이 얘기는 많이 들어본 얘기시죠...
아파트 빵원...
 
윤상원님의 과거 주장이시죠
 
저는 이 얘기..
즉 건축비는 다 없어지고 땅만 남는
아파트 0원 시나리오가 반드시
일부 지역에서는
일어나리라 봅니다
 
윤상원님의 주장이 모든 지역에서 맞지는 않겠으나 이제 일부지역에서 실현되기 시작할겁니다
 
제가 전체적인 부동산은 장기하향으로 가더라도
일부지역 아파트는 폭락하게 된다는 의미가 바로 이런것입니다
 
 
그냥 차라리 땅만 덜렁 남는거보다 못한
 
돈들여 치워야할 시멘트 더미가 얹어져 있는 땅...
 
그게 바로 재건축이 물건너갈 고층 아파트의 미래입니다
 
 
지역별로 빵원에 수렴합니다. 반드시 그 지역은 생깁니다...
 
우리가 적어도 이성이 있고
 
제정신이라면 이것을 아셔야합니다
 
그 지역이 인천이나 부천의 일부 지역일지
천안의 일부 지역일지
부산의 일부 지역일지
대구나 광주의 일부 지역일지..
 
사실 저는 정확히 알수는 없으나
 
반드시 생깁니다
 
 
한 지역으로 봤을때 흥망성쇠가 일어날겁니다
 
여러분은 보셨는지 모르나 저는 이제 지방을 오래 돌아다니다보니
 
지방의 중소도시.. 인구 10만 언저리의 도시들의 경우는
 
기존의 번화가가 지고 새로운 신도심이 생기는 지역이 많죠
 
새로운 신시가지가 건립됩니다
 
 
기존의 고층 아파트들이 그러한 인구 10만 도시에서 과연 버텨나갈지
 
한 지역을 봤을때 그 지역중에 과연 어디가 아파트 무덤이 될것인지...
 
 
사실 향후 연구는 어느곳이 슬럼화가 되고
어느곳이 주택가가 되는가...
 
지역을 가지고도 그 연구가 이뤄져야합니다
 
 
고층 아파트의 위험성을 익히 체험한게 프랑스입니다
 
프랑스는 수많은 고층아파트가 슬럼화한뒤에
그 이후의 아파트들은 재건축이 용이한 저층의 약간 학교식으로 생긴 그런 거주 공간이 생겨났죠
 
현재는  우리나라 지방의 경우 신시가지도 고층 아파트로 짓고 있죠
 
반드시 반드시 고층아파트를 조심하십시오
 
 
그건 그냥 땅보다 못한 땅으로 전락하고 맙니다
 
왜냐?
 
돈들여 치워야할 시멘트 덩이가 있는 땅인데
그 시멘트 덩이가 매우 높습니다
 
여러분이 조금만 더 여기에 관심을 가지고 다큐를 찾아보셔도
 
현재 유럽에는 사람이 비어있는 아파트가 많고
또 어떤 아파트 한동에 3-4가구정도만 살고 있는 곳이 있다는것을 알게 될것이며
엘리베이트는 끊겨 있으며
 
그들은 계단으로 불편을 감수하면서 지내는 소수의 빈민층이 남아있는것입니다
 
여러분이 사는 지방에서 어떤 분이 엄청나게 지어지는 아파트를 보며
"어휴~ 저 많은데서 다 누가산댜...?"라고 한숨을 쉬면서 지나가는걸 보시거던...
 
그 지역들이 매우 가능성이 높음을 알고 계시길 바라겠습니다
 
물론 이런 현상들이 강남이나 판교등의 그런 인구 밀집지역에서 일어나긴 힘듭니다
 
인구가 많지 않음에도 또 인구가 줄어감에도 공급과잉된 지역들에서 생겨나며
또한 노후된 아파트 지역으로 생겨날것입니다
 
어느분께서  지방의 상가중에 월세가 꽤 나오는 지역에 대한 투자를 얘기하시는데요
 
저는 활용가능한 부동산은 당연히 소유해야된다고 봅니다
 
하지만 찾기 쉽지 않습니다. 그건 꼭 아셔야됩니다 찾기 쉽지 않고 많지도 않습니다...
 
