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  • 게시물ID : economy_17288
    작성자 : 탐화
    추천 : 4
    조회수 : 3270
    IP : 223.33.***.60
    댓글 : 22개
    등록시간 : 2016/02/04 18:04:02
    http://todayhumor.com/?economy_17288 모바일
    부동산 가격 하락 예상 시나리오
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    개인적으로 공부할 겸 생각해 본 부동산 하락 시나리오 입니다. 
    이상한부분이나 추가할 내용 있으면 알려주세요.
    1. 발단
    1-1. 금리인상

     - 러시아 중앙은행, 환율방어 위해 금리인상... 10.5→ 17% 
    http://mobile.newsis.com/view.html?ar_id=NISX20141216_0013359716&cID=10100

     - 미국 금리인상 후폭풍... http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2016010587581

    러시아의 경우 유가 하락에 따른 영향이 더 크기때문에 실제 우리나라 금리가 저정도로 오를 순 없으나,
    우리나라 금리는 미 금리에 영향을 받을거고 미 금리는 0.25%씩 4회 = 1%인상 예정,
    그에 따른 한국 기준금리 및 은행금리는 그 이상 오를 가능성이 있음.
    그에 따른 주택담보대출 부담 증가 발생

    2-2 실직 또는 자영업자 부채 증가

     - KDB증권에서 추려낸 한계기업리스트 270개 http://gall.dcinside.com/board/view/?id=stock_new1&no=1515841

    한계기업증가에 따라 정리해고/파산 기업 발생. 당연히 실직률은 증가하고, 주택담보대출 부담 증가.

     - 자영업 생존률 20%미만 http://m.todayhumor.co.kr/view.php?table=economy&no=16424

    자영업자들 중 자기자본으로 사업을 시작한경우는 그나마 문제가 덜 되지만, 주택/신용 대출을 통해 창업한경우 마찬가지로 대출부담 증가


    2. 전개
    2-1 대출금 상환목적의 부동산 매도 발생 급매(대출금 이자 부담) → 상대적으로 주변 가격보다 낮게 매도 → 가격 하락.

    그와중에 이런 애들이 부동산 가격 하락 주도

     - 깡통전세 
    http://m.todayhumor.co.kr/view.php?table=humorbest&no=1131281


    3. 절정
    3-1. LTV규제로 인한 매물 발생

    - LTV,DTI란?
    ttp://m.yna.co.kr/kr/contents/?cid=AKR20150601199300002&mobile

    주변 아파트 가격하락으로 LTV비율 변동 발생
    Ex) 1억 아파트를 6천 대출끼고 샀을 때 : 60%
          1억 아파트가 7천으로 가격 하락 시 : 83%
          자본비율 70%초과로 13%에 대한 초과금 (910만원)상환 발생 → 상환불가시 부동산 매도 → 아파트값 추가하락 → LTV 추가규제 → 악순환

    4. 결말?

    이 게시물을 추천한 분들의 목록입니다.
    [1] 2016/02/04 20:28:38  210.178.***.251  랩하는펀드  93269
    [2] 2016/02/05 01:13:04  39.7.***.184  코로존  134140
    [3] 2016/02/05 08:56:55  210.121.***.129  거북이등갈비  58757
    [4] 2016/02/07 07:54:05  222.104.***.212  초롱이아빠  422400
    푸르딩딩:추천수 3이상 댓글은 배경색이 바뀝니다.
    (단,비공감수가 추천수의 1/3 초과시 해당없음)
    yenlang(2016-02-04 18:17:01)220.90.***.192추천 2
    1. 금리인상 -> 주택담보대출 부담 -> 전월세 상승 -> 집값 상승
    2. 자영업 생존률 하락 ->역시 안정적인건 부동산 -> 땅값 상승
    3. 대출 연체율 증가 -> 국가적으로 신용회복 및 저금리 대출 방안 -> 유동성 증가 -> 집값 상승

    몇가지 이유에서 부동산 경기는 국가 입장에서 절대 침체시키기 힘든 것 중 하나죠..
    전체적인 경제 기반에 영향을 줄 뿐 아니라 세금등의 문제로... 빚을 내서 부동산을 사라고 하지 집값이 하락하는 걸 보고있지만은 않을것입니다.

