비이성적인 집값폭등은 다가오는 대선 때문이다.  

평소엔 길게 설명하는게 가급적 줄여서 이야기 해 보지요..
미국의 연준위가 주택시장과 상품시장의 과열을 진정시키기 위해
기준 금리를 올리므로 인해서 전세계의 주택시장은 침체국면에
접어들었고 미국은 현재 주택컨퍼런스가 나올때 마다
과도한 침체를 걱정하는 시점입니다. 

그러나 한국은 2006년 11월 현재 주택시장 과열은 여전히 진행중이고
향후 1년간 이 과열은 잡히지 않을 가능성이 높습니다. 

>> 정권교체 기대감이 시장을 부추기고 있다. 

강남 외곽에서 전국으로 퍼져나가는 주택시장 과열에는
이러한 과열과 비이성적인 폭등을 정당화시키는 상징적인
지표가 존재합니다. 바로 강남 아파트 가격이지요.

강남 아파트 가격은 내년 대선이 끝나고 후년 새로운 정권이
들어서는 시점까지 떨어지지 않을 가능성이 아주 높습니다. 
그 이유는 전 세계 대도시의 주택시장 침체에도 불구하고
유독 서울만 폭등을 지속하는 근본 원인이 정권교체 기대감에
있기때문입니다. 

>> 강남 아파트 가격은 미래 가치가 반영되어 있다.

은마에서 촉발된 강남 아파트 폭등에는 미래 가치의 문제가
얽혀 있습니다. 
문제의 핵심이 토지도..여타 다른 주택도 아닌 아파트로
집중되었던 이유는 '강남 아파트들이 20년 이상 노후'되었기
때문입니다. 

개나리, 영동, 도곡에서 시작된 재건축은 이제 입주하고 있습니다.
은마, 개포 주공 1,2 단지는 승인이 났음에도 불구하고
재건축을 주민들이 보류하고 있지요.

보류하는 이유는 간단합니다. 용적률 등.. 현재의 재건축 제한 조건을
완화시켜주길 기다리는 겁니다. 

검단 등..이번 정부의 11.15대책이 만약 강남 재건축에 적용되면
실제 예를 들어 개포 주공 1,2단지의 13평형 아파트는
재건축 이후 20평형대에서 30평형대로 바뀌게 됩니다. 

인근 신형 아파트들(동부 센트레빌..도곡 렉슬)과 비교한다면
가격은 현재보다 적게는 2억에서 많게는 5억가량 상승하게되는
셈이지요.

이는 지금 재건축을 보류한 은마, 진달래, 개포 주공에만
해당하는 문제가 아닙니다. 실질적인 강남의 최대 노른자위의
핵심 아파트들.. 서초동 우성,신동아,무지개..
압구정동의 신구현대, 한양.. 대치동의 선경, 우성, 미도 등등..
거의 모든 아파트들이 지은지 20년 이상된 노후 아파트들이고
재건축 규제가 완화 된다면 당장에 재건축에 돌입할 것입니다. 

즉 현재 강남 아파트 가격은 현재의 평형대와 주거 조건으로
형성되어 있는 것이 아니라... 재건축 후 받게될 분양 평수에서
재건축비를 뺀 가격에 형성되어 있는 것입니다. 

>> 강남 주민들을 선동하고 있는 한나라당..

현실적으로 한나라당이 아니라 공화당.. 민정당이 다시
살아나 정권을 잡는다고 하더라도 현재 개정된
보유세와 양도세.. 재건축 규정의 근간을 바꾸는 것은
불가능에 가깝습니다. 그 이유는 그동안 허무맹랑하게
진행되었던 보유세와 주택시장의 문제들을 가장 합리적인
방식으로 겨우 돌려 놓았기 때문입니다.

한나라당이 집권을 해도 그들은 약간의 조정
(이를테면 괴세증가 50% 부활, 종부세 9억 규정의
한시적인 탄력적 운영)을 고려해 볼 수는 있을 지라도
그 이상의 근간 자체를 흔드는 개정은 그들도 원하지 않고
불가능하기도 합니다. 

그럼에도 불구하고 한나라당은 마치 그들이 집권하게 되면
양도세가 폐지되고 보유세가 과거의 한심망난했던 구석시시대로
돌아갈 것 같은 뉘앙스를 풍기고 있고..
마치 강남 재건축을 전면 허용할 것인냥
수요가 있는 곳에 공급한다는 애매모호한 자세를 취하고
있지요.. 이는 선거정략에 불과합니다. 

>> OECD국가 중 최하위권을 내달렸던 보유세..

한나라당과 보수 언론들은 마치 보유세가 아파트값을 억제하는
데에 아무런 효과가 없을 것이라고 단정하여 말합니다. 

정말일까요? 성북동, 한남동, 역삼동에 밀집된 고급주택가를
예로 들어 봅시다. 과거 정권은 고밀도 고성장의 기치 아래
좁은 땅에 많은 사람들이 살 수 있는 아파트 우대 정책을 폈고
그 결과 땅의 평수로 세금을 매기고 땅의 크기에 따라
강력한 누진세율을 적용했습니다. 

