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	140	미국의 12월 금리인상설 기사가 자꾸 올라오네요. [새창]	2015-11-11 15:48:34	2	삭제
		내년 말 내지는 내 후년 상반기쯤부터 한국의 기준금리 인상이 시작된다고 보면, 대략 2018년 즈음에야 한 2.5~3.0사이 수준이 됩니다. 그러면 거기서 경기후퇴기가 짧게 1~2년 정도 발생할 수 있고, 그에 따라 금리는 다시 2.0 근처로 내려가겠죠. 근데 그건 3년 후의 일입니다. 그떄가서 걱정하면 될 일이죠. '한방 먹는 것'은 원래 금리의 정점부에서 발생하는 일입니다. 그리고 그보다 큰 구조상에서는 2018~2019년도 중간조정기 개념으로 봐야합니다. 2020년 이후에는 금리인상기가 3년 정도 더 이어질 가능성이 있고, 그게 정점에 이르러야 정말 제대로 한방 먹게 됩니다.
	139	금리인상이 부동산 폭락을 불러온다? [새창]	2015-11-11 15:40:11	4	삭제
		주택 및 각종 자산가격은 사람들이 돈을 많이 빌리려 할때 증가하고, 돈을 많이 빌리려 할때는 시중 금리가 오릅니다. 이를 억제하기 위해 기준금리는 다소 후행하여 오르는데, 최소 5~6회에서 많게는 십수회 이상 장기간에 걸쳐 금리를 올린 후에야 그 효과가 나타납니다. 그래서 역사적으로 모든 금리인상기에는 전세계의 자산가격이 금리의 방향과 같이 상승해왔습니다. 금리가 오를대로 다 오른 상태에서 어느 순간 경기가 후퇴하기 시작하고, 이에 대한 대응으로 금리인하가 시작되는데, 바로 그때 자산가격의 본격적인 하락이 시작됩니다. 그리고 금리인하기가 7~8부 능선을 지나가기 전까지 하락 이후의 침체기가 계속되며, 금리인하기가 막바지에 이르러 최후의 2~3회 인하를 앞두고 있을때쯤부터 회복기가 시작됩니다. 그리고 인하기가 끝나고 인상기로 들어서면 본격적인 회복기로 들어가고, 조금 더 지나면 회복의 수준을 넘어 본격적인 상승기로 들어갑니다. 이것이 금리와 경기의 기본 구조입니다. 즉, 대부분 사람들이 금리에 대해 가지고 있는 상식은 현실과 180도 반대로 다릅니다. 집값이 떨어져야 맞는데, 정부가 억지로 끌어올리고 있다? 억지로 끌어올리고 있다는 것은 맞는 말일 것입니다. 그런데 지구상에 존재하는 거의 대부분의 나라들은 경기침체기에 주택시장 부양책을 씁니다. 그러한 행위는 변수가 아니라 상수입니다. 당연히 그렇게 하는 것입니다. 아주 당연한 일이니 그걸보고 틀리다고 할수는 없는 일입니다. 또한 경기침체기가 5~6년 가량 장기간 지속되면 그간 위축된 공급으로 인해 특정 시점부터는 임대시장와 매매시장으로부터 시작해 신규판매시장까지 점점 공급부족 현상이 나타나게 되므로, 집값은 그 과정에서 반드시 하락이 끝나고 상승기가 시작됩니다. 즉, 떨어져야 맞는게 아니고 오르는게 원래 맞는겁니다. 그리고 미국 및 유럽지역의 많은 나라들의 주택가격은 2013년 내지 2014년부터 상승을 하고 있죠. 한국도 마찬가지입니다. 그리고 본문 글쓴이 분은 금리 인상기에 달러가 강세를 지속한다고 생각하시는 것 같은데, 그런 일은 있을 수 없습니다. 역사적으로 그런 일은 있었던 바가 없구요. 미국의 금리인상기 내내 신흥국 통화는 상승합니다. 미국의 금리가 오른다는 것 자체가 곧 미국의 국채와 달러화라는 안전자산의 가격이 내려가는 것을 의미하기 때문입니다. 그러면 그 반대편의 통화는 오르게 됩니다. 이것은 인과관계가 아니라, 동전의 양면과도 같은 것입니다. 어떤 동전이 있다고 할때 왼쪽편에는 미국의 금리인상. 오른쪽 편에는 신흥국 통화 상승. 이렇게 두가지가 있는 것이고, 이 둘은 별개의 현상이 아니라 하나의 현상이 가진 두 측면인 것입니다. 참고로 원달러 환율같은 경우는 언젠가 먼 미래에 800~850원을 대략 적정한 수준 내지는 일종의 기준점으로 보면 좋고, 그 이하로 내려가게 되면 경제상황에 대해 항상 긴장을 하고 봐야 할 것입니다. 그때는 아마도 그 어디에서도 비관적 관점을 찾아보기 힘들겠지만, 그럴때일수록 조심을 해야합니다.
