급락할수 밖에 없는 요인이 있습니다.
일단 강남이 주거지로서 가지는 메리트는 무엇일까 한번 살펴 보는 것이 중요합니다.
* 우수한 학권과 교육문화 - 다들 아시겠죠 ? 부유층이 많고 그들을 상대로 한 학원가도 잘 형성되어있죠
그래서 강남을 사교육의 중심지라고도 하지 않습니까?
* 교통에 있어서의 메리트 - 경부고속도로, 동부간선도로, 올림픽대로가 강남권을 관통하여 지방으로 오가기도 유리하고 서울 내부에서도 빠르게
움직일수 있음 , 그리고 강남은 계획도시로 건설되다보니 도로가 큼지막 하게 바둑판식 배열이 되어 있습니다. 그러하기에 교통이 편리하죠
* 패션 유흥 경제 의료 문화의 중심지 - 테헤란로 주변으로 대기업 본사들이 우루루 몰려들고 그로인해 한국 경제의 중심지가 종로에서 강남권으로
이동함, 게다가 각종 연예기획사들도 강남권에 위치해 있고 젊은 신흥부유층들이 몰려들기에 그에 따라 소비 문화와 의료 문화가 발달
이정도의 장점이 있겠죠 ? 강남권은 말이죠
강남권은 명실상부 대한민국 최고의 요지임을 부정할수는 없어요
저는 강남3구의 부동산 광풍의 근본적 요인을 재건축 아파트에서 보고 있습니다.
실제로 위성지도로 강남권을 펼쳐보면(주택단지만 보겠습니다.) 강남권의 대부분의 면적은 빌라및 단독주택이 형성되어 있습니다.
그다음으로 많은 면적을 차지하고 있는 부분이 아파트인데요 그냥 아파트가 아닙니다. 1970년 80 년대 강남 개발이 시작되면서 생긴 아파트
로 주공아파트 및 10~ 15 층 으로 구성된 아파트죠 지금 나이로 치면 30~40 살 먹은 상당히 오래된 아파트가 강남 주거면적의 top2 입니다.
그러면 그다음은 뭘까요 ? 비교적 최근에 형성된 대단지 아파트로 20~30 층대로 구성된 아파트 들이죠 뭐 래미안이나 자이나 이런 메이커 이름
있는 아파트 입니다. 얘들이 top3 이고요
그러면 마지막 순위는 뭘까요 ? 타워팰리스 삼성동 아이파크 와 같은 주상복합 아파트가 있죠
이제 버블에 대해 얘기를 해보죠 일단 첫번째로 일반 주택및 빌라들은 사실상 거래가 많지 않죠 ? 뭐 심리적으로 단독주택 같은 경우는 애착이 생기기
때문에 쉽게 집을 떠나지 않습니다. 그래서 거래가 줄죠 그리고 강남권 주민이면 경제적 능력이 충분하기에 주택이 조금 불편해도 리모델링해서 쓰겠죠
뭐 빌라의 경우도 그다지 거래가 잘되지 않는다는 점은 아실거에요 빌라도 그냥 일반주택 정도로 보시면 됩니다.
그러면 타워 팰리스와 같은 최고급 주상복합 아파트는요 ? 투기의 수단이 될수도 있겠지만 글쎄요 일단 전체 강남권에서 최고급 주상복합은
몇채 되지 않고 상당한 재력가들이 거주 목적으로 구입하는 경우가 대부분이라서 매물 자체가 크게 많이 나오지는 않아요
그러면 위에서 언급했던 70~80년대 세워진 오래된 아파트는요 ? 일단 물량이 많아요 뭐 5층 짜리 주공아파트도 있지만 10층 15층 짜리가 대단지로 형성된 곳도 많습니다. 이런 아파트 들이 부동산 광풍을 이끌었어요 재건축에 대한 기대심리가 강하기 때문이죠 옛날 아파트의 특징이 지상주차장과
넓은 단지면적입니다. 그러한 면적에 지하주차장을 만들고 수십층짜리 고층으로 올리면 엄청나게 이익을 볼것이다 라는 생각에서 그럴 것입니다.
그리고 그러한 재건축단지들이 대부분이 강남권에서도 메리트가 있는 한강변에 있어 한강조망이 가능한곳에 위치하고요 또는 양재천,탄천 등 도심속
공원에 인접해서 위치해 있어요 그점이 프리미엄이 될수도 있겠죠 ?