    집값이 떨어지려면 금융위기때 이미 떨어졌어야 해요....
    댓글 2개 ▲
    탐화(2016-02-04 18:28:32)추천 0
    부동산 경기를 나라에서 침체시기기 어렵다는 의견에는 동의합니다.
    그래서 지금까지 하락 못하게 잡고있는중이죠.
    각종 규제완화부터 시작해서 진즉 연착륙 했어야 할 부동산 가격을 지금까지 계속 떠받들어 왔다고 생각합니다.
    하지만 규제완화는 무상이 아닙니다. 대가가 있죠. 그게 가게 부채와 국가부채라고 생각합니다. 그게 한계까지 왔다고 봐요 저는
    나노니나노(2016-02-04 18:42:59)58.126.***.62추천 0
    금융위기 때 떨어졌었습니다.

    그래프 보세요.

    그리고 다시 올라가고 있는 겁니다.

    첫 댓님 논리는 한정된 공급일 경우 가능 합니다만, 현재 아파트는 초과공급 상황 입니다.

    집값이 상승할려면 살 수 있는 사람들이 먼저 존재해야 합니다.

    현재 내수침체의 원인을 소비자들의 구매력 하락으로 보고 있는데, 아파트는 더 심각한 상황이죠.

    그리고 선분양제도 문제도 끼어있구요.
    [본인삭제]응??(2016-02-04 19:11:00)121.98.***.40추천 0
    댓글 1개 ▲
    탐화(2016-02-04 19:28:34)추천 0
    우리나라는 금리을 미 금리 이하로 내릴 수 없죠...
    yenlang(2016-02-04 19:37:30)220.90.***.192추천 2
    금융위기때 집값이 떨어졌다구요? 제가 알기론 거품이 많이 있던 아파트들이 집값이 떨어졌을 뿐 일반인이 구매 가능한 집값은 거의 제자리를 유지했을 뿐으로 알고 있습니다.  몇% 잠깐 떨어지다 바로 원래 위치로 회복했지요.. 급매물 몇개만 팔렸구요..
    그리고 지금 과공급이라고 하는데... 과공급을 가지고 있는 것은 건설사지 일반인이 아닙니다. 집값이 떨어지려면 싸게라도 팔려고 해야 하는데..
    과거 어땠냐구요?? 건설사에서 전세로 돌렸습니다. 절대 싸게 팔지 않죠..(대표적으로 부영아파트..)
    지금 과공급이라고 해도 집없는 사람 많습니다. 신규 아파트에 대한 수요는 꾸준하구요..
    그리고 금리가 오르면 집값은 오릅니다..
    http://news20.busan.com/controller/reController.jsp?newsId=20151228000353
    통계적으로는요..
    가장 중요한건.. 지금은 집 두채 이상 가지고 투기 목적으로 사는 사람이 그리 많지 않아요.. 금융 위기를 겪으면서 어느정도 면역이 되어 있습니다.
    단순 시장논리로는.. 한 4-5년 버티면 원가 회복하는데 뭐하러 팔겠어요?
    (그리고 부동산에서 이렇게 꼬십니다.. 금방 오를꺼라고.. 싸게 내놓지 말라고...)

    국가적으로 획기적인 대책을 내놓기 전에는 집값이 떨어지는 것은 힘들구요..
    국가차원에서 가장 쇼크 없이 하는 방법은.. 물가 상승률 대비 조금 오르도록 잡고 있는 것이 전부입니다.
    댓글 8개 ▲
    탐화(2016-02-04 20:07:54)추천 0
    집 두채 이상 가지고 투기 목적은 적을 지 몰라도 집 한채당 부채비율이 그때비해 높아요... 심지어 부동산 부양 목적으로 DTV비율을 60%에서 70%로 높였어요.. 그 결과가 가게 부채 1100조 돌파구요. 적어도 가게는 금융위기때 보다 더 위기입니다
    yenlang(2016-02-04 20:57:41)220.90.***.192추천 1
    집 한채만 있을때는 팔고 다른데로 가고 싶어도 못갑니다.  선택해야 하죠.. 전월세로 갈 것이냐.. 무리해서라도 빚을 값을 것이냐..
    집이 한채일때는 대부분 후자인 것입니다. 그리고.. 빚이 많아도 집의 100% 빚인 사람은 별로 없죠.. 한채만 가지고 있는 사람은..
    한 70%가 빚이라고 하면, 그 이자를 값는 것이 월세를 내거나 전세 몇천씩 오르는 것 보다 남는 것입니다.
    거기다 주택연금 등.. 집이 있다면  어떻게든 돈이 나올 구석은 있는거죠..
    (뭐 돈이 안되는 단독주택 같은건 예외로 합니다. 그건 어차피 싸게 팔린다 해도 집값 추이에 영향을 주진 않을테니까요..)
    과거처럼 집을 여러채 사는 것이 이득이라고 나와서 빚내서 집사던 시기는 아니라는 것이죠..