	138	월세 관련 이야기 입니다. [새창]	2015-11-10 14:05:06	2	삭제
		자산으로서의 주택가격 및 상업용 건물의 임대가격 등은 등락이 들쑥날쑥하고 후퇴기와 회복기 등이 상당히 뚜렷하며, 세계(한국자체는 크게 의미없습니다)의 경제성장율과 통화량, 대출증가율, 통화유통속도 등에 상당한 영향을 받습니다. 주택의 임대가격도 그에 영향을 전혀 받지 않는 것은 아니지만 등락자체는 매우 미미하고, 주택가격 및 상가임대료와 달리 경기의 영향이 별로 없습니다. 아주 특별한 변수가 중간에 발생해도 정말 딱 그 순간뿐이고, 그외 거의 모든 기간에 걸쳐 상승 혹은 횡보 둘 중 하나만을 반복하며 궁극적으로는 상승 일방으로만 움직입니다. 그래서 주택을 전월세로 들어가고자 하는 사람에게는 경기에 대한 판단이 효용이 없으며, 전월세 가격의 상승을 피하면서 소득에서의 주거비 비중을 유지 혹은 꾸준히 축소시키고자 주택 구입을 선택하고자 하는 사람에게도 경기에 대한 판단은 효용이 없습니다. 즉, 집이 필요한 사람이라면 경기가 앞으로 좋고 나쁘고 하는 판단은 그냥 무조건 접어두고, 그냥 지금 당장 구입하는 것이 언제나 최선입니다.
	137	월세 관련 이야기 입니다. [새창]	2015-11-10 13:47:46	2	삭제
		한국의 소득에서의 주거비 비중은 oecd국가들의 평균과 비교해보면 약 20%가량 오를 여지가 있습니다. 예를들어 현재 특정 직업을 통해 소득이 100인 사람이 주거비로 30%를 지출하고 있다면, 연평균 소득증가율 3% 조금 넘는 수준을 가정했을때 10년후 그 특정직업의 임금이 140이 된다고 보면 주거비 지출은 36%인 50이 됩니다. 총액으로 보면 현재 30인 주거비는 50으로, 대략 10년 정도면 60%가량 오를 가능성이 있습니다. 연평균으로는 5% 수준이 될 것입니다.
	136	야한개념세계] 혹시 여자 입이 4개인 이유를 아시는분?? [새창]	2015-11-01 14:21:21	0	삭제
		ㅍㅇㅈㄹ
	134	미국이 금리를 올리면 굉장히 위험한 상황아닌가요 [새창]	2015-10-10 22:41:58	2	삭제
		그리고 부동산 시장에 관해서는 막연한 세대론이나 인구론보다는 실제 가구수, 인구수 추이에 관한 통계를 직접 보고, 혼인, 이혼, 멸실 등의 변수를 고려하여 특별한 이변이 없는 상태에서의 연간 신규 발생수요는 얼마인지를 직접 계산을 하셔야 합니다. 요즘 보면 대부분의 사람들은 유독 부동산에 관해서만 종교적 태도를 보이는데, 기본적으로 부동산이라는 상품은 인간의 생존에 관계된 것입니다. 현대 사회에서 의식주라하면, 의는 옷보다는 자동차고, 식은 곡물과 가축의 생산에 관계된 것입니다. 그리고 주는 집입니다. 이 3대 상품에 관해서는 막연한 추측으로 전망해서는 안됩니다.
