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    LunarMaria님의 댓글입니다.
    번호 제목 댓글날짜 추천/비공감 삭제
    125 저는 부동산 하락을 예측하는 사람인데요.. [새창] 2015-06-27 12:40:39 0 삭제
    2018년 경에는 금리가 3%쯤은 될테니 12개월 정도의 기간을 전후로 하는 휴식기가 필요합니다.
    그러나 그 수준이 한계고, 하락장이 오기는 힘듭니다. 2018년이든 2019년이든 살짝 꺾이는 징후가 나타날때 기준금리를 3에서 2.5혹은 2.25정도로 내리는 것으로 충분한 대응이 될 것이고, 늦어도 2020년부터는 적어도 2년 이상 재차 상승의 시기가 되고, 이때의 시장 성격은 2006~2007년의 시기와 같다고 볼 수 있습니다.

    한국의 주택경기는 절대로 세계와 동떨어져 혼자 놀지 않습니다. 미국, 유럽과 반드시 동행합니다. 현재 미국을 보면 그야말로 초입 중에서도 초입이고, 아무리 짧게 보더라도 6~7년 정도의 지속적인 회복과 호황이 대기하고 있습니다.
    그리고 2018년 경 그 정도의 금리수준을 두고 고점이라 하기는 힘듭니다. 휴식기 이후 버블기가 도래하며 2~3년 정도 아주 무섭도록 치고 올리는 기간이 필요합니다. 원유가격같은 경우 지금 모든 사람들이 상상도 못하는 수준이 될 것입니다.
    세계 산업재 경기같은 경우 아직도 회복기에 진입을 하지 못했는데, 2017~2018년에는 이제 막 회복기가 어느정도 마무리 되고 중간 휴식기에 들어가는 정도에 불과합니다. 큰 금융위기는 실물이 꺾여야 가능한데, 그게 불가능합니다.

    현재로서 한국의 신규주택분양같은 경우 대략 2017년까지가 한계치로 볼 수 있고, 그 이후는 높아진 금리로 인해 일단 심리적으로 문제가 발생하고, 금리인상의 효과가 그때쯤은 분명히 발휘가 됩니다.
    그러나 장기고정금리의 확산은 잠재매물을 대거 줄이는 효과가 있고, 2010년대 후반에서 2020년대 초반까지의 기간은 80년대에서 90년대로 넘어가는 시기에 지었던 건축물의 재건축이 활발해지는 기간입니다. 지금도 일부의 재건축 가지고만 일시적 이주수요가 감당이 안돼 전세난이 아주 심각한데, 그 상황에서는 지금보다 훨씬 더 합니다.
    그리고 본래 전월세 가격이라는 것은 후퇴라는게 없습니다. 딱 한번 유일하게 후퇴가 있었던 것은 98년이고, 그런 식의 일시적 후퇴는 18개월 정도면 싹 다 만회가 됩니다. 초장기적으로는 연평균 적어도 5%에서 6%이상의 장기적인 상승속도를 유지하게 됩니다. 이것은 경제성장률, 잠재경제성장률, 인구증감율 등과 상관없이, 그저 그 자체로 순수하게 화폐경제하에서의 자연상태에서 상승하는 수치입니다.

    작년과, 올해, 내년에 엄청나게 늘어났고 늘어날 분양물량 중 향후 전세로 나올 물량은 그렇게 크지 않습니다.
    95년 이후 한국의 경기가 꺾이고 외환위기를 거치면서 심각한 경기침체기에 들어갔고, 그로인한 주택공급의 위축으로 2000~2001년 경에 분양이 크게 늘어났는데, 그때의 물량이 2003~2005년에 전세로 나오면서 전세가격이 꽤나 내렸습니다.
    그러나 현재의 상황은 그때와 달라서, 주택을 그렇게 투기적으로 전세끼고 매수하는 사람들의 숫자가 훨씬 적습니다.
    2001년에는 그야말로 부동산 광풍이었고, 나라전체가 완전 미쳐돌아가던 시기였는데 반해, 2013~2015년의 부동산 시장은 그런 투기세가 전혀 없습니다.
    완만하게 올라가고는 있지만 gdp성장률을 다소 초과하는 정도에 불과하여 아주 안정적입니다. 예외가 있다면 대구같은 곳 정도일뿐.
    대부분 실제로 거주할 사람들 뿐이라 전세로 나올 것은 그때에 비해 극히 적고, 이번에 고정금리로 전환한 사람들 같은 경우 금리의 영향을 전혀 받지 않으므로 잠재머물이 대거 소진된 꼴입니다. 2018~2019년 일시적 후퇴기에서의 충격은 매우 제한적이라 할 수 있습니다.

