결론 : 아파트는 현재 가격으론 더이상 버틸 여력이 없다. 떨어질 일만 남았음
고층 아파트 재개발 할때 재개발 비용은 상상을 초월함
강남 재건축도 "아파트 싫으니 돈으로 달라"
"사업비용이 점점 불어나고 있어 조합원 최종 분담금을 예측할 수 없는 상황"이라며 "인근 신축 아파트에서 40평형을 13억원 정도에 살 수 있는데 진달래에서는 분담금과 기존 집값(권리가액) 등을 합치면 해당 액수를 훨씬 웃돌 것으로 보인다" "
위 내용 처럼 말그대로 30년 지난 아파트 즉 재건축 재개발이 안되면 철거비 와 원상 복구하는데 가구당 수천~ 수억이 들어감 그냥 신축 아파트 사는 것보다 재개발이 더비싼 경우가 점차 들어 날 것
거기다 아파트 가격이 떨어지는 날에는 사실상 재개발은 물건너 가며 철거비까지 부담해야 할 것
아파트값 또는 집값 현재 내가 살고 있는 아니면 구입 할 아파트의 정확한 값 계산 해보기
고층건물 평당 철거비용은 평균 건축비와 거의 같으며
고층일수록 철거비용은 늘어남.
고층 초고층 아파트 좋아 할 것만은 아니라는 것을 피부로 느끼시길~~~ ^^
잔존가치는 정액법에 따른 감가상각
단위 : 만원
1. 준공후 분양가치
땅값(대지지분) 13*2,000=26,000
+건축비(500*30=15,000)
=41,000
설명 : 13은 30평형의 평균 대지지분율, 2,000은 평당 땅값,
땅값만 2억6천(땅값에는 이미 주위의 모든 환경여건이 포함되어 있다)
건축비는 전문가들에 따르면 평당 500이면 초 호화롭게 건축 될 수 있는 금액 이라함)
30평 건축비 1억5천
도합 4억1천만원이 준공을 막 마치고 분양되는 30평형 아파트의 값
2. 10년 사용후 현재가치
땅값(대지지분) 13*2,000=26,000
+건물내용년수(40년)에 따른 잔존가치(15000/40*남은 년수) 11,250
-철거비용(15,000/40*사용년수) 3,750
= 33,500
설명 : 땅값은 거의 불변이니 그대로 두고 (주변환경의 편리도 변화에 따라 땅값도 +-될 수 있음)
건물내용년수는 건물을 새로 지어 사용할 수 있는 기간이다.
아파트의 잔존가치는 건축비를 균등하게 40년으로 나누고
여기에 사용된 연수를 뺀 나머지 연수를 곱한 값으로 년 375만원씩 10년을 차감한 1억1천2백5십만원이 쓰고 남은 잔존가치이다.
여기에 40년을 쓴 후에는 건물을 철거해야 함으로 사용년수 만큼 철거비용을 정액으로 빼주어야 한다.
고층이상 초고층은 그 높이에 따라 철거비용이 커지며 고층일 경우 건축비와 거의 같다고 한다.
그래서 땅값과 잔존가치를 합한 37,250만원에서 사용년수 만큼 철거비용 3,750만원을 뺀 33,500만원이 분양가 41,000만원의 10년 사용후 매매가이다.
하지만 내용년수는 하자 없는 완벽한 시공때의 내용년수고 보통은 아파트를 25년 정도 사용후 재건축 해야 함으로 다시 계산하면
건물가치는 9,000
-철거비용(15,000/25*사용년수) 6,000
= 29,000
즉 실재는 33,500이 아니라 29,000만원이다.
3. 재건축전 가치
땅값(대지지분) 13*2,000=26,000
+건물내용년수에 따른 잔존가치 0
- 철거비용 (30*500=15,000)
= 11,000
설명 : 이제 건물은 낡을 대로 낡아서 부수고 다시 지어야 하는 시점에 도달해서 재건축을 해야 하는데 이때의 값은 얼마일까?
이제 부셔야 할 아파트의 가치는 0원이며 여기에 부수는 철거비용이 추가되는 골치 덩어리가 되었다.
