초저금리 기조가 지속되는 두 나라의 은행예금 이자율로 치면 굉장히 높은 수준이라 어느 정도 거품이 끼어있는 셈이다. 실제로 고점에 비해 매매거래는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 어쨌든 미국이나 일본처럼 전문임대사업자의 적정수익률 5~6%를 만족하기 위한 조건은 월세가 지금보다 배 이상으로 오르거나, 매매가가 큰 폭으로 떨어져야 한다는 것이다. 물량공급이 많아지면서 월세가격도 낮아지고 있는 상황에서 지금보다 월세가 오르는 것은 불가능하다. 결국 아파트 매매가격이 대폭 하락해야 임대사업이 가능하다는 결론에 도달한다. 특히 현재 월세수익이 5~6% 이윤을 얻는 수준이 되려면 개포동 주공1단지 10억원짜리 아파트는 2억원 이하로 떨어져야 하고 반포 래미안퍼스티지는 4억원 이상 하락해야 된다. 만일 전세에서 월세로 전환되는 물량공급이 늘어나서 월세수익률이 더 떨어지게 되면, 매매가는 더 큰 폭으로 떨어지게 될 것이다.
재건축에 대한 기대감이 사라지고, 전세 대신 월세가 주거형태로 자리잡고, 주택의 매매가격을 스톡 관점에서 플로우 관점으로 평가하게 된다면 가격 급락을 피할 길이 없어진다. 이것이 바로 전세에서 월세로 전환되면서 발생할 수 있는 위험이라고 할 수 있다. 경기침체가 지속되면서 저금리가 계속되고, 매매가가 지속적으로 하락하는 상황에서 전세제도는 존재 이유를 상실하게 되고, 결국 한국의 주택시장은 다른 나라들과 마찬가지로 매매와 월세의 2중구조로 정착될 수밖에 없다. 주택시장에서 전세물량이 사라지게 되면 주택가격의 하락을 막을 수 없게 된다. 그 와중에 전월세 대란이 이어지면서 무주택 서민들의 주거안정은 심각하게 훼손될 수밖에 없다.
무주택 서민들의 고통 최소화에 집중해야 주택시장 거품이 붕괴되는 와중에 정부가 할 수 있는 일들은 많지 않다. 지금이라도 정부와 정치권은 빚을 내서도 마련하기 어려운 집값을 부양하는 정책이나 거래를 활성화시키는 정책을 당장 그만두고 시장이 가격결정 기능을 회복할 수 있도록 해야 한다. 가격이 일반서민들이 감당할 수 있는 수준으로 떨어지게 되면 거래는 저절로 활성화된다. 이미 박근혜 대통령은 지난 대선에서 서민주거복지 공약을 내세웠다. 공약대로 미분양 주택을 전세로 전환하는 등 저렴한 양질의 공공임대주택을 대량으로 공급하고, 전세에 비해 가격이 높은 월세를 은행 주택 대출금리 수준으로 현실화해서 무주택 서민들의 고통을 최소화해야 한다. 우선순위를 제대로 정해, 해서는 안 되는 일들에 미련을 버리고 더 이상 자원을 낭비해서는 안 된다. 할 수 있는 일들과 꼭 해야만 하는 일들에 집중해야 한다. 꼭 해야만 하는 일은 무주택 서민들의 고통을 조금이라도 더 덜어주는 일이다. 그 일은 정부와 정치권이 제대로 정신만 차리면 지금이라도 할 수 있는 일이다.
⑴ 월세이율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로 전월세전환율과 같은 의미이다. 월세이율(%)=월세가격/(전세보증금-월세보증금) | 
