증권맨이 본 부동산시장의 가격하락의 논리. 

개인적으로 집값은 떨어질것으로 예상합니다. 

아이러니하게도 제가 돈을 모았던 이유는 증권시장이 아닌 부동산시장이었습니다. 오히려 증권시장에선 돈을 많이 날렸죠 

하지만 이젠 부동산시장은 과거 주식시장의 거품논쟁을 보는듯합니다. 

흔히 우리나라에서 저금리기조로 인해 부동자금의 이동처를 크게 두 시장으로 봅니다.. 

즉 주식시장과 부동산시장입니다. 

물론 환율을 이용한 외환거래나 원재재를 이용한 금이나 광물이런 거래는 일반인들이 하기 힘들죠. 가장 우리와 근접해있는것이 바로 주식시장과 부동산시장입니다. 

그래서 흔히 주식시장과 부동산시장을 상반된견해로 생각하시는분들이 많지만 예를들어 주식이 오르면 돈이 그쪽으로 몰려가서 부동산시장이 안좋고 이런식으로 예상하지만 아닙니다..서로 보완하고 같이 움직입니다..다만 시차적인 차이가 있을뿐이죠. 

근데 그것은 어디까지나 정상적일때이야기입니다. 
둘중 어느 한 시장이 무너지면 돈은 급격히 반대시장으로 흘러가거나 아님 은행에 다시 부동자금으로 묶입니다. 그러나 지금은 분명 저금리기조이기때문에 은행에 돈이 몰리지는 않을겁니다.. 

전 일단 7년전에 주식시장이 거품논쟁에 휩싸이면서 (특히 코스닥 IT거품논쟁) 
주식시장이 붕괴될때 거의 전재산을 잃으면서 사회낙오자가 되는듯했으나 남아있는 종자돈으로 융자받아 집을 장만한것이 다시 회복하게 만들어줬습니다. 

즉 전 주식시장에 돈이 최고치로 들어올때쯤에 거품논쟁에 휩싸이면서 주식시장이 폭락할때 그 대체재인 부동산을 매입하게 되었던것입니다. 
왜냐하면 그 대체재인 부동산은 정체기였으니깐요. 

이런 제가 부동산을 이젠 별로 안좋게 보기시작했습니다. 
이유는 아주 간결합니다. 
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정말 집없이 소외된 사람들이 더이상 집값이 오르는것을 못참아서 집을 사기시작했기때문입니다..즉 정말 실수요자들이 집을 사기때문입니다. 

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주식시장을 보면서 느낀것인데 항상 주식시장의 고점은 주식에 대해서 안좋은생각을 하던사람들까지 참고참다가 도저히 못참고 주식을 샀을때가 바로 고점이었습니다. 

그전엔 주식은 투기다 ..아니다..할때는 소리소문없이 올라갑니다. 

예를들어 노무현정부들어서 700포인트대에서 900포인트대까지는 정말 소리소문없이 올랐습니다..주변에 주식해라고 권유하면 투기꾼소리나 듣고 ..주식은 절대 아니다고 이야기를 했습니다. 

근데 900포인트넘어 천포인트를 넘을때쯤에 뉴스에서 알아서 주식시장이 많이 올랐다면서 광고를 해주고 여전히 저평가라고 모든전문가들이 이야기하더군요. 

그때 노무현대통령이 앞으로는 주식시장이 대세입니다.하면서 자신이 직접 간접투자로 8천만원을 가지고 시작했었죠..아마 수익이 지금쯤 많이 났을것입니다. 
1000포인트좀 넘어서 투자했을겁니다. 

그때도 소위전문가들은 이구동성으로 그랬죠..단기적으론 몰라도 장기적으론 아직 저평가라고요. 

지금 1400포인트언저리입니다. 
주식시장도 사실 많이 올랐습니다. 주식시장이야기는 나중에 다시하기로 하고요 

일단 주식시장을 과거 고점일때는 보면 그전에 전문가들사이에서 의견이 좀 나뉘어집니다. 그런데 소위전문가라고 하는사람들은 매우 안좋게 전망하는경우는 거의 없습니다..대체적으로 낙관론자들입니다. 

그래서 전문가들사이에서 거품논쟁이 약 비관이 40%만 되어도 사실 거의 고점이라고 보시면 됩니다. 그리고 저평가되었을때에는 사실 거품논쟁이 없습니다. 