특히 한강 조망권이라는 것은 엄청난 가치가 있습니다. 서울에서는요 그리고 실제로 강남의 집값이 비싼것을 정확히 표현하면
집값이 비싼것이 아니라 땅값이 비싸다고 봐야하는거죠 건축비는 강릉에 아파트를 지으나 서울에 지으나 비슷합니다. 다만 땅값의 차이가 어마어마하죠 그러면 과연 재건축을 하면 돈이 될까요 ? 재건축이 무엇입니까? 기존의 아파트가 수명이 다 되어 더이상 버틸수가 없기에 무너뜨리고 새로
짓는 것입니다. 5층미만의 빌라나 1~2층의 단독주택은 하중이 크지 않기에 오래갑니다만 아파트의 경우는 요즘식의 거대한 주상복합 아파트를
제외하면 대부분이 철근콘크리트 구조로 되어 있기에 그 수명이 한정적이죠
상식적으로 생각해보세요 기존에 있는 아파트를 무너뜨리는데 돈이 들죠 ? 그리고 새로 아파트를 짓는데 돈이 들죠? 그러면 그동안 주민들은 어디에서
살까요? 다른 주택을 임대해서 살아야 하는데 어허 강남권 좋은곳에서 사시는분들이 달동네 가서 원룸에 살려고 할까요 ? 거기에 이사비용은요?
또 재건축 하면 그래도 기대가 있어 약간의 차익을 생각하시는 분들도 있고 또 거기에 따른 세금을 내야 할수도 있죠
이 모든 비용은 어디서 나올까요 ? 건설사가 무료로 지어드립니까? 아니죠 ? 신규로 입주하는 주민들이 내게 되는것입니다. 높은 아파트 분양가로요 그래도 주공아파트 같은 경우에는 조금 사정이 낫죠 저층수이기에 기존 입주자의 수가 많지 않아요 게다가 기존에 저평수였기에 신규 아파트 분양권으로 굳이 엄청나게 대형평수까지 안 줘도 될테니까요
그리고 70~80년대 지어진 아파트의 경우도 전체 면적으로 보면 10~15 층 의 고층이 5층미만의 주공아파트 보다 더 넓은 면적을 차지하고 있습니다.
그리고 서울을 강남 3구만 아니더라도 그외의 몇몇 지역에도 오래된 아파트가 대단지를 이루고 있고 그 입지 조건이 상당히 괜찮은 곳이 있어요
제가 몬 바로는 여의도지역과 양천구 목동 일부지역 용산인근의 이촌동이죠 이 지역이 강남권과 같은 수준은 아니더라도 상당한 가치를 가지고
있다고 봅니다. 여기서 저는 수요와 공급의 측면에서 접근을 해보기로 했습니다. 단순히 위성지도를 펼쳐서 봐도 엄청나게 넓은 면적입니다.
재건축을 했을때 성공적일수 있으려면 토지의 가치가 높아야 하는거죠 위성사진으로 마지막에 첨부할텐데 위에서 말한 비 강남권 3개 지구
(여의도 목동 이촌동) 과 강남권에서는 반포 신사 압구정 잠실 잠원 청담 대치 개포 정도의 지역으로 볼수 있습니다.
이게 문제죠 희소성을 가진 지역이 소수일 경우 그 가치를 인정받아 사실상 부르는게 값이라는 말이 적용되죠 그런데 문제는 가치가 높은 위치가
너무 넓은면적에 많은곳이 있기에 사실상 희소성이 없다고 볼수 있습니다.
왜 희소성이 없을까? 그렇게 넓은 면적에 아파트를 짓는다고 가정합시다. 엄청나게 대단지가 될 것이고 고층으로 높여서 많은 가구가 들어 갈수
있을것입니다. 그런데 거기서 거주 할 만한 여력을 가진 부자들이 한국에 많을까요 ?
게다가 지금은 경제위기가 몰려오고 있는 상황인데요 ? 최근에 강남권 재개발이 되어 새로지은 아파트가 몇몇 있죠 대단지말 말씀드리면
반포래미안 반포자이 도곡렉슬 잠실 리센츠 잠실 엘스 잠실파크리오 잠실 레이크팰리스 잠실 트레지움 정도가 있네요 엄청난 대단지 입니다. 그런데 여기 아파트 층수가 어느정도 일까요 ? 30층 수준입니다. 몇몇 분들은 의문을 가지실테죠 왜 비싼 땅 사놓고 50~60층이 아닌 30층짜리를 짓느냐고요
여러 요인들이 있을것입니다. 주변 주택들에 대한 조망권, 일조권 침해, 유사시 항공기 등의 항로, 그리고 초고층을 올리게 되면 건물의 구조가
달라지고 내진설계나 구조면에서 더 깐깐한 법을 적용 받는 등으로 인해 건설비용이 비효율적으로 지출 될수도 있고요 그러한 다양한 이유가 있을 것입니다. 그래서 30층 정도로 지은 것으로 보시면 됩니다.