    또한 지금 금리도 금융위기 전과 비교하면 매우 낮은 편이죠.. 앞으로 금리가 오르면 빚내기도 더 힘들텐데 좀 더 버텨보는게 낫죠..

    또 집값 하락에 대한 전조증상은 경매상황에서 확인할 수 있습니다.
    경매에서 조차 낙찰이 안되면 정말 심각한거죠.. 금융위기때 그랬습니다.
    지금은요? 매물이 없대요.. 16년 상반기까지는 별로 안나올꺼라고 합니다.
    http://www.moneyweek.co.kr/news/mwView.php?no=2015120913198082317

    지금 집값 떨어질 걱정 하는건.. 아직 시기상조에요...
    탐화(2016-02-04 21:38:40)추천 0
    일단 DTV규제이후 집값의 70%이상은 대출받을 수 없어요.
    그 상황에서 대출을 끼고 집 샀을때 현재는 월세보다, 전세보다 이익이라고 판단했을겁니다.
    하지만 위에 제 글을 읽으시면 발단부분 즉 금리 인상 혹은 실직에 따른 수입 감소 시에는 그게 불가능 하다는거에요.
    더이상 그 집을 유지 할 수가 없다는 겁니다.
    어쩌겟어요 더 손해인 걸 알고서라도 현제 집을 팔고 지금보다 더 비싸진 월세를 들어가야만 하는 상황이 오겠죠
    물론 이게 한두명에 국한된 상황이라면 집값이 더 오를겁니다
    하지만 대다수의 가게가 부채로 허덕이는데 그게 가능할까요?
    yenlang(2016-02-04 22:20:51)220.90.***.192추천 1
    탐화// 집을 안가져보셨군요...
    대한민국에서 집이라는 심리적 위치는 매우 중요합니다.
    다른 것들보다 우선이죠. 집이 없어봤거나 집 때문에 고민했던 사람들은 더하구요..
    즉 많은 사람들이 집을 싸게라도 팔때는요... (단순히 가끔씩 나오는 스팟 매물이 아니라요..)
    거의... 국가 경제가 파탄이라고 볼 수 있습니다.
    금리 인상은 기껏해야 1%/년 정도구요. 그나마 경기가 좋을때죠.. 실직은.. 대규모로 집 있는 사람들이 실직하지 않는 이상 한꺼번에 급락할 일은 없을꺼에요.. 띄엄띄엄 나오면 별로 의미가 없죠..
    그리고.. 위에도 적었듯이.. 보통은 버티다가 경매로 넘어갑니다. 집을 싸게 팔기보다는요... 그래서 경매 매물이 많이 나오고, 인터넷이나 기사가 많이 뜰 때 그때부터 흐름을 봐도 늦지 않은거죠...  역시 과거에 비슷했습니다...
    탐화(2016-02-05 08:04:26)추천 1
    제 글의 요지는 발단의 두 상황 발생시를 다루고 있습니다.
    지금 금리가 오른 상황도 아니고, 대량실직도 발생 전이죠.
    경매물량같은 후행지표로 판단할 수 없습니다.
    그리고 금리1%를 너무 쉽게 보시네요.. 기준금리 1%면 은행금리는 적어도 2~3% 상승입니다. 1억만 대출받아도 이자비용만 연간 200~300 추가 됩니다. 현재 주택담보대출이 3%인데 추가분까지 감안하면 연간 이자비용만 500정도라는 거죠. 원금 말고 이자만.. 그 상황에서 실직 또는 추가 금리인상 상황이 나온다면 현 1100조대 부채중인 가게에서 버텨낼까요?
    yenlang(2016-02-05 14:32:57)220.90.***.192추천 0
    1-2%가 적은 금액은 아니죠.
    그리고 탐화님께서 설정하신대로 위기가 올 가능성 역시 높은 것은 맞습니다.
    그러나 그렇게 두기에는 너무 위험하다는 거죠.
    그리고 빠져나갈 구멍은 많습니다.

    현재 사회 전반적으로 위기인 것은 맞습니다.
    그런데 과거랑 다른 것이,
    지금은 부동산 투자에 의해 생긴 위기가 아니라는 거죠.

    과거의 성장 가도를 달리다 위기가 온 것은 무분별한 투자에 의해 생긴 위기였습니다.
    때문에 금융권 위주로 시작해서 위기가 오게 되었지요. 물건을 싸게라도 팔아서 메워야 했습니다. 경매물건들이 쏟아져 나오고....
    하지만 지금은 사회 전반적인 위기입니다.  팔 물건 조차 없어요.
    지금 말씀하시는 것은 마지막 남은 자기 집을 싸게 팔아야 한다고 하는 것인데요
    대출 구조만 봐도 현재 주택담보 대출의 많은 부분이 생계형입니다.
    http://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20151018010009699
    즉, 집을 여러채 구매하기 위해 담보를 받은 사람은 과거에 비해 매우 적을 가능성이 높습니다.

