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"과도한 대출·보증금..서울 10채 중 1채는 깡통주택" 경향신문|전병역 기자 입력 16.08.06. 19:08 (수정 16.08.06. 19:15)

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DasNarrenschiff(kami****)
2016.08.07. 01:43 조회 0
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[경향신문] 인천의 홍모씨는 2012년 3월 집안의 사업 실패로 채무가 불어나자 다섯 가족이 거리에 나앉게 생겼다. 그는 길거리 전단지를 보고 공인중개소를 찾아갔다. 주위의 도움으로 마련한 보증금 2000만원으로 2년짜리 전세를 얻었다. 시가 4억1000만원짜리 아파트인데 채무가 많지만 ‘주택임대차보호법상 1600만원까지 보증금을 보호받는다’는 말을 믿고 계약했다. 그러나 이듬해 5월 근저당권자의 요구로 아파트가 경매에 넘어갔다. 소액임차인으로 1600만원을 배당받았으나 근저당권자가 이의를 제기했다. 판사도 혹시 홍씨가 조직적으로 돈을 노린 ‘가장임차인’ 일당일 수 있다고 의심했다. 게다가 이 아파트에는 3건의 근저당권(채권최고액 3억408만원, 9600만원, 4800만원씩)이 있었다. 모두 4억4808만원으로 시가를 넘는 ‘깡통주택’이었다. 이외에 2건의 가압류등기도 돼 있었다. 그나마 권리신고 및 배당요구 신청서에 잔금지급일보다 확정일자 신고가 3일 앞서 있었다. 덕분에 대한법률구조공단의 도움을 받아 어렵사리 소액보증금은 챙길 수 있었다. 홍씨 사례는 아무리 적은 보증금이라도 까딱하면 ‘깡통전세’에 노출될 위험이 있음을 보여준다.
담보대출금에 보증금까지 빚으로 봐야

경기도 분당의 대단위 아파트 단지들 전경을 항공기에서 촬영한 모습. /경향신문 자료사진
국내 부동산시장에 예고된 ‘경고등’이 켜졌다. 바로 과도한 주택담보대출이다. 대출을 안고 집을 사는 대열에 끼지 못하면 시대에 뒤처진다는 세태를 자문하게 만드는 풍경이다. 정부가 대출 조건을 완화해준 뒤 1년 반 만에 주택담보대출비율(LTV)이 60%가 넘는 대출이 63조2000억원(89.8%)이나 급증했다. 거의 1배 가까이 늘어난 셈이다. 이게 다가 아니다. 대출금은 기본, 여기에 사실상 ‘빚’인 전·월세보증금까지 더해서 집의 잔존가치를 계산해야 더 정확하다. 특히 이른바 ‘갭(gap)투자’라며 보증금을 끼고 수천만원만 얹어서 집을 사는 사람도 요즘 늘었다. 투자자는 물론 세입자도 돌다리를 두드리는 자세로 최악의 상황에까지 대비해야 할 때다.
서울지역 아파트 3분의 1 이상은 경매에 들어가면 집주인이 원금을 한푼도 찾지 못하는 깡통주택이거나, 세입자가 전세보증금을 다 돌려받기 어려운 깡통전세 위험이 있다는 조사 결과가 나왔다. 특히 서울 아파트 10채 중 1채 이상이 현재로서도 집주인의 대출금과 세입자의 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 게 없거나 빚이 더 많은 상태로 조사됐다.

선대인경제연구소는 올해 1~3월 서울의 2810가구를 대상으로 ‘등기부등본상 근저당설정액과 전세보증금액의 합계가 주택 가격에서 차지하는 비율’을 조사했다. 연구소는 이를 ‘LTV2’로 이름 붙였다. 선대인 소장은 “기존에 통용되는 LTV는 금융권 담보대출만 보기 때문에 현실을 반영하는 데 한계가 있다”고 지적했다.

또 주택담보대출액 대신 ‘근저당설정액’을 기준으로 한 이유는 경매 처분 때 금융업체가 채무 상환을 강제할 수 있는 한도인 근저당설정액을 차감한 뒤 후순위로 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있어서다. 다만 전세보증금은 개별 아파트마다 확인하기가 어려워서 최근 3개월(올 1~3월) 전세 실거래가 평균을 일률 적용했다고 연구소는 밝혔다. 주택 가격도 최근 3개월 실거래가 평균치다. 연구소 분석 기준인 LTV2는 ‘경매에 넘어갈 경우 근저당설정액을 제하고 전세보증금도 빼고 남는 실제 주택의 가치’에 가까운 척도로 보면 된다.


선대인연구소는 이 기준으로 조사한 결과 “서울의 2810가구 아파트 가운데 비교적 전세금을 안전하게 확보할 수 있는 LTV2 80% 미만은 1831가구로 65.2%였다”고 5일 밝혔다. 반면 LTV2 80% 이상은 979가구로 34.8%를 차지했다. 연구소는 “이는 전체 아파트의 3분의 1 이상이 경매에 들어갈 경우 집주인이 원금을 한푼도 찾지 못하는 ‘깡통주택’이거나, 세입자가 전세보증금을 온전하게 돌려받기 어려운 ‘깡통전세’가 될 가능성이 높다는 뜻”이라고 설명했다. 선대인 소장은 “현재 서울의 아파트 경매 낙찰률은 91%를 넘지만, 만일 집값 하락기에 접어들어 경매량이 몰리면 떨어지고 유찰을 거듭할수록 가치는 더 하락한다”고 말했다.

LTV2 분포별로는 80~90% 미만이 504가구(17.9%)로 가장 많고, 이어 70~80% 미만이 365가구(13%), 60~70% 미만이 300가구(10.7%)로 나타났다. 특히 조사 대상의 13.5%인 379가구는 LTV2 비율이 100% 이상이었다. 이 비율이 140% 이상인 곳도 119가구(4.2%)나 됐다.

연구소는 “LTV2가 100% 이상이라면 현재 수준의 주택 가격으로도 주택 소유자가 금융권에서 빌린 대출금과 전세보증금을 돌려주고 나면 남는 게 없거나, 그러고 나서도 청산해야 할 빚이 더 큰 상태”라고 밝혔다. 그만큼 주택 소유자 부채가 과도하거나 세입자의 전세보증금이 불안한 상태라는 의미다.


근저당설정액만 보면 조사대상 중 1억~2억원 미만이 425가구(32%)로 가장 많고, 1억원 미만은 309가구(23.3%), 2억~3억원 미만이 202가구(15.2%), 3억~4억원 미만 122가구(9.2%) 순서였다. 9억원이 넘는 경우도 96가구(7.2%)나 됐다.

서울의 조사대상 전체로 보면 부채 있는 가구가 1327가구로 47.2%였다. 이들 부채가구의 평균 근저당설정액은 3억2600만원이다. 부채가구 중에서 주인의 거주 여부로 나눠서 보면 거주하는 경우의 근저당설정액은 3억2600만원, 비거주 부채가구 근저당설정액은 3억2500만원으로 엇비슷했다.


http://m.media.daum.net/m/media/issue/783/newsview/20160806190817214


Ltv dti 주택담보대출 은 종종 언급됐으나 슬슬 전월세 보증금이 수면위로 올라오기 시작하네요