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    엔카르타님의 댓글입니다.
    번호 제목 댓글날짜 추천/비공감 삭제
    50 원 게시글이 삭제되었습니다. [새창] 2016-09-23 11:05:57 1 삭제
    전세권 설정 VS. 확정일자
    아래 글을 읽어 보시고 본인이 판단해 보세요. ^^
    1. 설정비용 면에서
    전세권은 전세권설정자(집주인)의 동의가 있어야 하며 등기부에 기입이 되는 물권이기 때문에 설정비용이 발생합니다. 법무사 수수료. 등록세, 교육세등 건물가액이 1억정도라면 35-45만원 정도의 설정비용이 있습니다. 반면에 확정일자는 동사무소에가서 도장하나 받으면되니 비용이 아마 2천원정도 할것입니다.
    2. 보증금 반환의 위험측면에서.
    아마 이점이 무척 궁금하실 겁니다.
    가. 전세권을 설정하면 차후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임의경매 신청을 하여 비교적 쉽게 강제집행을 할수 있습니다. 따로 소송절차를 거치지 않아도 된다는 말이지요. 차후 배당에 있어서도 담보권자들의 순위대로 배당을 하니 따로 배당신청을 할 필요도 없습니다. 하지만 반드시 계약시에 선순위 근저당권자가 없는지를 등기부에서 확인해야겠지요. 전세권 설정은 당일부터 대항력이 발생하니 전세권 설정 당일에 시간순서상 후순위의 다른 근저당권 설정자가 있다하더라도 전세권자가 선순위 담보권자가 되어 차후 배당시 우선변제를 받게됩니다.
    하지만 확정일자부의 임대차 계약서상의 임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 그날 받아도 대항력은 다음날 발생하기 때문에 당일날 설정된 근저당권이 있다면 그 근저당권자에게 순위가 밀립니다.
    그래서 계약서 상에 전입신고와 확정일자를 받기 전까지 다른 근저당권을 설정하지 않는다는 조항을 명시하여야 합니다.

    나. 전세권은 물권이기때문에 임대차(채권)에 비해 여러 유리한 면이 많습니다.
    - 전세권자는 목적물을 직접 점유하지 않아도 전세권자로서의 권리를 누릴수 있습니다. 즉 주민등록을 옮겨도 대항력을 잃지 않고, 집주인의 동의 없이도 타인에게 다시 빌려주는 전전세권을 설정할수 있습니다. 반면 임대차에서는 인정안됩니다. 그래서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차인이 다른 지역으로 주민등록을 옮겨야 할 사정이 생긴다면 해당부동산의 소재지 지방법원에서 임차권등기명령을 신청하고 이사를 해야합니다.
    3. 임대차 계약과 확정일자만을 받은 상태에서 보증금을 반환받지 못한 경우 구제방법
    전세권의 경우에는 따로 소송절차 없이 임의 경매를 신청할수 있지만 임대차의 경우에는 소송을 통해 승소판결과 집행문을 받아 강제경매를 신청해야 합니다. 대개 전세보증금은 2천만원이 넘을테니 소액심판으로는 안되고 일반 민사소송을 제기해야겠지요.
    무척 번거롭겠지요. 하지만 걱정하실 필요없습니다. 계약서가 존재하고 채권의 존부가 명확하기 때문에 조정신청을 통해 신속하게 조정조서를 받아 조정조서를 집행문으로 하여 강제경매를 신청하시면 됩니다. 일반 민사소송보다 훨씬 절차가 간편하고 신속합니다.
    4. 전세권설정은 집주인의 동의가 필요하지만 확정일자설정은 임차인 혼자서도 할수 있으니 전세권설정을 받았으면 동사무소가서 확정일자도 받으시면 됩니다. 확정일자를 받게되면 최악의 경우 전세가 깡통전세일경우 푼돈이나마 주택임대차보호법에서 규정한 소액임차인 최우선변제라도 받을수 있습니다.
    우선변제의 요건과 금액은 아래의 링크참조
    http://oneclick.law.go.kr/CSP/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2
    이상 꼼꼼히 읽어보시고 현명한 결정하세요. ^^



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