얼마전까지만해도, 우리 경제는 '이제 곧 막장을 탈거다'라는 경제분석가들의 이야기를 많이 들었지만, 솔직히 지금은 반신반의 합니다. MB정권때부터 MB정권 말에 터질거다. 박근혜 정부가 시작이 되고서는 '이제 조만간 터질거다',  연말이 가까이 다가오면 '연말에 터질거다' 식으로 매번 대 재앙은 연기되어 왔죠.  곧 무너질것 같은 '카더라'체의 예측은 너무도 많이 들은 반면에, 주식폭락이나 부동산 폭락은 아직까진 일어나지 않고 있으니 말이죠. 막연하게 곧 재앙이 올것 같다는 무책임한 말과는 다르게 왜 이런 현상이 유지되고 있는지도 이제는 검토해봐야하지 않을까요? 공포로부터 벗어나려면 먼저 알아야겠죠.

부동산이 몰락할 것이다라는 예측은 대부분 서구나 특히 일본의 예를 많이 드는데요.. 몇가지 간과하고 있는 부분은 있다고 봅니다.

우리나라는 부의 쏠림현상이 다른 국가들보다 더 심합니다. 이 일부의 부자들이 대부분의 부동산을 쥐고 있다는 것이 일본이나 다른국가들과는 좀 다르고요. 이들이 존재하는한 부동산을 놀린다고 해도, 부동산의 폭락하는 일은 없을 것이다라고 생각 합니다. 

아래 사진처럼 2013년 기준으로 상위 10%가 전체 부동산의 62%를 보유했다면, 부동산이 폭락하려면 상위 10%가 먼저 망해야 한다는 전제조건이 필요합니다. 그러나 상위 10%의 부채비율은 10%~15%로 이들은 금융위기가 온다고 하더라도 비교적 안전한 자산형태를 가지고 있죠. 

<개인 및 기업 부동산 소유 비율>

이들 부자들끼리는 묘한 카르텔이 형성이 되어 있어서, 부동산 팔리지 않는다고 해도, 이들은 버텨낼 자금이 풍부하다는 것 입니다. 

안 팔려도 그냥 가지고 있어도 사는데 지장 없는 사람들이거든요. 따라서 부동산이 폭락을 하게되는 상황이 돌발하면 이들은 자신들도 매물을 내놓으면서 단기 유동성 위기를 벗어나려고 한다기 보다는, 이들은 풍부한 자금력으로 오히려 일정부분 폭락하기를 더 기다린다는 것이죠. IMF때 대부분은 고통속에 시달렸지만 현금을 충분히 보유한 상위 몇% 부자들은 오히려 자신들의 부를 축적했거든요.

만약 우리나라가 중산층이 많은 부동산을 보유하고 있다면, 경제상황에 따라서 중산층이 무너지면서 부동산이 폭락하는 현상을 맞을 수 있지만, 대한민국의 상위 10%의 부자들은 중산층이 집을 내놓았을때 이것들을 사들일 재력이 된다는 것이죠. 투자일 수도 있고, 자신이 보유한 부동산의 하락을 막기 위한 매입일 수도 있습니다. 

이들이 무너지지 않는다면 부동산의 폭락은 단연코 없을 것이라 생각 합니다. 단지 거래만 안될뿐이겠죠. 거래가 안된다고 부동산이 폭락한 사례도 없었습니다. 우리나라는 이상하게도 거래가 안되더라도 부동산의 가치는 계속 유지가 되었죠.

우리나라에서 부동산이 폭락하려면 이들 상위 10%의 부자들이 부동산 폭락으로 탈탈 털릴 정도가 아니면, 부동산 하락은 오히려 이들의 부를 더 키워주는 그런 찬스가 되지 않을까 생각 합니다.   

미국이 금리를 올려서 이자부담이 높아진다고 해도, 가계의 부채비율이 높은 중산층이나 서민층이 사는 아파트나 개인주택이나 해당이 될뿐, 대부분 부동산 전체가격을 좌우할 건물이나 부지등은 이미 재력이 풍부한 부자들에게 속해 있어서 이들 가격의 변동이 있을 여지가 부족하죠.

