어제 회사에서 부동산 교육을 가서 들은 내용입니다.

리츠 회사 대표가 나와서 리츠에 대해서 설명하는데..

부동산 특히 아파트 값에 대해서는 강하게 표현하더라구요.

아파트값 절대 못내린다. 내년에 아파트 30% 이상 폭등 가능성 있다.

2012년까지는 아파트는 꾸준히 상승이다. 그 이후는 정체다.. 라고..

논리는.. 주택보급률이더군요. 내용다 확실히는 기억안납니다.

정부는 그동안 주택보급률이 100%를 넘어서서 신규공급에 많이 신경을 안써왔다.

하지만... 실수요 주택보급률(용어를 까먹었습니다. 1가구의 1주택소유율이라고 보면 됩니다.)은 현재 48%가량 된다구 하더군요. 나머지 주택은 1가구 2주택 이상소유자들 소유..
일반적으로 외국의 경우..62%가량이 평균적이라고 하더군요(외국의 기준 들었는데 까먹었슴다. OECD기준였는지 가물가물)

수도권 인구 2천만명.. 4인 가족 기준으로 치면.. 500만 가구.... 실수요자 제외하고는 60%가 집이 없다...

그런데.. 이중 30%가량은 무XXX(까먹었음)계층이라 평생 집보유 못하거나 안한다.

나머지 30%는 집을 앞으로 소유하려는 계층.. 그럼 대충 약 120만~150만 가구 이상이 앞으로 주택을 보유하려 한다..

그런데 노무현 정권 3년동안 공급된 수량은 15만호 가량이다.. 제일 큰 신도시 예정지인 송파신도시가 5만호 가량이다. 단순계산으로는 송파신도시 같은게 20개 정도 더 필요하다. 그런데 그게 현실적으로 불가능하니깐 결국 용적률이라는 카드까지 꺼냈다.

공급을 짜내서.. 15만호가량씩 매년 공급한다고 하더라도...최소 2012년정도까지는 가야 공급과 수요가 맞아떨어질수 있다.

그 전까지는 어쩔수 없이 상승이 예상된다.

주로 수요와 공급 논리로 풀어가더군요.

그리고 일본의 거품 말이 많이 나오는데. 그건 때려죽여도 불가능 하다고 하더군여(굉장히 강한표현함)

일본의 경우 대출을 미래가치 상승분까지 잡아서 해줬다고 하더군요(전 들은그대로 전하는겁니다. ^^)

10억집 구입시.. 대충 3년 지나면.. 13~15억 되겠지.. 그럼 대충 10억 대출해줘도 되겠네.. 12억 대출해줘도 되겠네... 이런식으로..

우리나라는 은행에서 50%가량.. 제 2금융권은 80%가량까지 되려나?? 

일본의 경우 약간의 조정시 담보가치가 대출금 이하로 하락해버려서 시작됐다구 하더군여. 그리고 일본은 우선 상가대출이 시발점였다고 하더군요.10억담보로 10억 대출받았는데 9억원 되니깐 대출자는 이자원금 안갚고.. 그냥 담보 가져가라.. 하고 나자빠지고 은행은 회수하려고 여기저기서 매물 쏟아지다 보니.. 폭락이 더 폭락을 부르는...

그런데 우리나라는 어느정도의 조정이 나와도 담보가치가 대출금 이하로 내려오기는 힘들기 때문에. 까딱없다. 그리고 상가의 경우는 일반적으로 30% 가량 대출해준다. 그래서 까딱없다.라고 하더군요.

또 하나로는 수도권 말고 지방건설사들 위험한건 대충들 알고 있는 상황이져. 학계도 금융계도 정부도..
그사람 말로는  자기 생각에는 지방건설사들은.. 1분기넘기지 못할 소형건설사들 꽤 되는것 같다. 정부도 다연히 안다. 내년에 선거 치루려면 지방경기도 좀 살여놔야 한다. 소형건설사들도 돈좀 들어갈것 같다. 그럼 지방쪽 땅값까지 들썩일 가능성 굉장히 높은 상황이다.. 라는 의견이더라구요. 은마얘기도 해줬는데.. 결국은 풀어줄수밖에 없는데.... 지금 정권내에서는 결국 못할듯.. 풀어주는 순간 강남은 또 뛴다..재개발동안의 공급부족현상(도곡 렉슬의 예)

들은게 더 있는데.. 글로 옮기니 좀 두서도 없고.. 빼먹은 부분도 있는것 같은데 큰 줄기는 다 써놓은것 같네요. 

논리적으로 반론 해주실분 있으신가여?
전 지식이 짧아서 정말로 잘 모르겠습니다.. -_-
해박하신분의 반론 부탁드립니다.