	133	미국이 금리를 올리면 굉장히 위험한 상황아닌가요 [새창]	2015-10-10 22:34:32	1	삭제
		나중에 미국의 금리가 아주 많이 올라간 상태에서 '인하를 시작'할때가 정말 위험합니다. 금리는 경기의 방향이고, 유동성의 방향입니다. 금리를 올리기 시작(채권가격의 하락 시작)하면 안전자산에서 위험자산으로 자금이 이동하기 시작하고 금리를 내리기 시작하면 경기에 대한 우려감이 증폭되고, 금리인상기 동안 천정부지로 치솟아 있던 주식, 원자재, 부동산 등의 위험자산의 폭락이 시작됩니다. 금리를 올리는 것은 기본적으로 '상승을 막기 위한 것'입니다. 오르는 도중 브레이크를 걸어주는 것이 금리인상의 기능입니다. 오르다가 금리를 인상하면 좀 쉬고, 금리인상의 효과가 사라지면 다시 오르고, 그러다가 인상을 하면 또 쉬고.. 이런식으로 돌아가는 것이 금리인상기의 전형적 모습입니다. 그런 세월을 거치고 거쳐, 이제는 너무 많이 올랐다. 금리도 4~5% 수준으로 너무 높고, 원유가격도 300달러를 넘는 정도로 너무나도 많이 치솟았고, 주가지수는 6천을 넘어 7천, 8천씩 와 있다.. 그런 와중에 경기가 슬금슬금 꺾이기 시작합니다. 그러면 금리를 내리기 시작하죠. 바로 이때 금리 인하를 시작한다는 것. 이것이 엄청나게 위험한 신호입니다. 그리고 금리 인상은 그와 완벽히 정반대의 신호입니다. 등산으로 비유하면, 1000미터 짜리 산이 있다고 한다면 금리 인상의 시작은 100미터 지점에서 쉬어가는 것입니다. 반대로 금리 인하의 시작은 900미터 지점에서 쉬는 것입니다.
	132	이런 캐릭터 나오는 작품어디 없을까요? [새창]	2015-07-08 00:14:57	0	삭제
		내가 인기없는건 아무리 생각해도 너희들이 나빠 ... 나름 귀엽습니다.
	131	현금과 부동산 중 어느 쪽이 낫다고 보나요? [새창]	2015-07-04 11:33:16	0	삭제
		각 자산에 따라 장기적인 기대수익률이 있습니다. 금은 연간 1% 미만이고, 현금은 -1.5%가량 됩니다. 물론 금은 많이 오를때는 몇년간 집중적으로 크게 오르기는 합니다만, 자체로 매력은 없습니다. 그래서 세계각국의 공적기금이나 초대형펀드 등에서도 금의 비중은 극히 일부에 불과합니다. 일단 양 자체가 없기도 하고. 비중이 꽤 늘어난다해도 그것은 이벤트성이고 한시적인 것입니다. 현금은 가능하면 없는 것이 유리합니다. 가지고 있으면 늘 마이너스니까요. 그래서 현금의 비중 변화가 과도한 것은 타이밍을 노리는 투기적인 방식이 됩니다. 현금은 안정지향적인 것이 아니라 극히 투기적인 자산입니다. 반대로, 누군가에게 현금을 빌려주는 것. 즉 채권은 상대적으로 그나마 낫습니다. 현금은 늘 마이너스고 그와 역의 관계를 가지니까요. 그러나 장기수익률은 매우 낮고, 경기침체기(금리인하기)에만 비교적 높은 성과를 나타낼 뿐인데, 앞으로는 미국, 중국, 유럽 3대 경제권의 경기가 계속해서 호전되고 금리는 2020년대 초반까지는 계속해서 상승하게 되므로 채권의 수익률은 현재 시점에서의 표면 이율에 한정되고, 중간에 판다고 가정했을때는 파는 시점이 미래의 어느 시점이 되었건 전부 손실이 됩니다. 또한 부동산의 상승률은 그다지 아름답지 못합니다. 지가 상승률같은 경우 전국 평균으로는 수십년간 아주 미미합니다. 물가상승률보다 못해요. 주택 중 아파트가 많이 올랐다는 편견이 있는데, 지난 30년간 추이를 보면 한국의 아파트는 다른 나라들의 주택보다 오히려 못합니다. 또한 집중적으로 오르는 5년 정도의 기간을 정확히 잘 잡아내서 저점매수/고점매도를 한다고 했을때도, 한국의 아파트 가격 변동은 다른 나라의 주택에 비해서 딱히 더 좋았던 역사가 없습니다. 물론 '아파트 가격 지수'가 그렇다는 것이고, 일부 지역은 지수보다 2배 이상의 상승을 기대할 수 있는 곳도 있을 것이나, 그게 내집일거라는 기대는 버리는게 좋습니다. 집을 몇십, 몇백채씩 거래할 능력이 없는 사람이라면, 투자나 투기의 대상이 아니라 거주의 대상으로만 보는 것이 좋습니다.