결과적으로 그냥 없는 사람만 쪽 빨리고, 그들의 부동산은 조금 더 가진이들에게 수직이동을 하겠죠. 그리고 그것을은 고가의 전세나 월세로 중산층에게 되돌아 갈 것이라고 생각 합니다. 상위 10%는 이처럼 점점 부동산의 소유를 늘리면서 이것들을 중산층이나 서민들을 대상으로 임대형식으로 보다 높은 금융수익을 뽑아내려고 하겠죠. 결국 부동산폭락은 고사하고 점점 더 부동산이 없는 국민들의 월 지출 비용만 더 높아지는 구조가 될 것입니다. 

일례로 강남의 부동산 부자들은 부동산 가격이 내려가면, 그냥 매물로 내놓는 일은 발생하지 않습니다. 자신이 싸게 팔면 주변의 부동산값 하락의 기준이 될 수도 있기 때문에, 마음대로 내놓지도 못합니다. 한국의 부동산은 부자들이 정하는 호가가 그냥 부동산의 가치 입니다.  

그리고 주식의 폭락은?  이것도 역시 잘 모르겠습니다. 

지금 사내유보금이 사상최대의 시기를 맞이하고 있죠. 우리 경제가 어려워진다고 해도, 기업들의 재무재표가 좋은데 쉽게 주식이 폭락하겠나요? 그냥 어려운 사람들만 뺑이칠 뿐이라고 봅니다. IMF와 외환위기로 기업들이 경헙치를 충분히 쌓은 상황이라서 쉽게 무너지지 않을 겁니다. 

이런 이유들로 아무리 정치가 삽질을 한다고 하더라도 부동산과 주식이 폭락하지 않는 것이죠. 

금방 경제가 무너질것 같다는 경고를 울리고 있으나, 실제 시장에서는 부동산은 떨어질줄 모르고 현상유지를 하거나, 주가는 폭락하는일 없이 지속적으로 꾸준히 오르며 떨어지는 않고 있죠. 이 상황에서 위기가 온다고 가급적 사지 않고 팔아버리라는 주문은, 결국 부의 집중현상을 가속화 하는 일이라 생각 합니다. 

지금은 부채비율을 줄이거나, 무분별한 생계형 투자를 조심하자는 시기라고 봅니다. 급하면 먹히는 시대니까요.

그리고. 부동산이 폭락하거나, 주식이 폭락하면 현 정권이 잘못했기 때문에, 이런 일이 발생하면 정권의 문제점처럼 이야기를 하는 곳이 많은것 같습니다. 그러나 현실은 항상 상대적 입니다. 상대적으로 부자들이 그것을 잘 견딜 수 있는지? 상장한 회사들이 개념치 않을만큼 준비가 되어 있는지? 를 고려해 본다면, 미국의 금리가 오른다고 하더라도, 어려워 지는것은 부자들이 아니라, 중산층과 서민층으로 국한될 것 입니다. 

저도 몇년전부터 주식은 폭락할거라고 가급적 주식은 사지 말라는 조언을 어머니께 시간만 나면 이야기를 했지만, 요즘은 그말 안한지 꽤 오래되었습니다. 외환위기가 온다고 하더라도 기업의 사내유보금이 워낙들 빵빵해서 기본적으로 경쟁력이 없거나 재무구조가 부실한 회사들이야 망하겠지만, 기술집약적인 회사들은 오히려 주변의 부를 흡수하면서 더욱 살을 찌울 것이니까요. 결과적으로 기술력이 있으면서 현금을 많이 보유한 회사는 더 잘 크게 성장할 것이라고 생각 합니다. 어차피 노동집약적인 산업에서 기술집약적인 산업으로 변하면서 점점 힘들어지는 것은 노동자이지 기업은 아니니까요.   

그냥 언제나 그렇듯이 어려운시기가 온다면 빚지고 없는 사람만 녹아나는 시대가 올겁니다. 너무 불안에 떨필요는 없겠죠.

그렇다고 부동산이 이제는 과거처럼 폭등할 가능성은 없어 보이니, 무리하지 않는 선에서 부채비율을 늘리지 않는다면, 불확실한 세상에서도 살아날 구멍은 있을 것이라 생각 합니다. 

사족) 비전문가의 개인적인 견해일뿐 입니다.