땅값은 그대로 26,000이라 하고 여기에 철거비용 15,000을 빼면 11,000만원만 남게 되었다.
즉 41,000에 분양된 아파트의 재건축 바로 전 가격은 11,000만원이라는 것입니다.
이상의 계산에 의하여 현재 아파트 값이 도출되며 이 이상의 가격이 형성되어 있다면
부풀려진 버블값(부동산 투기값)이며 이는 결국 누군가에게 전가될 바가지 값이다.
그 누군가가 뒤집어 쓰게 될 이 바가지값의 주인공은 과연 누가 될까?
자신, 자식, 이웃
왜?
언젠가는 꼭 터지게 되어 있는 폭탄 돌리기니까!
이 버블이 터지기 직전에 산사람이 왕창 뒤집어쓰는 폭탄 돌리기 게임 아찔하지요?
집을 사지 않고 전세로 살거라구요?
요새 전세값 많이 올랐지요.
집주인은 버블이 잔뜩 부풀어 있는 집을 사서 이집을 은행담보로 집값의 60%이미 써버렸고 여기에 전세값은 집값의 70~80%라면 집주인은 이미 집을 담보로 집값의 130~140%를
빼어서 쓰고 있는 실정인데
여기에 만약 과거 일본 미국 같이 디폴트 사태가 버러진다면?
은행은 1순위 담보라도 있어 몇푼이라도 건질 수 있지만 자동 연쇄도산이고
전세자는 100% 전세금 날리게 되지요.
이러한 상황이 언제 터질지 모른다는 것이 참으로 우려되는 상황이며 우리나라 외부의 국제 환경은 날로 악화되어 폭탄 옆에서 불이난 격입니다.
이것은 대기업의 우선 고감 빼먹기와 정부방치 내지는 협조로 만들어진 합작품 이고 이것을 눈치챈 약삭빠른 투기세력이 서로 주고받으며 즐기는 사이에 만들어져 지금은 그 누구도 해결책을 찾지 못하는 핵폭탄 돌리기 게임입니다.
방법은 연착륙 시키는 방법인데 몇 번의 시도는 있었지요.
하지만 건설사와 집주인들의 저항에 부딪쳐 바로 꼬리 내리고 말았지요.
국민중 집 가지고 있는 사람들이 버블에 부풀려져 너무 비싸게 산 자기집이 점점 떨어지는 걸 누가 원하며 건설사들이 집값이 계속 떨어지면 분양이 안 되는데 누가 죽을라고 하겠습니까?
지금이라도 연착륙으로 버블의 바람을 서서히 빼면 사회적 충격도 완만해서 견딜만 할건데
다들 싫어하니 누구도 예측 할 수 없는 어느날 이 핵폭탄이 콰광~쾅~하고 터지는 죽느냐 사느냐 하는 경착륙뿐이 남은게 없습니다.
이 핵폭탄이 언제 터질지는 아무도 모름니다.
http://c.hani.co.kr/hantoma/1794838
위 내용 처럼 고층 아파트의 경우 철거비가 건축비랑 비슷하다고 하내요
국내의 경우 수명이 30년이 다되어 가는 신도시 서울내 아파트들 전부 재개발 해야하는데 과연 될까요
가계 부체를 보시죠
땅값 바쳐주고
대기업에 골목 상권 내주고 하루 벌어 하루사는 하루 살이 족으로 떠밀리고
명퇴해퇴 퇴직후 먹고 살길이 막막해 치킨 집이나 하고 입에 풀칠이나 하려고 너도 나도 창업하다 보니.
결국 대기업 배만 불려 주고
빛내서 생활비 마련하고 있죠
전세가 는 오르는데 매매 거래는 절벽이고
자 아파트가 오를까요?
부동산이 오를 까요
하우스 푸어 대란도 눈앞입니다.
국가별 가계 자산 구성 보면 기가 찹니다.
아주 그냥 부동산에 몰빵했습니다.
우리나라도 이제 일본 따라서 현금 자산으로 옮겨 갈것입니다.
더이상 부동산에서 돈버는 것은 끝난 것임
거기다 인구 절벽이 우리를 기다리고 있습니다.