실제로 지방에는 월세대비해서 양호한 가격의 상가 혹은 주택을 아주 잘 찾으면 있습니다.
급매물로 찾아야 있는 실정이긴합니다만
 
그러나 집값이나 상가대비 월세 수익률을..
현재 은행 정기 예금의 이자보다 높은 3프로정도를 가지고 수익률이 정기예금보다 높다 그런식으로 해서 투자하시면 낭패를 볼수 있죠
3프로보다는 더 높아야됩니다
 
왜냐면 향후 금리는 때가 되면 또 오르게 되는 시기가 올수 잇어서 그렇습니다
 
사실 건물 보수하고 그런 모든 비용을 다 감안해서..
건물값대비 5프로의 수익이 들어온다면.. 그리고 아주 많이 낡지 않았다면
10년을  가지고 있으며 건물가격의 50프로 정도가 회수되죠...
물론 건물을 더 낡아갈겁니다
 
제 개인적으로는 7프로 이상을 선호해야한다고 보지만
5프로정도가 나온다면 건물이 아주 낡지 않은 이상 그것을 아주 위험하다고 보기에는 무리가 있을수 있죠
 
즉 건물값의 하락을 월세로 보상되는 시스템이 되는건데...
 
중요한것은 뭐 대출끼고 대출이자까지 넣어서 투자금대비해서 10프로다.. 이렇게 계산하지 마세요
그러면 당연히 대출금 금리가 싸니까... 투자금대비해서 10프로 나오는거처럼 보이나
그런게 아니죠
대출 제외하고
그 건물가격 대비 1년 월세가 7프로 이상 지역이라면 크게 말리고 싶지는 않습니다
 
하지만 그래도 큰 재미를 보는 시기는 아니겠죠
왜냐면 과거는 월세를 받아 먹으면서도 집값도 올랐는데
이젠 그런 시절은 지나가고 있다고 보시면 되니까요
 
아파트는 공급과잉입니다
너무 많이 지어져있습니다
 
어느 지역이 될지.. 제가 정확히 맞출수는 없겠으나
 
반드시 일부 지역은 슬럼화 아파트 무덤이 되어질겁니다
 
오늘도 운전하고 오는길에 거대한 아파트 단지를 짓는 모습을 보게 되네요
 
과연 그곳에 누가 언제.. 살게 될지... 아니면 폐허로 변하는 흉물의 모습이 그러한것인지
 
고층아파트에 대한 우리의 심한 선입견이
 
2007년까지 강남의 투기세력이 심어놓은 그 잘못된 선입견이
때가 되면 얼마나 잘못된것인지 알게 될겁니다
 
2-3층 주택이 오래되서 노후되는것과
고층 아파트가 노후되는 것은
 
그위에 얹어있는 돈주고 치워야할 시멘트 더미의 질이 틀립니다
 
지금은 날씬한 여인처럼 쭉쭉 솟아있는 깔끔한 고층 아파트이지만
그것이 노후화되었을때는 흉물과 폐허로 변하게 될것입니다
 
프랑스의 유명한 영화인 13구역은 실제로 그렇게 폐허가된 슬럼화된 아파트를 배경으로 만든 영화죠
 
그것이 바로 우리나라 일부지역 고층아파트의 미래가 될것입니다
 
왜 유럽도 이런 현상이 생겨났을까요...?
똑같은 현상이었죠.. 과도한 대출...
그게 현재 유럽을 휘감은 침체의 망령이죠
 
우리나라 가계빚 증가를 보시고도 그걸 느끼지 못하신다면
그건 정말 어리석은...
미끼에 취한 물고기와 같습니다...
 
