제가 최근에 페이스 북 지인들에게 좀 질문하는 친구도 있고해서 여러개 글을 올렸었습니다
그 내용 거의 그대로 올려드릴테니 참고하세요
 
이 내용은 저의 가장 아끼는 친구들에게 페이스북으로 직접 적어준 내용입니다
단 분명 일부 지역은 더 오를수 있죠. 개발되는 지역들 그 예로 판교역 바로 인근의 아파트들을 예로 든것이구요
암튼 제 의견이니 참고하시길...
 
<강남재건축에 대한 생각 >
강남재건축에 투자하는 친구들이 몇있어서 올려봅니다
3년전즘 페이스북에 강남수도권 아파트의 반등가능성 글 올려준 기억이 있음. 당연히 은마가 필두가 될걸로 봤고

 그 근거는 사실 두가지였는데 하나는 미주택의 반등후에 시차를 둔 우리나라 반등을 봤고
 또하나는 박근혜정부의 성향상 금리인하와 부동산 부양책을 쓸걸로 봤음
 
그리고 반등후 작년에 내가 수도권의 모든 아파트와 주택의 매도의견을 낸 상태이나
그럼에도 분명 일부는 더 갈걸로 보임
 특히 판교는 알파돔시티인가 그것의 규모에 따라서 판교역주변으로는 조금더 강세를 이어갈 가능성도 있어보이고 판교가 선전하면 분당도 수혜가 될수 있어보임
 
그러나 아파트에 대한 근원적인 내 생각은 전혀 바뀌지 않음
내가 상승이 아닌 반등이라는 표현을 쓴 이유도 그런 맥락임.. 반등이란 떨어지다가 잠깐 오르는걸 말함.. 그리고 다시 떨어지는...
 
강남재건축도 이제는 끝물이라는게 내 생각임
 특히 타워팰리스형 고층아파트가 재미를 앞으로 못볼수 있음
왜냐면 그런 식의 아파트가 강남재건축을 통해서 너무 많이 지어지고 있음
부자의 수는 제한되어있는데 타워팰리스같은 아파트가 부지기수로 늘어나면 결국 거기도 수요공급의 원리에 입각하게 될수 있음
 
단 그게 당장은 아닐거 같음
가는길에 좀더 가것지 뭐..
 
하지만 이젠 예전처럼 큰 재미 보기 힘들듯...
자 생각해보면 아파트의 재건축은 기존의 살던 사람이나 재건축 시행사나 무조건 더 높이 지어야 콩고물이 떨어지는것임
 
똑같은 크기와 높이의 아파트를 다시 짓는다...
이건 그냥 건축비용이 추가되는것에 불과함
그런고로 청실아파트나 그쪽 아파트 재개발을 보면
 더 높이.. 높이 짓고 있음
 
하지만 그 이후는?
그 이후는 당연히 공급이 많아지는거지 뭐...
14층짜리 21층 올려 놓으면 그만큼 공급이 많아지는것인데
 가격은 또 더 비싸서 타워팰리스 수준이라면...
그렇다면 이제는 조금 달리 생각할수 있어야된다고 봅니다
 
그리고 완전히 높이 모든 개발이 다된 그곳은..
앞으로 더 뭔가 더 있을 호재가 없죠..
지하절 없는곳은 지하철이 생길수 있는 0.1프로의 가능성이 있을수 있으나
 이 초고층 재개발은 그 이후에는 더 높일수도 뭐 더 나올 호재도 없다고 보시면 됩니다. 이해가 되시련지요?
 
우리나라 고급아파트가 뉴욕처럼 멋진뷰가 있거나 완전 고급스럽거나 그렇지는 않죠
이 역시도 공급과잉으로 갈 가능성이 있습니다
 
은마재건축 7억대일때 그것이 바닥일 가능성을 좀 얘기했었으나
 이제는 뭐 몆년새 반등이라고 하기에는 너무 많이 오르고 있죠
 
차라리 아파트도 한강뷰가 정말 멋지게 보이는 아파트도 아니고
 그냥 짝퉁 타워팰리스처럼 지어놓고 20억 가까이 호가를 하고...
 