    전월세가 구조적으로 상승하는 와중에 후퇴기에서의 충격이 제한적이니 매매가 또한 가격조정보다는 계단식 기간조정의 가능성이 높고,
    경기의 고점이 되려면 아직 수년의 기간이 남아있을 시기이니 이후는 물가가 밀어올리게 됩니다.
    미분양 물량같은 경우도 불과 3년만에 한계치에 이르기는 힘들고, 완만하게 증가하는 동안에는 문제가 없습니다.
    휴식기 이후 밀어올리는 시기에 아마도 미분양이 급증할 것이고, 시장 성격또한 쏠림 현상이 강해지는데 그 쏠림은 재건축 시장으로 나타날 가능성이 높습니다. 요즘은 여기도 저기도 죄다 완판이지만 2020년대 초반의 시기에는 안되는 곳은 정말 안팔리고 좀 되는 곳만 잘나가고, 기존주택 매매시장도 심각한 양극화가 나타날 것입니다. 큰 금융위기를 점점 목전에 두고 있는 시기가 되고, 2015년 현재 시점에서 비관론을 얘기하는 사람들 중 95%이상은 그때가면 열성적인 낙관론자로 바뀌어있게 됩니다. 금리는 아주 고금리일 것이고, 많은 사람들이 그 이후 망하게 되겠죠.

    정리하자면, 2000~2001년에는 지나친 부동산 광풍과 시장과열. 그로 인한 후유증이 2003년에는 카드 대란, 2004년에는 차이나쇼크 등이 겹쳐 나타나고 해서 연간 기준으로 2년 연속 전세가격이 하락했지만, 2018~2019년은 2003~2004년에 비해 상대적으로 시장 변동성이 덜할 것으로 볼 수 있습니다.
    현재 많은 이들이 2018년 이후 중국경제에 한차례 쇼크가 올 수 있지 않을까 우려하고 있는데, 그 점은 변수입니다.
    쇼크의 강도 정도에 따라 2003~2004년 만큼 되느냐 안되느냐가 상당히 좌우될 수 있습니다.
    124 페이트 시리즈를 보았습니다 [새창] 2015-06-27 01:19:37 0 삭제
    페스나 히로인은 엄연히 3인입니다. 그리고 라이더도 히로인에 약간은 준하는 편이죠. 팬디스크에서 h씬이 있으니..
    그리고 세이버 취급은 조만간 나올 극장판 헤븐즈필 루트에서 더 험해집니다.
    123 애니를 추천해주세요 ! [새창] 2015-06-26 23:34:04 0 삭제
    늑대와 향신료
    122 내청코 13화 해석좀 부탁드리겠습니다.. [새창] 2015-06-26 23:15:35 0 삭제
    유이: 힛키는 내가 가지고 유키농도 친구로 남아줘야겠어. 유키농! 너의 약점은 이미 간파했다. 이 의존증 녀석. 이 몸에게 항복하고 의존해라.

    하치만: 사람의 약점을 그런식으로 이용해서는 안돼. 유키노는, 자신의 일은 자기 스스로 결정하는 아이다.

    유키노: 유이. 너에게는 지지않아. 그리고 나 자신에게도 지지않아.
    121 최저임금 인상의 문제점과 대안 [새창] 2015-06-26 00:48:41 0 삭제
    네? 뭐가 어떻게 망상이라는건지 말씀을 해주세요.
    밑도끌도없이 망상이라고 하시면 안되죠.

    맨 마지막 부분(수십년 혹은 100년 후부터의 사회체제 변화양상)은 망상입니다만, 그 외에는 현실을 아주 냉철하게 반영했습니다.
    120 추경 15조 전 찬성하는 입장입니다. [새창] 2015-06-25 23:03:53 1 삭제
    한국이 간접세 비중이 높고, 법인세율의 절대 수준이 낮고, 소득분위 상위 소득세가 아직도 다소 낮다고 해서
    그것이 한국의 펀더멘탈에 문제가 있게 되는 것은 아닙니다.
    오히려 그 지경에서도 아직 이 정도인게 정말 대단한거죠. 실제로 imf같은 곳에서도 한국의 재정 건정성은 사실상 거의 최상위로 분류하고 있습니다.