살벌 하죠
이게 끝이 아닙니다.
소프트웨어 쪽 산업은 한국 같이 자원 없는 나라에서는 반드시 올인해야 하는 산업인데
아주 생태계를 완전히 작살을 내놨습니다.
소프트웨어 산업이 다른 모든 산업 합친것의 100배 정도 중요한 이유는
제약, 의학, 제조, 생산, 전력, 에너지, 3차 산업 4차 산업, 전분야 모든 산업을 지배할 것이기 때문임
예를 드렴 자동차산업은 앞으로 사실상 소프트웨어 기업이 지배 하는 형국이 될 것이며 (자율 주행, 물류 유통 자동화 )
식품 의 경우도 (프렌차이즈 부터 우선 생산, 매장 운영 거의 대부분이 인공지능형 로봇이 대체할 것임)
뭐 ... 이런 식으로 전 산업이 소프트웨어 기반 서비스 회사에게 다 넘어 갈 것으로 보임
생태계가 작살이 났기 때문에 복구(따라만 가는 수준)하려면 초소 5년은 걸립니다.
이런 상태니 앞으로 장기간 이상태가 지속되면 국가 경쟁력은 필리핀 수준 정도가 될 것으로 보입니다.
아마도 빠른 시간 이내에 베트남에 따라 잡힐 가능 성이 높습니다.
중국이 세계의 공장이었다면 그바통을 아마도 빠르게 베트남이 이어 받을 가능 성이 높습니다.
생산시설이 빠르게 베트남/인도네이사로 옮겨 지고 있습니다.
뭐.. 이런 상황들이 복합적으로 이루어지고 있는 상황이며
미국 금리 인상.
중국 부채 폭탄 [ 한번은 중국도 거품 정리하고 다시올라 가야할 시점입니다.
중국이 거품 정리할때 한국은 아마도 상당수 대기업이 도산 할 것으로 보입니다.
이런 안좋은 경재 상황에서 딱하나 잘만하면 대단히 효과가 좋은 북한과 통일 이벤트가있긴 하지만 아마도 지금 정치상황이나
국내 노인들과 친일 매국노들과 그들을 추종하는 무뇌 인간들이 국민의 46.5%정도로 보이는 상황에서 뭘 기대하 겠습니까
이런 상황인데 부동산이 오를 거란 건 정말 어려워 보입니다.
물론 부동산이 폭락을 할지 계단식으로 장지 하락을 할지는 모르겟습니다.만.
장기적으론 전세는 사라지고
매매, 임대 형 시장으로 전환이 될 것이나.
부동산 하락 초창기에는 기업형 임대 시장이 커질 것으로 보이나 .
그것도 최소한 인구와 공급 물량이 어느정도 수준일때는 수익성을 기대할 수 있으나
지금 대부분의 수요는 핵가족화 1인 가구등으로 집보단 방이 필요함
거기다 미분양 물량, 다세대 주택, 원룸, 오피스텔, 고시텔 등의 수백만 개의 빈집과 빈방들이 적채되어 있음
즉 집과 방은 남아 돌고 수요는 없고
장기적으론 부동산 하락은 막을 수 없는 구조
뭐 서울 강남 이나 역세권 지역이야 미국 일본 영국 등 선진국 처럼 고가의 임대료를 받을 수있으며 기업형 부동산도 얼마든지
수익을 낼 수있지만 그외 지역은 아마도 더이상 부동산으로 돈을 벌수 없을 것으로 보임
진짜 문제는 현재 지어진 전 국토를 완전히 쓰레기 시멘트로 덥어 버린 이 아파트 재건축 문제임
비용 문제로 재건축도 안되고 소유주들이 포기하고 나면 수십년간 방치되어 슬럼화 될 것임
이 슬럼화된 아파트 처리하는데 또 천문학적인 국민의 세금이 쓰일 것이며
우리나라 경재성장이 발목잡힐 것으로 보임
아파트 짖는데 1천조가 들었다면 부수고 재개발 하는데는 2천조가 들것
과연 우리가 이런 천문학 적인 돈을 우리 미래 세대가 부담할 수 있을 것인가.