    이런 구조가 깨진다는 것은 사회적으로 정말 심각함을 의미합니다.

    통계적인 수치는 그렇다 치고..
    위에도 얘기했지만 집이 한채밖에 없을때는 집의 판매는 최후의 수단으로 선택하게 될 가능성이 높습니다.
    그리고, 그나마도 보통 팔기보다는 경매로 내놓을 가능성이 높습니다.
    경매 자체가 시간을 벌어주는 역할을 하니까요. 그사이에 어떻게 자리가 잡히고 돈이 좀 생기면 경매 가기 전에 멈출 수도 있구요.
    그동안 살 집도 있는 셈이구요..
    집값이 떨어지게 되면 금융쪽도 국가쪽도 피해가 막심하게 됩니다.
    그러니 이 단계가 가기 전에 돈을 풀 가능성이 높은 것이죠..  어떻게든 손실을 줄여야 하니까요.
    (개인이 잘 살고 하는것은 그들에겐 관심 없겠죠..)

    언젠가는 집값이 떨어질 수도 있습니다.
    그러나.. 그 떨어진 집값이 지금보다는 훨씬 높은 가격일 가능성이 높습니다. 최대한 떨어져봐야 지금 가격 정도일꺼에요..

    잔머리 조금 굴려보면요..
    사회가 불안해서 집을 못살 것 같으면요..
    집값을 엄청 올려요.. 경기가 살아나는 듯 하게끔...
    그리고 나서 거품이라고 말해요
    그리고 값이 좀 떨어지면 사람들 체감상 떨어졌다고 생각해서 서로 사려고 할꺼에요. 이때 돈도 좀 풀구요. 규제도 좀 풀고..
    그럼 은행권은 그리 손해보지 않으면서 해결할 수 있지요...
    yenlang(2016-02-05 14:36:47)220.90.***.192추천 0
    아.. 생각을 해보니 서로 생각하는 기준이 다른거 같네요.
    개인적으로 통계의 함정이라고 생각합니다.

    집값을 기준으로 얘기하지만 같은 지역이라도 아파트냐 주택이냐에 따라 다르고
    신축이냐 오래됬느냐에 따라서 다른데요.

    저는 일반적으로 사람들이 원하는.. 즉 제가 집을 알아보고 다니면서 사고 싶어하던 지역을 기준으로 설명하는 추세였던 듯 하네요.
    싼 곳은 지금도 쌉니다.. 오래되면서 가격 떨어지는 곳도 많구요.. 별로 관심이 없을 뿐...

    하지만 신도시, 신규아파트 (지은지 5년 이내), 신규 분양가는 꾸준히 오르고 있더군요..
    탐화(2016-02-05 16:58:20)추천 0
    집을 여러채 갖기 위해 대출을 받은사람이 상대적으로 적을것이란 의견에 동의합니다.
    마찬가지로 지금 주택담보대출이 생계형이라는 점도 동의합니다.
    하지만 생계형이기 때문에 더 위험하다고 생각합니다. 최후의 수단이 되어버렸으니까요...

    주택담보대출 총액
    http://m.pressian.com/m/m_article.html?no=123296

    전전년도 자료지만 가져와 봅니다.
    이때 가게 총 부채가 1000조 였습니다. 이때 주택담보대출이 400조 입니다
    여기서 LTV규제를 60→70%로 완화했고,
    그러자마자 가게 빚이 37조 증가합니다.
    그리고 그 중 35조가 주택담보 대출입니다

    우리나라는 다른나라에 비해 집에대한 집착? 애착이 강합니다. 그래서 다른것들을 다 포기하고 주택에 올인한 상황이죠.. 그것도 빚을내서.. 그걸 권장한게 정부입니다. 정책으로 나옵니다. LTV, DTI 규제 완화로요..

    정책은 무상이었을까요? 아닙니다. 기준금리를 인하했죠. 그러면서 정부 부채마저 증가합니다.

    집값을 잡는 방법이요? 간단합니다. 금리를 올리면 됩니다. 하지만 이제 못하죠.. 이미 정부, 가게에 부채가 너무 많아요...
    그래서 더욱 위험합니다. 연착륙이 힘드니까요.
    집값을 조금 떨어뜨리기는 올리기보다 더 힘들껍니다..