글세요 지금 들어가서 먹을 파이가 크지 않다고 보구요
 
그리고 분명 강남부자는 지금 판교로 이동중에 있습니다
테크노밸리도 판교로 이동했지요
 이점도 몆년전에 강남축의 남쪽이동으로 페북에 설명한 적이 있습니다
 
강남불패... 물론 아파트이 가치가 가장 있을수 있는 인구 밀집지역이라는데에는 동의를 하나
 그 역시도 너무 가격이 오버해서 비싸지면
 다시 2008년은 재현될수 있습니다
 
개인적으로는 판교도 신규매수타임은 아니라 보구요
 그냥 그곳에 살던분만 조금더 오를때 잘 팔고 나오시면 되겠습니다
향후의 버블은 고층아파트보다는 고급주택위주로 발전할 가능성이 크다고봅니다
 하지만 그 고급주택도 아주 일부지역에 불과할겁니다
현재 판교 고급주택이 그런곳이죠
 그곳도 이미 너무 많이 올랐죠
 
빚많고 돈없는분들은 이제 부동산에서 나와야됩니다
개인적으로 확신하기는 이번을 마지막 불꽂으로 해서
부동산으로 돈버는 시기는 이제 끝나간다고 보고 있습니다
예전에는 싸이월드때부터 강원도의 시대가 온다.. 동쪽의 시대가 온다 ㅎㅎ 제주도땅을 사라.. 이런 얘기들을 하고 다녔던 저도
이제는 딱히 추천할곳도 없습니다.(이제는 이런 큰 지역이 아니라 개발될 협소한 지역들을 맞춰야 돈벌수 있는정도.. 개발될 지역 아니면 이젠..힘들다고 봄)
 
이제는 리스크 관리하시고 차라리 해외로나 눈을 돌리시길...
우리나라 1970년대에 해당하는 나라들말이죠
미국 이런데 말고..
동남아나 아프리카..
앞으로 발전할 나라들을 투자함이 낫다고 보여집니다
 
강남재건축으로 인한 고층아파트 상승은 제 개인적으로는 어디까지 오르던 이번이 마지막이 될듯합니다
땅값도 가는길에 더 가겠지만 이 역시도 전반적으로 꺽여내려올 시기가 온다고 봅니다 땅값 너~무 많이 올랐습니다
일부지역은 조금더 오르겠으나 "자신이 활용할 부동산을 제외한 모든 부동산은 팔아라" 저의 부동산에 대한 선택입니다
 
저도 틀리는때가 있고
 부동산은 큰 자산이오니
 참고만 해서 본인이 잘 선택하시길...
 
<판교아파트에 대한 생각>
판교아파트는 2007년인가 분양당시는 매우 부정적이었음. 왜냐면 그 이후 수도권아파트가 꺽이리라 봤고 또 판교는 처음부터 고분양가였으니
판교에 대한 생각이 바뀐건 3,4년전인데...테크노밸리를 눈으로 보고 생각이 바뀌었음

 다행히도 그때까지 판교아파트는 고분양가로 인해서 좀 지지부진했음
결론부터 얘기하면 판교테크노밸리는 앞으로 어느것을도 대체하기 힘든 지역이 된다고 봄
 발표상 작년에만 입주기업들 매출이 70조원...
 
그리고 그 근처에 짓고 있는 알파돔시티... 판교역중심으로 짓는건대 삼성 코엑스를 생각하면 쉬움
 이 알파돔시티의 규모에 따라서 판교역주위는 향후 운명이 달라질수 있음
즉 알파돔시티의 규모가 코엑스수준일경우는 테크노밸리와 더불어서
 제2의 코엑스의 탄생이 될수 있다는게 내 생각임

 단 만일 그게 코엑스 수준이 아닐경우 한참 못미칠경우는 제2의 강남으로의 도약...은 힘들수도
간단히 보면 강남코엑스의 수요는 분당하고 판교쪽에서도 젊은사람들이 타고 올라감 유동인구 많고
 만일 판교알파돔시티가 규모나 고급성에서 코엑스를 능가할경우는 그 유동인구는 판교로 흡수되며
 거기다가 테크노밸리의 독특한 매우 독특한 건물들의 고급스런 외관은
 이제는 반대로 강남이나 서울에서 판교로 역관광되는 현상이 나올수도 있음