그리고 건물이라는 것도 기왕 비싼 땅 확보했으니 고급스럽게 짓자 대리석 붙이고 유리 벽면구조로 하고 최대한 화려하게 해보자 할수도 있죠
그런데 수요 또한 생각해 봐야 할 문제입니다. 타워팰리스와 같은 최고급형 아파트가 일정 수 이상 늘어나면 수요가 부족하게 됩니다. 공급이야
얼마든지 하면되지만 그렇게 고급스러운 자재로 치장된 아파트를 구입할 사람이 얼마나 있겠습니까?
그래서 제가 여기서 말하고자 하는 것이 그런것입니다. 지금 재건축 대상에 올릴수 있는 아파트 중에 강남권, 또는 비강남권 요지까지 해서
한강 조망권및 역세권이 우수한곳이 면적으로 봤을때 너무나도 넓다는 것입니다. 이러한 곳들에 최근에 하는 것 처럼 지하주차장을 3층 ~4층 까지 파내려 가고 그위에 촘촘하게 타워형 아파트로 최소 30층 수준에서 많게는 50~60층 아파트 까지 지어 올리면 어떨까요 ? 그 공급을 감당할 수요가
있겠습니까? 한국에 그렇게 잘 사는 사람들이 많습니까?
지금 서울권에서 도시 재개발이 이뤄지는곳 ? 강남권 아파트 단지는 없어요 타산이 안나오거든요 버블붕괴라는 심리적 부담감도 있고요 경기의 악화라는 면도 그 원인이 됩니다. 그래서 최근에 어떤일이 일어났습니까? 만만한게 달동네에요 구룡마을 박살내려고 했죠 ?
달동네 판자촌이니까 많은 돈을 주지 않아도 몰아낼수 있고 어차피 거기 힘있는사람이 삽니까? 돈많은 사람이 삽니까? 쉽게 몰아내놓고
30층짜리 아파트 올려 버리면 엄청난 이익이죠 그래서 구룡마을 처리한겁니다. 구룡마을도 강남궈 아닙니까? 산속에 자리해서 공기도 좋고요
양재천과 거리도 가까워요 타워팰리스와 마주보는 곳이죠
지금 까지는 서울 안에서만 봤습니다. 한가지 생각을 더 해야 하는 부분이 있어요 성남 분당이라는 곳 있죠 최근에 연예인이나 기업가들이
많이 이사가는 곳입니다. 서울과의 접근성이 높은 비 서울권도시라고 볼수 있죠 경부고속도로가 관동하는 지역이고요 한때 유명했던 판교라는곳도
그곳입니다. 분당과 판교 그리고 또 서쪽으로 가봅니다. 인천 송도국제도시, 청라국제도시 두 도시의 면적이 어마어마 합니다.