    그리고 그 지경이 된 것은 그렇게 될 수 밖에 없어서가 아니라, 집권 여당으로 대표되는 극우파의 이념적 선택때문입니다.
    특정 정치세력이 문제인 것이지 한국의 경제에 문제가 있는 것은 전혀 아닙니다.
    119 추경 15조 전 찬성하는 입장입니다. [새창] 2015-06-25 22:54:47 2 삭제
    어떤 정부라도 지금 상황에서는 당연히 추경을 합니다. 그 돈을 어디에 어떻게 잘쓰냐는 둘째 문제고..

    한국 정부의 재정건전성은 전세계에서 최고급 수준에 속하고
    사람들이 자꾸 가계부채 가계부채하는데, 애초에 한국은 미국/유럽지역 선진국들과는 가계부채의 구조 자체가 아예 다릅니다.
    한국이 선진국들 수준으로 가계부채가 위험수준에 이르려면 십수년 후는 되어야 합니다.
    물론 그때가도 위험하지 않습니다.

    가계의 부채라는 것은 늘어날때가 아니라 줄어들떄가 항상 문제인 것이고, 부채가 늘어날때는 금리가 오르고 경제는 회복기 혹은 호황기에 있지만
    부채가 줄어들때는 급격한 후퇴기 혹은 침체기가 됩니다.
    부채증가율이 낮으면 낮을수록 그 나라의 경제는 망조가 든 것이고, 증가율이 가능한한 장기간 높게 유지될수록 경제의 활력도가 높고 미래가 유망한 것입니다.

    한국이 재정과 국가부채, 가계부채때문에 문제가 될것 같으면 미국이나 유럽 선진국들은 애저녁에 아예 망한지 오래입니다.
    한국 정도의 경제규모에서 한국 정도로 재정이 건전한 나라는 아예 없다시피 합니다. 세계 최고라고 해도 과언이 아닙니다.
    또한, 자꾸 가계부채 천조 천조 그러는데, 1000조라는 숫자에는 아무런 의미가 없습니다. 그냥 라운드 넘버일뿐이죠. 가계부채는 10년 20년 30년후가 되면 수천조가 넘어가게 되고 나중에는 뒤에 0이 하나 더 붙게 됩니다.

    그리고 그나마도 거기에서 부동산 관련 대출은 절반 수준이고, 전월세 보증금 용도의 대출은 부채가 아닙니다.
    또한 임대수익을 얻을 목적으로 건축한 건물에 딸린 대출은 가계부채가 아니라 임대사업자 대출입니다.
    사실 그거 전부 사업자 등록을 의무화하는게 맞죠. 또한 공시지가 몇억 이하 면세 해주지 말고 소득세 제대로 받는게 맞구요. 물론 고양이 목에 방울달기라 그 어떤 정당이나 정치인도 입도 뻥끗못하기는 합니다만..
    118 (질문, 본삭금) 채권 금리가 오르면 왜 주식 시장에 악영향인가요? [새창] 2015-06-22 15:08:57 1 삭제
    밸류에이션 산정 계산의 문제가 있어서 대부분의 경우 일시적 충격 상황에서는 주가도 같이 충격을 받게 되구요.
    그 다음은 속도때문에 그렇죠. 채권이 과도하게 빠지면(단기적으로 과도한 속도의 금리상승) 가격 메리트로 인한 매수세가 발생합니다. 2주에서 4주 정도의 시차를 두고 주가의 상승이 나타납니다.
    장기적으로 볼때는 반드시 금리가 올라야 주가를 포함한 대부분의 자산가격이 오르게 되구요.

    그러나 주식시장에는 아주 다양한 업종들이 있어서 그에 대한 구분이 반드시 필요합니다.
    저금리 저물가 상황이라는 이유로 상승하는 주식들은 아주 많고(대개 신기술/신성장 산업), 이들은 대부분 터무니없이 비쌉니다.

    금리가 상당폭 오르면 이들의 적정 주가는 크게 다운되고, 워낙 비쌌으니 어느 정도의 금리 변동만으로도 프리미엄이 전부 소멸되는 결과를 가져옵니다.

    금리가 인하기에 있을때 신기술/신성장 산업의 주가는 계속해서 상승하고, 인하기의 끝자락에 이르렀을때 이들의 시총비중 및 시장참여자들이 인식하는 심리적 비중은 그 어느때보다도 높습니다.
    그러니 이들의 주가 변동이 시장에 미치는 영향은 상당히 큰 것이고, 지금과 같이 채권시장이 들썩들썩할때는 위험이 아주 커집니다.
    흔히 말하는 '금리와 주가의 역행'은 이런 경우에 적용된다 할 수 있습니다.
    117 [임승수] 미국에서 금리가 오르면 한국 집값이 하락? [새창] 2015-06-22 14:36:05 0 삭제
    책읽는사람/ 기준금리, 30/10년 국채수익률과 원달러 환율을 직접 보고 말하세요.
    장기적으로는 물론이고, 중/단기 구간으로 하나하나 끊어서 봐도 거의 대부분 일치합니다.