 이건 무조건 알파돔시티의 규모나 고급스러움(?)에 달려있다고 봄
생각해보면 강남의 핫한 젊은이들의 거리는 그간 변화를 거쳤음
 압구정 로데오에서 신사동 가로수길로
 그리고 강남역에서 코엑스로 그 기능의 분산이 있어왔다고 보이며
 혹 이 알파돔시티와 테크노밸리가 그 다음의 변화의 중심이 될수 있는지 여부가
 판교아파트의 운명을 가를거라고 봅니다
 
그래서 사실 판교역과 테크노밸리 주변의 역세권의 경우는 알파돔시티에 따라서 조금 더 오를가능성이 존재한다고 보이나
 판교라해도 그곳과 너무 먼지역은 조금 메리트가 떨어진다고 보입니다
 물론 이미 판교역 주변은 시세가 너무 고공행진인 측면이 있죠
 
판교 고급주택가가 빵뜬것도 그 테크노밸리의 오너들이 그 주택가로 이주해오면서이죠
결국 부자들의 이동이 새로운 것들을 형성한다고 보시면 됩니다
 
그래서 판교역주변의 고공행진은
 수도권의 다른 지역보다는 조금더 오래가지 않을까 싶으나
 그러나 결국 여기도 알파돔시티 다 지어지고 오르고 나면 몇년후가 될지 모르나 아파트의 경우는 침체사이클로 돌아서겠죠
 단 부동산이 전체적으로 하락전환후에도 어쩌면 다른지역보다는 판교역 주변이 제일 
 양호할수도 있습니다
 
단 전제는 알파돔시티의 규모에 달려있다고 보며 알파돔시티가 그냥 그럴경우는 판교역주변도 적당선에서 빠져나오는게 낫다고 보여집니다
 단 알파돔시티가 코엑스를 위협할경우는 판교역은 제2의 삼성역이 될 가능성도 있다고 보여지네요
알파돔시티가 성공적일 경우 판교역주위는 추가로 오르게 될거고 그럴경우 고가에 빠져나오는것이 부동산의 수익의 극대화를 위해서는 가장 낫다고 보여집니다
2008년에 강남도 떨어졌듯이
2년 3년후던 몆년후던 부동산 침체시작되면 그때는 판교아파트도 떨어진다고 생각함
그리고 테크노밸리와 판교역과 너무 먼 판교의 지역은 조금 더 빨리 그리고 더 많이 떨어질수도 있다고 판단됩니다
너무 디테일한 예측이므로 다 맞으리라 보진 마시고
 판교사시는분은 알파돔시티가 지어지는걸 체크하시고 보유여부 판단하시길
 
단 지금 판교아파트에 새로 입성한다?
그다지 추천하고 싶지 않습니다
돈이 많아서 판교에 살고 싶다 그러면 모를까 무리하게 대출낀 투자목적으로는 좋지 않습니다
워낙 고분양가로 시작했고 또 테크노밸리이후 가격 상승이 큰편이라서 ...
알파돔시티 성공여부에 따라서는 좀더 오를수 있다고는 보고 있으나 지금 접근은 조금 메리트가 떨어져보입니다
 
판교아파트 소유자분들이나 참고해주시길...
 
즉 이 의미는 판교처럼 수도권 주변에 개발되는 아파트가 판교만큼 고분양가라면.. 그런 지역은 조금 조심해야됩니다. 절대 판교를 따라 올수 없습니다. 왜냐면 그런 지역에는 테크노밸리가 없기때문..

<작년을 부동산 아파트 주택 매도의견을 낸 이유>
제일 중요한것은 딱 하나임
 가계부채의 지속적증가

 만일 수도권 아파트나 주택 가격이 좀 오르더라도 가계부채의 증가가 심하지 않았다면 조금은 더 길게 봤을수도...
그래서 작년에 제가 했던 얘기죠
"자신이 활용하지 않을 모든 부동산은 이제 매도해야한다. 대출 많은 사람은 반드시 줄여가야한다"
조금 어려운 얘기를 하려하니 한번 이해해보시길...
과거 아파트 하락과 반등시기를 맞춘 그 적중도 이면에는 100프로 투기세력에대한 분석이 포함되어있음
이번 아파트 반등의 주된 공신은
 박근혜정부의 전면적인 1가구 2주택 양도세 중과 폐지임. 이는 다시 투기세력 입성을 허용한정책이나 다름없음.
그래서 오름세도 가팔랐던것이고
 