	129	[긴글주의] 그리스 사태가 결국 치킨게임으로 가네요. [새창]	2015-06-27 13:56:39	8/6	삭제
		십수년간 수천프로 이상이 올라가는 펀드가 있다고 할때, 90%이상의 사람들은 그 펀드를 통해 조금의 수익도 내지 못하고 손실을 보고 빠져나오게 됩니다. 시장은 항상 이슈로 인한 일시적 변동에 좌우되는데, 이때의 상승과 하락의 가능성은 늘 50%에 가깝습니다. 시장이 아주 심각하게 좋지 않을때 아주 좋게보고, 아주 좋을때 아주 나쁘게 보는 태도를 가지기라도 한다면 그나마 조금 나을수는 있는데 대부분의 사람들은 그것마저도 정반대로 보니 답이 없는 것이죠. 단기적이다 장기적이다 하는 것을 어떤 기준으로 판단해야 할 것인가. 개인적으로 6개월에서 2년 정도는 중기적인 변동이라고 생각합니다. 아주 길면 3년까지도 될 수 있겠죠. 중국시장같은 경우 2013~2014년에 정말 말도 안되게 쌌고, 뭔가 조금만 계기만 있으면 올라갈 수 있었으나 부동산 버블을 잡기 위해 긴축을 지속하는 변수때문에 올라가지를 못했죠. 그와 같은 구간에서 호악재에 반응하며 뇌동하면 전부 잘못된 판단이 됩니다. 그러나 정말 싸다는 것은 확실하고, 시장이 바뀌는 것 또한 확실합니다. 기다리는 것 밖에는 답이 없죠. 올라가기를 기다렸다가 나중에 확인하고 산다는 것은 시장을 쉽게 생각하는 것입니다. 확인이 되었다는 것 또한 뇌동일 뿐으로, 그게 확인이 된지 안된것인지, 되었다면 확률이 어느정도 되느냐 하는 것은 매우 어렵습니다. 그래서 개인적으로 권장하는 것은 20년까지는 아니더라도 최소한 5년 혹은 그 이상의 기간정도는 투자의 기간으로 설정할 필요가 있다는 것입니다. 그 이하로 가면 불확실성이 너무 커집니다. 요즘 보면 성장주를 투자한다는 사람이 단타를 하고 있으면서 성장주 투자라고 하고, 기관투자가들도 분기단위로 지들 나름대로 뭔가를 분석한답시고 해서 단타를 하고 있는데, 그런 것들은 전부 성장주와는 아무런 상관이 없는 행위입니다. 가는게 더 간다하고 돈질하면서 명분을 같다붙이는 것에 불과하죠. 그리고 현재 그들 주식들 중 상당수가 경기침체기 수년의 기간동안 아주 큰 상승을 시현하고 이제 종료를 앞둔 오버슈팅기에 있고, 전혀 투자와는 거리가 먼 수준에 있습니다. 수년이 아니라 20년의 관점에서 볼때도 아주 불리한 상황입니다. 아주 조금만 길게보면 지금 미친짓을 하고 있다는 것을 알 수 있는 일입니다. 내가 지금 잘하고 있는건지 아니면 미친짓을 하고 있는지는 그러한 기준에서의 판단이 필요합니다. 그리스와 관련된 판단에 있어서도 마찬가지입니다. 한국이 외환위기때 주가지수가 300에서 330을 가건 270을 가건 그것은 별로 중요하지 않습니다. 1천포인트, 2천포인트를 간다는게 중요하죠. 당시에는 러시아도 모라토리엄을 선언했는데, 러시아가 그렇게 하든 말든 장세를 좌우할 요건은 되지 못합니다. 아니, 그렇게 했기 때문에 좋은 것일수도 있습니다. 큰 악재가 지나가고나면 시장에는 어마어마한 강세장이 도래하니까요. 러시아도 아마 그때가 거의 최저점이고, 거기로부터 시작해 말도 안나올정도로 많이 올랐습니다. 그리고 최근 러시아 디폴트 위기 어쩌구 할때도 역시 마찬가지고, 그때도 역시 시장은 모든 것을 다 반영해가고 있는 중이었고 사태가 더 악화가 되든 말든 상관없이 바로 그 시점이야말로 러시아와 관련된 주식, 주로 에너지에 관련해서는 상승을 시작하는 시점이 됩니다. 그리스와 관련된 해운업 운임이 앞으로 오르지 않는 것이 과연 가능한가 생각해보면 결코 그렇지가 않습니다. 더 내리느냐 마느냐는 아예 생각할 필요가 없고, 일시적으로 더 내려도 그 다음은 아주 많이 올라갈 일 밖에 없습니다. 더 내릴 일이 과연 있을까 하는 것도 매우 의문입니다. 3분기는 아무래도 성수기이니까요. 유가가 조금 올랐다고는 하지만 아직도 저유가니 그리스 주가지수에는 아주 유리한 환경인데, 만약 뭔가 충격이 발생하더라도 2~3개월짜리 변동성밖에는 될수가 없고 그 다음의 미래는 한도끝도없는 상승이 대기하고 있습니다. 그리스 사태가 뭐가 어떻게 되든 유럽지역의 GDP성장은 지속되고, 인플레이션은 회복되고, 대출성장률은 늘어나고, 집값은 오르며, 소비는 증가합니다. 이미 그렇게 되고 있고, 그것을 막을 방법은 없습니다.