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단기적상승에 따른 조정이 예상되지만 장기적으로는 어쩌고 저쩌고 
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이런 단어가 나오지 거품이란 단어는 좀처럼 안나옵니다..거품이란 단어가 나오기시작하면 전문가들사이에서도 의견이 분분하다는이야기고 이것은 지금당장은 아니더라도 조만간 터질수있는 아주 명백한 증거가 될수있습니다. 

그리고 두번째는 절대로 무시못할것이 바로 정부의 정책입니다. 

이러한 정부의 정책이 일년,이년만에 된다고는 생각하지않습니다. 

증권사도 외국 증권사처럼 투자은행식으로 가야하고 주식시장도 이제 이렇게 변해야한다고 외친적이 수십년전부터인데 아주 조금씩조금씩 변해가고 있고 최근 자통법으로 인해 상당히 진일보하게 나가게 되어있습니다. 

즉 정부의 정책의 결과는 사실 몇년후에 나타난다고 볼때 8.31부터해서 각종정책들의 결과는 아마도 내년부터 좀 효과가 나지않을까합니다. 

주식시장은 주가가 올라야 다들 좋아하지만 부동산시장은 부동산이 안정되고 제가격을 찾아야 좋아합니다. 
그런데 주식시장이 가장 안좋을때의 이유가 뭐냐면 바로 불확실성입니다. 
좋던 나쁘던 터져야 좋은겁니다. 

예를들어 북한이 핵실험을 조만간 한다더라하는것보다 그냥 핵실험을 해서 주가폭락을 한번 경험하고 다시 처음부터 시작하는것이 더 좋다는겁니다. 
미국이 이라크를 침공한다더라할때는 주가가 안좋아도 막상 침공하면 주가는 올라갑니다..주가는 선행성이 있으니깐요. 

부동산도 마찬가지입니다..부동산시장도 불확실성이 난무하니 (정책의 신뢰성)부동산가격의 안정을 바라는 심리의 반대로 오히려 급등을 해버리는거죠. 

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자 여기서 제가 경험했거나 주변투자자들이 투자징크스를 말해볼까요? 

주식시장에서 참고참고 못참아서 주식을 사면 항상 꼭대기였고요 
안팔고 안팔고 있다가 도저히 못참아서 팔면 항상 저점이었습니다. 

즉 무슨말인고 하니 시장에서 항상 마지막에 피해를 보는사람들은 정말 투기꾼이 아닌 일반 선량한 사람들이었습니다. 

투기꾼이야 시장이 좋든말든 상관없이 수익을 올리거나 손해를 보거나 하지만 시장의 불확실성으로 인해 그동안 꾸준히 인내하던 사람들이 행동하면 항상 반대로 시장은 반대로 움직이더라입니다. 

그러한 논리로 볼때 이제 부동산시장은 거의 꼭대기입니다. 

요즘은 강남같은곳이야 뭐 투기적수요도 일조했다면 강북이니 검단신도시니 다른 기타 수도권에서도 이젠 실수요자들이 도저히 못참고 집을 매수할려고 한다면서요.. 그사람들 매수하면 조만간에 터집니다. 

시장의 불확실성도 그때가면 확실성으로 바뀝니다. 
시장의 확실성이란 정부정책과 의지이지요. 

과연 이 정부는 부동산잡을 생각은 있는지? 능력은 있는지?다음정권때는 바뀌겠지하는 불확실성이 의지와 능력이 보이는 확실성으로 바뀌는순간에 거품은 터집니다. 

전 개인적으로 노무현정권은 정책의 불확실성과 정책집행의 미숙점으로 부동산이 급등했지 의지나 노력은 여타 어느정권보다 인정해줍니다. 그래서 그런 불확실성과 미숙함은 나아질것이니 집값하락의 이유로도 봅니다. 

가장 중요한것은 심리입니다. 
심리가 지금 집을 살려는 사람들의 심리는 부동산시장이 저평가 되어있어서 
지금 사면 아마 적기다라고 생각해서 사는것이 아니고 지금못사면 영원히 집을 못살정도로 집값이 급등하는것이 아닌가하면서 초조한맘에 실수요자들이 집을 살려고하고 있고 집주인들도 우리집은 냉정하게 수요공급이나 내재가치가 이정도 가치는있다가 아니고 주위집값을 보니 이러하니 우리도 그정도는 받아야한다는 심리로 가격결정을 하기때문에 제가 보기엔 정상적인 시장은 분명 아닙니다. 