단 투기세력만 이에 가담했느냐...
아니라는거지 가계대출의 증가세는 개인들도 이 시장의 매수에 뛰어들고 있다는 증거
 물론 부동산 구입이 아니라 생활비때문에 없던 대출을 받은 가계도 있겠으나
 박근혜정부들어서 장기 저금리의 고정금리 대출을 활성화한 영향을 생각하면
 개인의 부동산 매입 대출은 증가 되었다고 봐야됨
 
그런고로 이제는 더 오르더라도
 적당선에서 빠져나오는게 현명한것임
 
더군다나 투기의 대상이 아파트라는
 매우 후진 거주형태에 집중되어있으며
 
향후 고층 아파트 무덤으로 전락될수 있는 위험성이 농후한바(프랑스와 일본의 예)
발빠르게 나와서 오히려 다음주거 형태를 연구하는게 낫다는게 나의 생각임
 
프랑스는 고층 아파트 재건축 물건너가면서 아파트 무덤이 생겨났고 그 이후에는 저층의 공동주택이 지어지되 저층 아파트 형식이라기 보다는 약간 초등학교 모양인듯...
즉 향후 주거 형태는 반드시 변화를 거친다고 보시길...
 
내 개인적으로는 어디가 됬던간에 고층아파트는 메리트 없음
 사실 판교도 나는 고층아파트는 그닥...
 
단 사람들은 이런 얘기하면
 모두가 아파트인데 아파트말고 살곳이 없다...
하지만 이건 역발상으로 만일 그게 사실이라면
 
오히려 고급주택의 경우는 희소성이 생길수 있다는 뜻
그러나 내가 수도권의 경우 주택도 매도의견 낸 이유는 주택도 많이 올랐음
 오히려 수도권 주택은 아파트보다 좀더 일찍 더 많이 오른것으로 보임
 
또하나는 우리나라는 2008년에 정책을 바꿈으로서 투기세력들이 한마디로 자산이 묶여버린 현상.. 주식에서는 이걸 물렸다고 하는데
 양도세 중과는 다량을 가지고 있던 투기세력을 묶어놓는 효과를 가져왔다고 보여짐
즉 투기세력은 이미 과거 이런 안좋은 현상을 경험했기때문에
 과거의 상승보다는 조금은 더 일찍 빠져나오려 할수 있음
 
단 지금 미친 건설사들만 분양에 열을 올리고 있는데
100퍼 나중에 문제가 되며
 아파트 공급과잉을 넘어서 이 부채의 문제가 해결될 방법이 없는 상태임
 
그런고로 작년에 부동산에서 발을 빼자..
이게 부동산에서 발을 빼는게 하루에 뺄수 있는게 아니죠
 적어도 제대로 좋은 가격 받으려면 1-2년 정도 내놓는 경우도 있고 하니
 작년에 이어서 올해 내놓고 좋은가격에 빠져나오는게 상책인듯합니다
 
단 이 얘기 끝에 늘 해야할 이야기는
 그럼에도 일부 지역은 꽤 더 가는 지역이 있을겁니다
 그렇기에 또 내 얘기 듣고 훌떡 팔았는데
20프로 오르면 당연히 저는 원망 듣죠
 
사실 이런 분석을 하는 사람의 운명이기도 하고
그럼으로 늘 끝에는 이 얘기를 덧붙입니다
"저도 예측이 틀릴때도 있고
 부동산은 큰 자산이니 이 얘기도 참고만 하시고 본인인 판단해서 선택하세요"
하지만 그간 아시는바와 같이
 부동산의 큰줄기를 거의 적중해왔습니다
 
20프로 그거 더 먹어 뭐하겠습니까
 잘못 걸리면 -20프로 가능성도 있는데
문제는 20프로 오를걸 기대하고 투자하지만 -20프로만 당해도 대출에 전세금에 파산할 사람도 부지기수라는게 문제죠
 
그래서 본인이 여유가 있으면 이는 선택사항일수 있으나
 대출이 많은 분들은 제 경고를 꼭 새겨들으세요
 
그냥 지어져있는 아파트 가격이 계속 무한정 올라서 모두를 부자로 만들어줄 경제학전의 기전은
 제가 볼때 죽었다 깨나도 존재하지 않습니다
 
단지 활황기일때 그저 마구 오르는 자산에 미련을 못버린 사람들이 고점에 걸려서
 파산하는 역사를 반복했을뿐이죠
그점에서의 경고이니 대출많은 분들은 새겨들으시고
만약에 정 하고 싶다...
그러면 30년 만기 고정금리로 받으세요
결국 대출이 망가지는 기전은
 변동금리에 잇는 경우가 많습니다
 
부동산이 오를때 쉽게 대출해준 이 은행은
 부동산이 꺽이기 시작할때 가장 먼저 대출 회수에 열을 올리는데
 그때는 기준금리가 그대로라 해도 가산금리를 올려서라도 얘네들 분명이 대출자들 애먹이겠죠
다시 말하지만 그럼에도 참고만 하셔서 본인이 잘 선택하시길...
 