이러한 정책으로 인해 8.31 이전의 아파트 보유세는
가진 땅이 없어서 거의 과자값 수준의 보유세를 물게 된 것입니다.
반면 호화 주택들의 경우는 강력한 누진세율을 적용받았고
지난 수십년간 8.31정책과 동일한 보유세를 납부해 왔습니다.

그 결과 주거성에서 더 뛰어난 호화주택들은 거래가 되지 않았고
집값은 정체 상태에 머물렀습니다. 물론 그들은 오년전이나 
지금이나 20억 내외의 가격이므로 싸다고 할 수는 없을 것입니다.

이제 우리는 20억이 넘는 4-50평형대의 아파트들을 쉽게 보고
있습니다. 이들은 호화주택이 그러했던 것처럼 고가 주택으로써
세금을 납부하는 것은 당연하고 과연 거주자가 OECD 국가 중
최하위권에 불과한 보유세금조차 납부하지 못한다고 한다면..
그 의미는 단 한가지입니다. 현재의 아파트값은 절대적으로
거품 속에 들어와 있거나 혹은 한국에 소수 부유층이 절대적으로
증가한 것이겠지요..

과연 과도한 거품인지 소수 부유층이 급격히 증가한 것인지는
길게는 3년 뒤, 짧게는 정권교체 이후에 극명하게 드러날 것입니다. 

>> 강남 재건축의 급진적인 허용은 경제를 파탄 낼 수 있다.

일부 한나라당 인사들과 보수학자들은 공공연히 강남 재건축을
완화하자는 주장은 내비칩니다. 

물론 한나라당 전체가 그러한 멍청한 주장을 하고 있지는 않습니다. 
또한 그러한 주장을 하는 정치인 역시 선거에서 유리한
교두보를 확보하기 위해 하는 것이겠지요..

반면 그러한 주장을 옹호하는 일부 보수 학자들은
간단히 학자적인 양심을 팔아먹었거나 혹은 그야말로
머리가 텅 빈 식충들이겠죠..

정권 교체 후 재건축이 완화될 것을 기대하면서
강남의 20년 이상 노후한 아파트들은 프리미엄이 급속도로
붙어있는 상태입니다. 여기서 그들의 요구대로 규제를 풀어
버리면 미래가치가 30평형은 40평형이 되고..40평형은 50평형이
되기 때문에 이전보다 더 급격한 폭등을 가져오게 될 것이고
이러한 폭등은 상승에서 소외된 다른 지역으로 확산되어
버려 90년대 일본보다 더욱 심각한 상확에 직면하게 될 것입니다. 

>> 언젠가는 재건축을 허용해야하지만 당장은 안된다.

위와 같은 이유로 당장 허용해서도 안되고..
만약 한나라당이 현재의 애매모호한 부추기기를 즉각 멈추고..
정권교체 이후 주택 정책에 관련한 전면적인 허용은 
절대로 없다고 입장을 밝힌다면..
현재는 집값은 연착륙에 성공할 수 있을 것입니다. 

그러나 그러한 상황을 기대할 수는 없습니다. 
만약 만의 하나 한나라당이 집권 후 만약에라도
규제를 허용할 경우.. 부동산은 급격한 오버슈팅 후
엄청난 피해를 양산하며 붕괴할 가능성이 아주 높습니다.

그와 달리 아마도 가장 유력한 시나리오로
한나라당이 집권 후 현재의 틀을 유지한 채 연착륙을
유도한다면 일정부분 경제의 피해는 줄일 수도 있습니다. 

만약 한나라당이 지금까지의 펌푸질을 계속해 온 상태에서
만약 노무현과 DJ연합이 재집권할 경우 그들은 한나라당이
펌프질한 폐해를 짊어져야 하는 과도한 부담을 갖겠지요..

>> 결국 현재의 과열은 대선을 전후 해서 자연해소된다.

정치인들에게는 정권장악만이 목숨만큼 소중한 일이겠지만..
일반 국민들이 피해를 입어서는 안됩니다. 

결국 어떠한 경우의 수라도 대선 전후로 집값을 하락할 것이고
각 정당은 선거전은 하되 지금이라도 경제적 피해를 막는
제방을 쌓아 연착륙을 고민해야 합니다. 

>> 11.15담보대출 규제는 시장경제를 훼손하는 것으로 즉각 중지되야한다.

만약 대한민국이 자본주의 시장경제가 아니라면 
담보대출 규제등의 정책을 펼 수 있습니다. 

저는 자본주의자가 아니기 때문에 비자본주의적이거나
반시장적인 일련의 정책들을 옹호합니다. 

그러나 현재는 자본주의 시장경제이고 만약 자본주의를 포기
할 것이 아니라면 시장 경제의 원칙을 훼손하는 정책을 
채택해서는 안됩니다. 