제 친구넘이 6개월전에 집을 살려고하는것을 전 엄청 말렸습니다. 
친구넘 결국 집을 사서 6개월만에 3천만원벌었다고 합니다. 

전 냉정하게 말했습니다. 3년후에 보자고. 
어차피 지금은 평가금액일것이고 니가 집을 팔고 세금정산 다 한뒤에 3천만원벌었는지 보라고요. 니가 집에 들어가기위해 들였던 원금과 세금과 이자돈을 3년후에 지금집보다 더 좋은 집을 산다면 ..아님 지금 집값이 더 떨어지면 내말이 맞을거라고 했습니다. 

양도소득세물면서까지 집을 팔생각은 없더군요..그러면 최소 3년후에 봐야합니다 
지금 돈 몇천만원올랐다고 조급할것도없지만 자랑할것도없습니다. 

거품이란 ...단순히 조정을 뜻하는것은아닙니다. 
진짜 거품이 꺼지기시작한다면 자기돈으로 매수한사람은 몰라도 융자받은사람은 이자돈이 더 올라가고 집값은 하락하고 할때 쓰리고에 피박까지입니다. 


그렇다고 지금 주식시장에 투자해라고 하는것은 절대아닙니다. 
주식시장도 많이 올랐고 사실 주식시장은 들어가야할시점인지 아닌지는 저도 모릅니다. 그러나 주식시장의 경우 조정받을때 들어가면 괜찮다고 봅니다. 
왜냐면 이젠 주식시장은 체질개선이 많이 되었습니다. 

이전엔 개인들이 80%직접투자하던것이 지금은 50%대로 떨어졌고 간접투자로 점점 활성화될 추세입니다. 외국인들이 미친듯이 주식을 팔아도 이젠 외인들 눈치를 안보는시장으로 체질개선이 되었습니다. 

이런 체질개선은 몇번의 주식거품으로 인해 폭락의 경험을 안고 얻어진 결과입니다. 그렇다고 해도 지금 주식해란말은 못합니다. 
주식은 어찌보면 더더욱 위험할수도있으니 감히 누구에게 주식을 해란말은 절대못합니다... 
더욱이 부동산시장이 안좋다고 이야기하면서 주식시장이 좋다고 하면 괜히 속보이는소리도 하기싫고요. 


부동산시장. 아엠에프말고 폭락다운폭락은없었죠. 
물론 그정도 폭락은안하겠지만 거품논쟁에 쌓인이상 어느정도 하락은 불가피하다고 봅니다..아님 더이상 올라가지 않던지요. 
더이상 올라가지않는데도 굳이 지금 빚을내서 집을 산다면 수요자입장에서는 손해죠.. 

좀 길게 봅시다.. 
부동산시장도 체질개선이 되어야합니다. 
체질개선이란 후분양제처럼 분양되는 아파트가 내가 직접보고난후 살수있든지 아님 분양가 원가공개를 해서 과연 어느정도 가격이 적정가격인지.. 
택지개발을 하면서 주공은 얼마난큼의 이익을 내고있는지 
기반시설부담금을 무조건 100%주민이 내야하는것인지 등등의 장단점을 따져보고 한번 큰 회오리에 휩싸여야지 체질개선이 일어날것입니다. 

그때 도산하는 건설사들도 무수히나와야죠.. 

정말 어차피 집이란 떨어지든말든 내가 살면 그만이다는 확실한 주관이있으신분들은 몰라도 집값오를까봐걱정되어 조급증내면서 사는분들에게는 사실 3년동안 참아보라고 말리고 싶습니다. 

저금리기조는 이젠 더이상 이전처럼 몇년동안 4%대이하로는 될것같진않습니다. 

상황이 5,6년전하곤 많이 달라졌습니다..금융환경도요. 
그리고 2,3년전엔 부동산이 조정을 거치고 다시 반등하고 이런단계였다면 1년전부터는 정부정책의 눈치속에 냉탕과 온탕을 왔다갔다하고 있습니다. 

이런시점에서 맘이 급한 실수요자들이 나설때가 바로 거품직전이란걸 알았으면합니다. 

아 마지막으로 모든부동산이 하락한다고 생각하지는 않습니다.. 
개별적으로 호재거리가 있는 부동산은 상승하겠죠..다만 이렇게 무차별적인 상승은 없을것이란 예상입니다.