고급아파트를 많이 지어 놓았고 지금도 지을 예정입니다. 그런데 더 이상 공사가 진척이 안됩니다. 왜냐 ? 수요는 생각않고 싼 값에 얻은 땅이니까 (간척지나 교외지였으니까) 일단 지어놓고 보자는 식으로 엄청나게 지었어요 결과는 어떻습니까? 음산한 유령도시입니다. 사람들이 안다니니
가로등에 불도 안들어오고 신호등도 불이 안들어와요
어쨋든 송도 국제도시와 청라국제도시도 고급형 아파트를 많이 지었습니다. 분당쪽도 그렇고요 이것은 강남3구 등에 집중된 것들을 분산시키는
효과를 거둘 것입니다. 그외에 부산의 경우도 마린시티 센텀시티 라 하여 엄청나게 지어 놨는데 실제로 공실율이 어마어마 합니다. 사놓은 사람들도
빚내서 사거나 여윳돈이 있어서 산 사람도 있겠지만 결국 두려움을 느끼고 임대라도 주자는 식으로 내놓는데 잘 안 나가요
그리고 거품의 시작에 대해 짧게 말씀드리겠습니다. 거품의 시작은 강남이 지금 처럼 부각이 되지 않을때 였죠 김대중 대통령때 IMF 불을 끄고
노무현 대통령때 한국 경제가 많이 발전했습니다. 주가지수도 올랐고요 수출기업이 본격적으로 힘을 쓰기 시작했죠 그렇게 흘러들어온 자금
시중의 자금이 부동산을 향해 달렸던 것입니다. 한국 특유의 교육열, 끼리끼리 문화(기득권끼리 모여사는) , 한국인특유의 집에 대한 애착
이 강남권 부동산에 돈이 몰리게 만든거죠 노무현 대통령때 그것을 제어하기 위해서 노력을 했죠 대통령께서도 말씀하셨죠 부동산 빼고는 못한게
없다고요 네 부동산 빼고 못한게 없습니다. 하지만 부동산은 어쩔수 없는거에요 교육열과 집에대한 애착 그리고 경제성장으로 인해
시중에 풀리는 돈들 그리고 부동산은 안전자산이라는 인식이 있어서 시중의 자금들이 강남권으로 몰려 든거에요 투기 심리가 불이 붙으면
그거 억제하기 힘듭니다. 심리적으로는 불가능 해요 도박꾼들이 하우스 가는걸 막는거와 같은거죠 그러면 제도적으로 막아야 하는데
그 제도적으로 막는다는것이 금리를 조정하는 것과 주택거래에 대한 제제로 세금을 크게 매기는 방법이 있는데 문제는 이것들이 강남에만
해당되는게 아니라는 것입니다. 강남권 부동산 투기 잡겠다고 위의 정책들을 쉽게 실행해버리면 비 강남권 투기안전지역의 서민들은 어떻게 됩니까? 그리고 한국 기업들이나 경제는 어떻게 될까요 ? 지금의 최저시급 문제와도 비슷합니다. 대기업에 몰빵해서 대기업은 돈이 넘쳐 나는데
반면에 중소기업에는 박대해서 중소기업은 돈이없어요 최저시급을 올려야 한다는 의견이 나오면 경제인연합회는 말하죠
그렇게 하면 소상공인들 자영업자들 중소기업들 다 죽는다고하죠 그래서 시급을 올리는데에 있어 상당히 에로사항이 있죠 (개인적으로 저는 시급을 올려야 한다고 생각합니다. 동시에 중소기업에 대한 혜택을 같이 부여해야 한다고 봅니다.)
그래서 노무현 정권때 부동산 잡는게 어려웠습니다. 그래서 기업들에게도 지방 서민들에게도 큰 피해를 주지 않는 조건에서 집값을 잡으려
수도이전이나 위성도시 계획 등을 추진하였지만 투기 심리를 잡지는 못했습니다. 수도이전은 기득권 세력에 의해 막혔고요
이런 점도 한번 봅시다. 굳이 강남권에 살아야 할 이유가 있을까요 ? 이제는 인터넷 동영상 교육의 비중이 높아졌고요 지방에서도 괜찮은 학원가는
형성이 됩니다. 굳이 놀러가는 거라면 지하철 타고 강남을 가도 되는 문제고요 굳이 비싼 집값을 감수하며 강남권에 살 이유가 있을까요 ?
없습니다. 애초에 강남권 집값이 오르기 전에야 크게 오르지 않았으니 돈 조금 더 내고 강남권으로 이사갔죠 하지만 상당액수 오르기 시작한
시점 부터는 무리해서 강남권야 살아야 할 이유가 없습니다.
지금 강남권에 살수 있는 사람들은 상류층들 밖에 없어요 어지간한 아파트 중대형 급은 10억 ~15억 을 훌쩍 넘습니다.
중산층이 이거 살수 있나요 ? 절대 못삽니다. 연봉 1억을 받는 사람도 실수령액으로 보면 매달 600만원이 채 안됩니다. 게다가
억대 연봉자인데 씀씀이도 크겠죠 ? 애들 학원도 보내야하죠 ? 차도 최소 중형은 몰겠죠 ? 돈 안남습니다.
강남이 거주하기 좋은 곳은 맞으나 그만큼의 큰 댓가를 주고 살아야 할 이유는 없는것입니다. 그런데 투기꾼들은 돈을 벌기 위해
언론과 건설사 등과 합작하여 부동산 광풍을 이끌어 냈죠 일찌감치 팔고 도망간 사람들이야 돈 쉽게 벌었겠지만 뒤늦게 오른가격에
대출까지 끼고 산 사람들은 정말 하루하루 피를 토하며 살것입니다.
