서울 '깡통 전셋집' 등장, "세입자 돈 떼일판"
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집값 하락·전셋값 상승에 주택대출+보증금 매매가 넘어서

서울에 담보대출과 전세보증금이 매매가를 웃도는 소위 '깡통 전셋집'이 등장했다. 이들 주택은 대출금 상환이나 이자납입 지연 등으로 경매처분될 경우 자칫 세입자들이 보증금을 떼일 수도 있어 주의해야 한다는 지적이다.

　서울 동작구에 전용면적 84㎡ 아파트를 소유한 김상진씨(가명, 48)는 세입자를 구하지 못해 발을 동동 구르고 있다. 2005년 매입한 아파트가 '악성 전셋집'이 돼버렸기 때문이다. 7년전 김씨는 5억원에 이 아파트를 매입했다.

2억원은 대출받고 2억2000만원은 전세보증금으로 충당했다. 이후 급전이 필요해 추가로 5000만원을 더 빌렸다. 전세 세입자의 경우 후순위(2순위)이긴 하지만, 당시에는 집값이 오르는 시점이어서 혹여 경매로 넘어가더라도 유찰없이 1회차에서 낙찰될 경우 보증금 보전은 그리 어렵지 않은 상황이었다.

　문제는 주택경기 침체로 집값은 떨어지는데 비해 전셋값은 오르면서 발생했다. 아파트값은 5000만원 하락했고 전세시세는 반대로 5000만원 올랐다. 김씨는 시세대로 세입자에게 보증금을 2억7000만원으로 올려달라고 요구했지만 추가 보증금을 마련하지 못한 세입자는 집을 비우겠다고 통보했다.

　하지만 집을 보러온 다른 세입자들은 높은 근저당 비율(55.6%) 탓에 계약을 꺼렸다. 인근 부동산 중개업소 관계자는 "근저당을 줄여야 세입자를 받을 수 있겠다"며 "지금은 2억원의 전세금도 과분하다"고 말했다. 

　김씨는 "4년 전엔 은행 대출과 전세보증금을 합쳐도 아파트 매매가를 넘지 않았다"며 "시세에 맞춰 전세금을 올리려 했는데 세입자를 못 구하게 될 줄은 몰랐다"고 한숨을 내쉬었다.

　이처럼 근저당과 보증금의 합산액이 시세를 훌쩍 넘어서는 '깡통 전셋집'이 발생하게 된 원인은 최근 몇 년동안 주택경기가 침체되면서 집값은 하락한 반면, 전세가격은 치솟았기 때문이다. 

　이중에는 2005∼2008년 가격 상승기에 무리하게 대출을 끼고 매입했던 아파트가 상당수여서 세입자들은 건전한 전셋집을 확보하지 못하고 집주인들은 세입자를 구하지 못하는 악순환이 빚어지고 있다.

실제 부동산정보업체인 부동산써브에 따르면 2008년 6월 대비 지난달 서울 평균 아파트값은 4.68% 떨어진 반면, 전셋값은 34.21% 상승했다. 같은 기간 경매 낙찰가율(부동산 태인 자료)은 91.34%에서 75.38%로 15.96%포인트 하락했다.

통상 은행대출과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70∼80%를 넘지 않아야 나름 건전성을 확보했다고 볼 수 있다. 집주인이 빚을 갚지 못해 아파트가 경매로 넘어가도 1회 유찰 수준인 80%선에서만 낙찰되면 세입자의 전세보증금을 전액 보호받을 수 있어서다.

하지만 최근들어 매매가와 경매 낙찰가율이 동반 하락하고 전세보증금은 오르면서 근저당과 전세보증금 합산액이 집값의 70∼80%대인 전셋집을 예전만큼 찾아보기 어려워졌다는 게 관련 업계의 분석이다.

수치로만 따지면 낙찰가율(75.38%)과 전세가율(52.1%, KB아파트시세)의 차이인 25%이내로 은행 대출을 받아야 하지만, 대다수 주택담보대출이 이를 넘어서기 때문이다.

전셋집을 구하고 있는 최 모씨(34)는 "동작구, 영등포구의 많은 전셋집을 둘러봤지만 근저당이 과다한 경우가 많았다"며 "언제 보증금을 떼일지 모르는데 어떻게 계약할 수 있겠냐"고 반문했다.

법무법인 서로의 서상수 변호사는 "경매 이후 보증금을 돌려받지 못할 경우 이론상으론 자동차 등에 대해 강제집행을 신청해 압류할 수 있다"면서도 "집이 경매로 나왔다는 것은 집주인이 대부분 재산을 탕진한 상태임을 반증하기 때문에 실제 강제집행을 해도 세입자가 얻을 수 있는 게 없는 경우가 대다수"라고 말했다.

그는 따라서 "확정일자를 가급적 선순위 근저당 보다 먼저 설정하는 게 그나마 세입자 피해를 막는 방법"이라고 조언했다.

// 전세값 떨어지겠네.
결혼적령기 사람들에게는 좋은 소식이고
하우스푸어들에게는.. ㅠㅠ