	128	[긴글주의] 그리스 사태가 결국 치킨게임으로 가네요. [새창]	2015-06-27 13:06:25	4/8	삭제
		또한 뭐가 어떻게 되든 미국의 달러화는 아주 장기적으로 하락할 수 밖에 없습니다. 그리스 이슈가 지나가고 나면 시장이 크게 올라가니 당연한 일이고, 다른 어떤 것보다 중요한 것은 경기입니다. 미국과 전세계의 원자재 사용과 산업생산이 늘어나고, 미국같은 경우 수입량이 크게 늘어나는데 달러화가 오르는 것은 물리적으로 아예 불가능합니다. 그냥 하락이 아니라 아주 큰 하락이 장기에 걸쳐 지속됩니다. 물론 당장은 시장이 불안불안하고 실제로 변동성도 크고하니 잘 와닿지는 않을 수 있습니다. 그러나 세월이 어느정도 지나고나서보면 반드시 깨닫게 됩니다. 이슈와 모멘텀으로 인한 변동성 발생 구간은 지나고 나서보면 티끌과 같은 변동에 불과합니다. 또한 그런식의 시장 예측은 잘 맞지도 않습니다. 상상할 수 있는 최악의 일이 일어나는데, 실제 시장의 반응은 최악이 아니라 최상이 되는 경우가 아주 허다합니다. 그래서 항상 단기적인 예측은 그냥 포기하는것이 웬만하면 이롭고, 수개월 정도의 기간은 그야말로 눈깜짝할새 지나가는 단기적 기간입니다. 그리고 단기적으로 보자면 그리스보다는 차라리 이란쪽이 큰 문제일수도 있습니다. 그리스야 그냥 심리적 변동성에 관계된 부분이지만, 이란지역 개발은 실제 경기에 어느정도 영향을 미치는 부분입니다. 또한 이란의 원유생산 증가는 경기에 불쏘시개를 하는 역할 또한 있어서, 장기적으로 보자면 대호재라고 할 수 있습니다.
	127	[긴글주의] 그리스 사태가 결국 치킨게임으로 가네요. [새창]	2015-06-27 12:57:46	3/5	삭제
		한 국가가 디폴트가 되느냐 마느냐 하는 것이 투자에 있어서는 얼마나 절대적으로 완벽한 찬스인지를 인식해야 합니다. 되든 안되든 상관없습니다. 안되도 절대적인 대호재고 되도 대호재입니다. 유로존을 이탈해도 대호재고 안해도 대호재입니다. 그렉시트하면 머지않아 해운업 운임이 빨랫줄처럼 쭉 뻗어 올라가고, 안해도 올라갑니다. 지금 시장은 그만큼 절대적으로 완벽한 기회이자 대전환점에 있기 때문입니다.
	126	[긴글주의] 그리스 사태가 결국 치킨게임으로 가네요. [새창]	2015-06-27 12:54:02	9/11	삭제
		그리스가 뭐가 어떻게 되건 길게보면 아무 상관없습니다. 그리스라는 국가 자체가 지구상에서 증발해도 그것이 경기를 좌우하는 요인은 되지 못합니다. 그리스와 직간접적으로 영향이 있는 모든 것은 이미 최악의 최악까지 다 반영을 해놓고 있는 상황이고, 직접적인 관계가 있는 해운업의 경우 2001년과 거의 같다고 생각하면 되고, 그리스의 주가지수같은 경우는 한국으로 따지면 예전 한 4~500포인트 정도보다 더욱 할인되어 있다고 보는 것이 정상적인 관점입니다. 사태가 뭐가 어떻게 되든 이후는 아주 장기적으로 강력한 상승만이 남아있다는 것입니다. 절대적으로 그렇게만 보아야 합니다. 미국, 유럽, 중국 3대 경제권의 경기는 확실하게 회복으로 들어가고 있습니다. 그리스니 뭐니 그런거 보지 마시고 미국의 건축허가, 판매, 착공같은 것을 보세요.

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