    지금 위기가 부동산만의 위기가 아니라는 점도 동의하지만 지금 위기의 시작이자 해결책은 부동산입니다.
    PC돌이(2016-02-04 20:31:41)223.33.***.19추천 0
    부동산 정책의 미스로 현재 내수부진이 발생하고 있는거 처럼 전국 아파트의 본격하락 그 전에 이미 상가공실이 오만상 터지겟쥬~
    댓글 0개 ▲
    cyberbrain(2016-02-05 02:44:25)70.30.***.39추천 2/5
    ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 또 시작이네
    한국의 부동산은 다른 자산가치에 비해 절대 버블정도가 심한편이 아닙니다
    한국의 임금, 지대가 꾸준히 오른다는점은 그만큼 가치가 올랐다는점이죠
    만약 한국의 부동산이 님 바램대로 폭락을 한다면 미국 주식부터 해서
    캐나다, 호주 부동산 / 북유럽의 자산 모두 개박살 난다는점만 알아두십시오
    님들이 그렇게 염원하던 '복지'국가에서 부터요 ^^
    http://www.todayhumor.co.kr/board/view.php?table=economy&no=16197&s_no=11441905&kind=member&page=1&member_kind=total&mn=696494
    댓글 5개 ▲
    탐화(2016-02-05 08:09:03)추천 2
    윗분처럼 토론을 하는 태도를 보여주세요.
    -임금이 계속 오른다구요?
    15년전 현재 임금비교
    http://m.todayhumor.co.kr/view.php?table=bestofbest&no=230972

    버블을 누가 판단하나요? 그걸 알아서 일본 땅값이 터졋고,
    서브프라임이 터졌나요? 다들 그 당시는 문제 없다했습니다.

    그리고 미국, 유럽이 터져서 우리나라가 같이 터질 순 있어도
    우리나라가 터지므로 미국, 유럽이 망한다는 말에는 동의히기 힘드네요
    ㅂㅍ(2016-02-05 09:46:54)112.145.***.149추천 0
    헛소리 하고 자빠졌구만 다른 자산가치에 대한 버블 정도가 심한 편이 아니라는 근거부터 가져와주시지요?
    endwhy(2016-02-05 13:03:00)125.140.***.140추천 1
    음..
    버블이 위험한 이유가 현재 버블인지 어쩐지 모르기때문이라고 들었습니다.
    실제 버블이 터지기 전까진 버블이였는 모르니 계속 거품이 커져간다는거죠..

    일본 버블 에관한 다큐에서 어떤 장미꽃이 있는데 이 장미꽃은 가격이 얼마던 무조건 사간다. 라는 인식이 생겨버리면 꽃한송이가 100만원이던 1000만원이던 무조건 삽니다. 200만원, 2000만원에 팔면 무조건 이익이니까..
    근데 어느순간부터 아무도 이 장미꽃을 안사면 이 장미꽃은 10만원 1만원...으로 끝도 없이 떨어지죠.

    이미 수요보다 공급이 많고, 집값도, 일반적인 월급으론 살수 없을만큼 올랐다면, 저는 버블이라고 생각되네요.
    cyberbrain(2016-02-07 01:39:15)70.30.***.39추천 0

    링크가보면 그대로 나오는데 생트집잡는것은 매우 수준떨어지는 짓입니다
    답답하기는.... 임금정체는 전세계적이며 님들이 그렇게 빠는 서양국가들이 훨씬 심합니다 한국은 그래도 오르죠
    cyberbrain(2016-02-07 01:40:07)70.30.***.39추천 0

    임금 대비나 지대 대비나 둘다 한국은 완만하거나 떨어졌고 님들이 그렇게 빨아대는 '복지국가'에서는 급등했죠
    이게 Fact입니다 선동꾼들아 ^^
    문트(2016-02-05 21:41:45)27.1.***.205추천 0
    이러해서 박근혜정부에선 어떤수를 쓰더라도 부동산 가격을 부여잡을려고 할텐데
    결국엔 어떤 정책까지 꺼낼지 무섭네요

    김무성의 조선족 발언도 그냥 나오는 말은 아니라고 생각하는데요

    그들의 기득권을 지키기위해 그들의 가격을 지키기 위해 어떤희생까지 실행할지... 정말 걱정입니다
    댓글 0개 ▲
    [본인삭제]서연이아빠(2016-02-08 22:03:13)1.228.***.97추천 1
    댓글 0개 ▲
    답답한이나라(2016-02-09 20:33:44)14.35.***.235추천 0
    난그냥 금리든뭐든  솔직히 다필요없고

    밑에 인구절벽 이거하나만봐도 길게봤을땐 떨어질거같은데
    댓글 0개 ▲

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