지난 글을 쓰고 다시 일터로 가려했는데 하나 더 쓸까 합니다.
갭투자의 순기능 하나를 적었을 뿐인데 다양한 의견을 접하네요. 오유 경게는 참 편협한 시각을 가진 분이 많다는 걸 느낍니다.
여러번 본인은 1주택이고, 수익성 물건을 통한 투자만 한다고 했는데도 갭투자 해놓고 망할까봐 몸닳은 사람 정도로 치부하는건
애교라 치고, 엄연히 오유의 룰이 있는데도 반말, 욕설등을 아무렇지 않게 하는 분들이 있는건 좀 놀랍습니다. 토론 룰조차 지키지
않는 사람이 과연 투기꾼을 도의적으로 비난할 자격이 있는지 돌아보시기 바랍니다.
갭투자에 관해 토론을 하면서도 그 원리조차 잘 모르면서 비난하는 듯한 댓글이 많습니다.
어차피 지나간 기법이지만 아주 간단합니다.
갭이 적은 물건을 세를 안고 사는 겁니다.
매매가 2억 아파트인데 전세 1.9억을 끼고 사는거죠. 천만원+취등록세, 복비 등 약 2천 안쪽이면 2억 아파트를 사는 겁니다.
(은행 대출?이 낄 여지가 거의 없습니다)
2억을 가지고 대출없이 아파트 1채를 살수도 있지만, 2억짜리 10채를 사는것이 갭투자입니다. 물론 시세 차익을 바라고 하는거죠.
몇년 뒤에 가격이 오른다면 대출없이 한채를 구입한 사람보다 엄청난 이득을 취하게 됩니다.
많은 분들이 제기하는 가격 하락시 문제를 가정해보죠.
2년뒤 2억짜리 아파트 시세가 1.7억으로 떨어집니다. 전세가는 1.5억으로 하락.
주인은 갱신하려면 4천의 자금이 필요하나 유동성이 없습니다. 1순위 세입자가 경매신청을 하겠죠.
감정가=시세로 가정하고, 아파트 낙찰률 90프로를 대입해보죠. (최근 서울은 94프로를 넘습니다)
1.53억이 낙찰가가 됩니다.
세입자는 4천을 손해보거나, 아파트를 낙찰 받는 것중 선택을 하게 됩니다.
변수가 있지만 대부분 이런 흐름으로 가게 되고, 실제 경매로 가는 경우는 드뭅니다. 왜냐? 주인이 경매에 넘어갈때까지 가만히
있지 않죠.시세 1.7억이면 1.6억에 급매로 내는등의 방법을 간구하게 되니까요.
최근 동탄의 60채 갭투자자 경매껀도 좀 악의적인 측면이 있어서 계속 오르내리지만 모든 경매가 취하된걸로 알고 있습니다.
세입자와 원만히 합의를 했거나 저렴하게 넘기는 방안으로 마무리 된 걸로 추측합니다.
갭투자 세입자의 최악의 상황이 돈 다 털리는 것으로 생각하는 분들이 많은데 그렇지는 않고, 대부분 경매로 가는 경우도 드뭅니다.
갭투자자는 범죄자는 아닙니다. 탐욕스러운 사람일 뿐이죠. 그리고 잘못됐을때의 대가도 가장 크게 치룹니다.
'전세입자=없는 사람=전혀 책임이 없는 사람' 은 아닙니다. 피해자인것은 맞지만요.
2억 주택에 1.9억 살 사람이면 그 주택을 구입할 여력이 있으나 여러 상황상 전세라는 것을 '선택' 한 사람일 뿐입니다.
본인도1.9억으로 10여채 갭투를 할 능력은 있는 사람인 겁니다.
전세 계약시 부동산으로부터 들을 수도 있고, 내가 계약할 물건이 갭투라는 것은 100프로 사전에 알 수 있습니다. 따라서 대응이
가능합니다.
오래전부터 정부는 전세보증보험 제도를 마련해서 홍보하고 있습니다. 몇만원 투자하면 최악의 상황에서 자산을 100프로 지킬 수 있습니다.
수억을 투자하는 일에서 이정도의 대비책을 마련하지 않았다면 전세입자에게도 약간의 책임은 있는 것이죠.
갭투를 옹호하는 것이 아니라 순기능도 있다는 글을 썼었고, 이번 글은 갭투의 원리를 적어봤습니다. 그닥 전문적이진 않지만 이런 의견도
있다 정도로 보시고 너무 감정적으로 받아들이지는 마시기 바랍니다. 여긴 경제 게시판 아닌가요?
모두 성투하시기 바랍니다