자신이 활용할 땅이나 집이나 상가를 제외하고는 모두 매도하라는것이 저의 의견입니다
 
그러나 분명 일부 아파트들은 더 갈겁니다.
지역별로 이 상승을 더 타는 아파트들이 일부 있을걸 압니다
 
그러나 아파트 내놓은다고 팔리는것도 아니고 1년간 좋은 가격에 팔려면 조금 더 빨리 움직여야죠...
 
향후 부동산 예측은 매우 복잡할수 있습니다. 지역별로 명암이 갈릴것이라 그러나
 
반드시..
그리고 상당히 많은 지역에서...
심지어 서울의 강북에서도..
수도권인 인천이나 부천같은 지역에서도.. 어쩌면 그런 지역이 나올수 있다고 저는 생각합니다
지방은 말할거 없구요...
 
여러분의 인생에 이 무거운 시멘트 집을 등에 업고 가지 마시길...
 
제 운영카페의 메인 화면에 있는 글입니다
 
인생의 배를 가볍게 하라 
필요한 것만 챙겨서 
인생이라는 배를 가볍게 하라.
검소한 집, 소박한 즐거움, 
친구란 이름이 어울리는 한두 명의 친구들,
사랑할 사람과 당신을 사랑하는 사람,
고양이, 개, 그리고 한두 개의 파이프,
충분한 먹을 것과 입을 것, 
그리고 갈증은 위험한 것이니 
약간 넘치는 마실 것이 있으면 된다.

- 제롬 K 제롬 <배안의 세 남자> 중에서 -
 
 
 
너무 강력한 경고를 하면 늘 이런 말을 덧붙이곤 합니다.
앞으로도 많이 덧붙일 말입니다만
 
부동산은 큰 자산이고 쏠몽의 예측도 틀릴수 있으니 참조만 하셔서 각자 선택하시기 바라겠습니다
 
그러나 아고라 오랜 독자는 아시겠지만..
부동산에서 만큼은 이런말을 붙인 예측도 그간 계속 맞아왔습니다 그럼에도 최종 판단은 본인이 하시기 바라겠습니다
 

http://m.bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/mobile/debate/read?bbsId=D125&articleId=1231805


부동산 좋은 투자자산이죠 근데 이게 안전자산이라 생각하는데 위험자산입니다
실제로 야마구치료헤이라는 M&A 전문가가 있는데 부동산의 기대수익 즉 리스크 비용을 주식보다 높게 측정했습니다 주식이 최소 6%면 부동산 임대수익은 8-9%정도죠 왜냐 주식은 바로 현금화를 할수있지만 부동산은 큰돈이라 거래실종이 종종 일어나기때문입니다 게다가 공실 건물 감가 세입자와 분쟁 등 다양한 리스크가 있습니다 실제 2007년 이후 많이 올랐다는데 그건 판교 강남 아님 한때 대구 부산등 가격상승레서 장기적으로 소외된 지역이죠 남양주 군포등은 아직 2007년도 회복 못하거나 겨우 똔똔 입니다 즉 부동산에 투자하면 목돈이 묶인다는점 그리고 수익률이 위험을 상회할정도로 높아야합니다 즉 최소 6%는 되야한다고 보고있구요 현재막무가내 부동산 투자자 보면 금리보다 높으니 투자하기 딱 좋은 날이니 이러고 있느니 문제라믄 거죠 그리고 갭투자도 남의돈 빌려 투기하늠건데 역전세 나면 배쨀 각오 하시고 하는 거겠죠? 그리고 가격이 올르니 부동산도 오른다 하는데 해외자본 유입되지 않는한 국민이 모아놓은 자금이 원료가 되어 가격이 오르는 겁니다 국민 저축자금은 이미 예전에 다 소진되어 은행돈으로 폭탄돌리기 파뤼를 하는데 과연 지난 10년간 올랐다고 앞으로 10년에도 오를 근거가 될까요?


쉽게 생각해보죠 10년전 사람들 어땠습니까? 조선 현대차 삼성 잘나가고 길건너 아저씨도 웰빙을 입에 달고 살았습니다 근데 현재는 어떻죠??