<부동산 덜 먹는건 중요하지 않아>
부동산 경고 글로 맥이는길에 더 맥입니다
2007년 펀드 열풍때 외국인들은 국내 주식을 주구장창 매도중이었죠
그 위험성이 큰 시기였으나 다수의 애널리스트들은 주가 3000선 새롭게 당선되신 대통령께서도 내년엔 주가 3000선이라는 얘기 하실때였음 ㅎㅎ
 하지만 그후에 주가는 오히려 장중으로 치면 900대까지 2008년에 폭락을 했음

내가 내 주위 사람들에게 펀드열풍 경고를 올렸었음
1700선일떄도 외인의 매도등을  얘기하며 주식의 위험성이 있다는걸 알려줬던거 같음
그 이후 2000선이었을때
 주위사람들과 인터넷주식카페에 더 많이 주식경고를 날렸던기억이 있음
 
하지만 워렌버핏은 와서 한국의 주가는 2000선이 적정가이다 이런 언론플레이를 했고
 그 열풍은 식지 않았었던기억이
하지만 나중에 밝혀진 사실인데
 버핏은 그당시 미국의 주식도 처분했다고 함. 다분히 한국의 주식 처분의 위한 언론플레이였음
그후 주가의 폭락으로 많은 이들이 큰 손해를 입었으며
 그당시 중산층들의 펀드 투자 손실이 있었죠
 
부유한 중산층이 빡빡한 중산층이 되고 
 물론 많이 지른 사람들은 중산층에서 저소득층이 되었죠
 
더 먹는건 사실 크게 중요하지 않습니다
 자신이 고가에 빠져나올수 있다는 착각을 하는것뿐이죠
이후에도 조금은 더 부동산이 오를수 있을지 모르나
사실 그당시 주식보다 더 위험한 위치일수도 있음 적어도 아파트에 관해서는...
다른 어떤건 모르겠으나 아파트에 관해서만큼은...
 
내가 이 비유를 든 이유는
 펀드의 폭락은 사람들을 조금 가난하게 만들었을뿐인지 모르나
이후 부동산 시장의 장기침체는
 중산층을 극빈층
 서민을 천민으로 전락시키며
 
펀드 손실이야 뭐 한 3-5년 벌어서 갚았다손 치지만
 이 대출낀 위험한 아파트 플레이는
 절대 회복불능한 지경까지 빠뜨릴수 있음
 파산자가 생긴다는 뜻임
 
이런 위험이 있기때문에
 혹 내 예측이 틀려서 내가 욕을 먹는한이 있더라도 올려주는것이며
조금 더 먹는건 중요하지 않다는 사실..
어제가 거품이었고 오늘이 거품인데
 내일 좀더 오르면 그것도 거품일뿐...
거품에 투자해서는 돈을 벌기 힘듭니다
 저평가에 투자해서 거품이 될때까지 먹어야 부자가 되는거겠죠
 
그러므로 다시 한번 저는 경고합니다
 제 예측이 틀려서 욕먹더라도 경고하겠습니다
무리한 대출로 아파트 들어가지 마세요
 
현재의 대출시스템은 본인의 소득으로 갚지 못할 큰 금액을 대출해주고 있습니다
 
2007년의 펀드열풍과 같은 어리석은 선택을 하지 마시길...
아파트는 그보다 훨씬 취약하며 위험합니다
 앞으로 5-10년후면 아파트 수명상 고층아파트 무덤지역이 생겨날것입니다
 
아파트는 위험합니다 그 높이만큼 너무 위험합니다
 
그리고 공급과잉은 지역별로 아파트시장을 덮칠겁니다
 
 
m.bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/mobile/debate/read?bbsId=D125&articleId=1237131