담보대출은 인류가 5천년 이상 해왔던 상거래의 근본원칙입니다. 
담보대출은 담보물의 가치에 따라 돈을 빌려주는 것으로
그것에 상환 능력이나 신용 상태 여타의 조건들이 감안될 수는
있을 지라고 전면적으로 개입해서는 안됩니다. 

만약 담보대출에 상환능력 신용상태가 우선적으로 개입된다면
사회적인 저소득층은 비록 담보물이 존재해도
고소득층에 비해 차별되는 결과를 낳게 됩니다. 

즉 학력이 낮고 급여가 낮은 저소득층은 자본주의의 주요한
원리 중의 하나인 지렛대(레버러지) 투자를 할 수 없게 되고..
반대로 학력이 높은 고소득 엘리트 층은 자기 담보물보다도
더 많은 지렛대를 이용하는 권리를 갖게 되는 것입니다. 

주택담보 대출의 규제는 개별 은행에 맡겨야 하고..
정부는 현재의 부동산 가치의 하락으로 인한 담보가치의
하락에 대해 객관적인 자료를 제시하여 경종을
울리는 것으로 만족해야 합니다. 

은행들은 대선을 전후하여 급격한 대출 회수에 나설 가능성이
높고 그로인하여 주택가격이 급격히 하락하는 경착륙이 일어나지
않도록 제언과 제시하는 자세가 필요합니다.
이미 그들의 동향보고서에는 거품의 문제를 기정사실화 하고 있고
그들은 알아서 대출 퍼센티지를 조절할 것입니다. 
만약 그렇지 못한 금융기관은 그들의 실수이니 그들이
무너지는 것까지 도와줄 필요는 없습니다. 

>> 세계 경기는 당분간 확장 가능성이 높다..

한국에서 일어난 주택시장 과열의 문제는 한국 정부가
초기대응에 실패했던 것에 그 원인이 있습니다. 

뉴욕, 런던..파리를 거쳐 바르셀로나 뉴델리..상해까지..
미 연준위는 IT경제의 추락 이후..금융소득의 대안 장치로
일정부분 부동산 가격 상승을 용인하였고..
세계 투기 자금들은 달러화 약세에서 도망치면서
달러화 표시 자산의 매도와 부동산 상품에 대한 매입 전략으로
대응하였습니다. 그 결과 국제 원유가격은 급등 후 고점을 쳤고..
금,구리, 아연 등 상품 가격 역시 폭등하였습니다. 

2006년 상반기를 기점으로 상품 가격은 고점형성 후 폭락하였고
주택시장 역시 진정되었죠.. 이는 연준위가 연방 기준금리를
올려서 상품과 주택시장에 몰린 자금이 빠지도록 하였기 때문입니다..

그러나 한국은 초기에 일정한 부동산 상승은 용인하고..
이미 미래 가치가 형성된 강남 재건축 단지를 일정부분 허용하고..
얼마간의 전체적인 레벨 업 이후 보유세와 연준위 금리 인상에
맞춰 5.25-5.5bp가량의 금리 인상을 유도했어야 합니다..

그러나 인위적으로 무조건 틀어막으려고 했던 결과..
역효과를 낳았고 이제는 엄청난 버블을 걱정해야 하는 처지에 몰린 것입니다..

세계 경기는 향후 몇년간 확장를 지속할 가능성이 높습니다. 
경기의 확장은 주식과 부동산의 동반 상승을 가져올 것입니다.
그러나 한국의 일부 지역의 거품은 도가 지나친 것으로
연착륙을 위해 여야가 공히 협력하지 않는다면
세계의 경기확장에서 소외되며 빈곤의 나락으로 추락할 가능성이
존재합니다. 

정권이 교체되는 2008년은 일본국체가 대규모 상환되는 해이며..
세계 경기의 확장에도 불구하고 아시아권 경제는 뒤숭숭하며
불안한 성장을 할 가능성이 있습니다. 
그러한 시점에 만약 현재의 부동산 버불이 연착륙하지 못하고
보다 확산된 후 2008년에 급격한 추락을 한다면
한국 경제는 파탄에 직면할지도 모릅니다. 

지금 정부가 해야 하는 것... 한나라당이 해야 하는 것..
정권 탈환에 눈이 먼 일부 보수 언론이 해야 하는 것..
입신출세에 미쳐 발악하는 골 빈 학자들이 해야 하는 것은..
주택 위기를 부추기거나.. 여기서 뭔가 한방을 보여주겠다는.. 
깃발주의적 태도가 아니라 시장 자체는 그것이 어떠한 기대감
속에 있던 시장 자체에 놔두고..

주택시장이 보다 부드럽게 연착륙할 수 있도록 이후를 대비하는
것입니다. 지나간 일을 들추어 당쟁을 펼치고..
시장의 흐름에 따라 오버슈팅해 버린 시장을 때려잡겠다는
발상은 멍청한 짓거리일 뿐입니다..