    미국의 금리 상승과 달러화 하락은 어떤 인과관계같은 것이 아니라 그 자체로 하나의 현상이 가진 두가지 측면입니다.

    그러니 미국의 금리가 인상기일때 원화가 약세라는 것은 아예 성립자체가 안되는 명제입니다.
    실제로 그런 역사 또한 없습니다.

    미국이 기준 금리를 아주 빠르게 올릴 환경에서는 신흥국 통화가 아주 빠르게 오르고
    미국의 경기가 아직 미적지근하거나 물가 상승압력이 그다지 강하지 않아서 금리를 밍기적거리며 슬금슬금 올릴때는 신흥국 통화가 오히려 덜 오릅니다.

    이 관계를 완전 180도 반대로 생각하는 분들이 많은데, 그야말로 180도 잘못된 상식입니다.
    116 미국 금리 상승시 어느쪽으로 투자하는게 좋을까요? [새창] 2015-06-21 12:41:55 0 삭제
    꼬마자동차/
    금리가 내려간다는 것이 곧 현금성 자산의 가치 상승을 의미하기 때문입니다. 실물자산은 내려가구요.
    안전자산의 이율이 곧 금리고, 금리의 하락은 안전자산의 상승입니다.
    금리가 내려가고 있을때는 아주 안정적인 자산을 가지고 있는 것이 유리합니다. 한국의 원화보다는 달러화, 비우량 회사채보다는 최대한 우량한 회사채, 신흥국 국채보다는 미국의 국채.

    한편으로는 대출금리로 생각해도 간단합니다. 사람들이 대출을 안받으려고 하니 금리는 계속 내려가죠. 사람들이 대출을 안받으면 투자가 위축되고, 거의 대부분의 자산 가격이 신통치 못한 동향을 나타냅니다.

    금리는 경기의 방향을 나타내는 지표입니다.
    지금 경기가 너무 활황이라 앞으로는 나빠질일 밖에 없다. 그러면 그때가 금리의 고점입니다. 경기가 위축되면 금리는 반드시 내려갑니다. 금리가 내려갈 것으로 판단되니 현금성 자산을 가지고 있어야 하죠. 아주 간단한 개념입니다.
    115 [임승수] 미국에서 금리가 오르면 한국 집값이 하락? [새창] 2015-06-21 12:26:39 10/14 삭제
    또한 많은 사람들이 180도 잘못 생각하고 있는 것 중 하나가 미국의 기준금리와 원달러 환율의 관계에 대해서인데,
    역사적으로, 미국의 시장/기준 금리와 원화 및 신흥국통화+호주달러+유로화 등의 가치는 최근 수십년간 정방향으로 움직여 왔습니다.
    미국이 금리를 올리면 신흥국에서 자금이 유출된다는 잘못된 전제를 깔고 시작하니 그 다음도 계속 오류가 있을수밖에 없죠.
    그런 일은 역사적으로 있었던 일이 없고, 있을수도 없습니다.
    미국의 금리인상은 미국의 국채시장과 달러화로부터 자금이 유출되는 속도를 단지 조절하는 역할을 할 뿐으로, 금리가 인상기에 있는한은 미국으로부터 신흥국으로의 자금 유입 현상은 지속됩니다. 기조적인 인하기가 시작되어야 역싸이클이 걸리고 모든 자산이 헬게이트가 열리게 됩니다.
    114 [임승수] 미국에서 금리가 오르면 한국 집값이 하락? [새창] 2015-06-21 12:17:16 6/12 삭제
    탱자씨/ 지운게 아니라 약간 수정했구요.
    정부 하는 말도 보나마나 한숨나오는 수준이라 아예 관심도 없구요. 도대체 '정부하는말' 이라는 말이 왜 나오는지 모르겠네요.
    시장 매커니즘에 대한 아주 보편적이고 정상적인 관점을 서술한 것 뿐입니다.
    물가가 상승기냐 하락기냐(금리가 인상기냐 인하기냐) 하는 것은 원자재, 부동산 등 전체 자산시장 판단에 있어서 무엇보다도 중요한 것입니다.
    112 달덕님들 도움! [새창] 2015-06-18 21:50:59 0 삭제
    페이트 엑스트라는 일어 잘 못해도 할 수 있어요.
    111 달덕님들 도움! [새창] 2015-06-18 21:46:41 0 삭제
    마법사의 밤



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