주식을 해보시면 정리매매라는 개념을 아실것입니다. 아주 가치가 없는 종목이 실적악화 및 여러 요인들로 인해 더이상 상장을 유지하게 되면
주주들에게 피해를 주기에 거래소에서 상장폐지를 시키는 것이죠 그렇게 상장 폐지 시키기 전에 몇일간의 정리매매 기간을 줍니다.
그동안 팔고 싶으면 팔라는 거죠 하지만 그때는 이미 주가가 곤두박질 친 상태입니다. 10000원 하던 것들이 불과 몇백원 몇십원에 거래 되죠
그런데 이 정리매매만 노리는 정매꾼들이 있어요 뭐 하는사람들일까요 ? 상장폐지를 당해도 그 기업이 부도난 것은아닙니다. 그 기업의 주식을
산 사람들이 쪽박차는 것이죠 정리매매 기간에 팔지 않고 가진 지분이 있으면 추후에 재상장이 된다면 다시 회복이 되고요 그렇지 않아도
그 회사에 대한 일정 부분 주주로서 권리가 있습니다. 그렇지만 재상장의 경우는 그 예가 없고요 사실상 그정도 회사면 주주로서 권리가 있다
하여도 이익을 뽑아 먹을 구석이 없는거죠
그런데도 정매꾼들은 그것을 가지고 거래합니다. 왜냐하면 도박이거든요 정리매매 기간동안에는 주가의 등락에 있어 상하한가 제도가 없어요
한국 주식시장은 위 아래로 15% 까지 등락 하도록 되어 있습니다. 하루동안요 하지만 정리매매 주식은 그런게 없습니다. 하루에 두배 가 될수도 있고요
엄청난 급등락을 반복하죠
그러면서 그 세력들은 근거없는 호재(좋은 소식) 을 흘리기도 합니다.
폭탄돌리기 식이라고 보면 됩니다. 사실상 정매꾼들도 위험하다는거 알고 가치 없는 주식임을 알아요 하지만 내가 사고 몇일사이에 엄청난
이익을 챙기고 남에게 떠넘기고 도망가면 되거든요 후발주자로 올라타는 사람도 마찬가지의 생각을 할것입니다. 가치 없는 주식인거 알지만
사서 이익봤을때 팔고 도망가면 되거든요
결국 마지막에 산사람들은 망하는 거죠
부동산 투기라는 것도 비슷한 맥락입니다. 다만 차이점은 강남부동산은 정리매매종목 처럼 가치가 없는것은 아니죠
가치는있되 꾼들에 의해 엄청나게 부풀려진 것이죠 뒤늦게 강남 부동산 산 사람들도 비싼 가격인걸 몰랐을까요 ?
이미 알고 있었을 거라 생각합니다. 하지만 비싼 가격에 사더라도 더 비싼 가격에 남에게 떠넘기면 돈을 버니까
그리고 어떻게 잘못되어도 집은 그대로 남아있으니까 안전하다고 보고 샀겠죠 ?
강남집값이 일정수준 을 벗어나서 크게 상승할때부터는 폭탄돌리기 라고 보셔도 됩니다.
그걸 알고 산 사람들도 있겠지만 무식해서 폭탄돌리는 것인줄도 모르고 산사람도 많을 거에요
언론에서 매일 같이 떠들어 대거든요 심지어는 정부에서도 떠들어 대거든요 집값오르니까 대출받아서라도 사라고요 ....
그렇게 좋은 정보면 지들끼리 알고 지들끼리 몰래 사면 되지 왜 떠벌립니까? ㅎㅎㅎ
그리고 1970 ~80년대 건축된 철근콘크리트 아파트 들 은
시간이 갈수록 감가상각이 있기에 가치가 0에 수렴하는 것입니다. 그리고 한국의 출산율은 세계 최저수준
결국 무너지기 전에 재건축이 안되면 어쩝니까? 나와아죠 무너질때 같이 깔려 죽겠습니까?
그런 낡은 아파트를 대출까지 끼고 고가에 사 들인 사람들 무조건 묻지 말고 1번 1번만 찍는 이유가 그겁니다.
종교거든요 강남불패교, 강남불패교 신도님들 그 신앙의 믿음이 어디 까지 인지 궁금하네요
그 바닥을 확인해 보고 싶습니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다. 혹시라도 반박하실 분들은 댓글로 남겨주세요
사진 자료는 서울권과 강남권에서 재건축 가능성이 높은 오래된 아파트가 밀집한 지역을 나타낸 곳입니다.
엄청나게 넓은 면적에 퍼져있죠
