금리이야기 1화- 금리가 미치는 영향 부동산편.

3분기 금리인하론이 대두되고 있습니다. 선진국에 비해 돈을 푼것도 없고, 한국 경제는 버블이 없으니 금리를 인하하여 경기부양을 하자는 이야기가 여러 곳 에서 들리고 있습니다. 신임 경제부총리는 추경 예산편성에 대해서도 말하고 있습니다.

한국은행 금통위에서 결정하는 기준금리는 2011년 6월 3.25%, 12년 7월 3%, 12월 2.75%, 13년 5월 2.5% 계속 인하시키고 현재까지는 2.5%로 계속 동결해 있는 상황입니다. 최근 20년간 금리가 가장 낮았을때는 09년 2월 2% 로 그 당시 미국은 0% 금리를 유지하던 시점이었습니다.

전 세계가 급박한 시점이어서 돈가치를 떨어뜨려 시중 유동성을 공급하던 시점이었지만, 지금은 경제가 거의 치유를 하고 있는 시점에서 (다른 선진국은 언제 올리냐를 고민하고 있는 시점에) 한국은.. 인하이야가 나옵니다.

주된 이유는 현재 심각하게 되두되고 있는 하우스푸어 문제를 잡겠다는 것과 죽어가고 있는 부동산 시장을 살리겠다는 의지가 반영된것으로 보입니다.

한창 부동산이 잘 나가던 시점에.... 대출로 너도 나도 많은 사람들이 아파트를 구매하기 시작했습니다.

서울 -> 수도권 -> 지방 순으로 가격이 상승하기 시작했습니다. 그 말은 반대로 서울 수도권 지방 순으로 가격이 떨어져간다는 점입니다. 서울은 한참 전에 진행되었고, 수도권은 텅빈 곳이 많습니다. 그러나 지방은 아직 제대로 체감하고 있는 사람은 별로 없어보입니다.

집을 구매했던 사람들은 보통 3년 거치 20년 분할 상환 이런 조건을 선택하여 돈을 빌립니다. 3년은 이자만 갚다가 3년 후부터는 원금과 이자를 함께 갚아야 합니다. 원금과 이자를 본격적으로 갚아나가기 시작한지 1년 정도가 지났습니다. 심심치 않게 하우스푸어 문제가 뉴스나 시사프로그램에 나옵니다.

부동산 가격이 계속 상승한다면... 하우스 푸어라는 말은 있을 수 없습니다. 빚을 내고 사도 어느새 집값은 계속 올라가기 때문입니다.
계속된 부동산가격 상승 이후 버블 후 터진것이 미국에서 전세계로 번진 서브프라임 문제입니다.(서브프라임은 쉽게 생각하면 제3금융권에서 빌린 대출이라고 보면 됩니다. 프라임 알트 서브프람임 순으로 등급이 결정되는데 최하등급정도로 보면 됩니다.) 이 서브프라임채권을 기초로 여러가지 파생상품이 만들어졌다가 기초자산이 폭락하기 시작하자 08년 금융위기로 번져 전세계가 휘청거렸습니다.

한국은 상대적으로 유럽이나 미국에 비해 덜했습니다. 노무현 정권때 LTV, DTI로 너무나도 강력하게 묶어 놓았기 때문에 상대적 버블이 없었고 그 시점부터 집갑이 서울을 중심으로 꺽여 내려오던 시점이 었습니다.

하우스푸어를 해결하려면 수요를 창출해 집값을 올려주고, 들어가는 비용을 줄여줘야합니다. 그 한가지 수단이 바로 금리인하입니다.

사려고하는 사람에게는 더욱 싼값에 돈을 빌려주고, 이미 빌린 사람들에게는 이자부담을 줄여줘서 부동산 시장을 살려보겠다는 의지(고정금리로 대출받은 사람에게는 해당되지 않겠지만요)입니다.

몇년간 금리를 인하하고 저금리를 유지하면서... 현재는 부동산 시장에는 한가지 딜레마가 생겼습니다.

집이 한채인 실수요자야 집값이 떨어졌지만... 그래도 살면 그 뿐입니다. 그러나 한채이상 가지고 있는 다주택자에게는 고민이 생겼습니다.

 

금리가 워낙 낮다보니, 투자수단이 줄어 들었습니다. 은행에 맡겨봐야 세금내고 물가상승분 고려하면 남는것이 없다는 것을 집주인들이 깨닫기 시작했습니다. 그러다보니 은행이자보다 높은 월세로 전환하기 시작했고, 이것은 전세 공급이 없어지면서 전세시장의 폭등을 낳았습니다.

 

현재 제가 살고 있는 집만해도 전세가 매매가격의 88% 정도됩니다.( 제가 맘만 먹으면 언제든지 살 수 있습니다.) 그러다 보니 전세난에 지쳐 월세를 구하는 사람들이 늘어났지만, 이 월세가격이 제가 보기에는 말도 안되는 가격입니다. 금리로 치면 8~9% 이자율과 맞먹습니다.

전세받아봐야 돈이안되니, 월세를 받을래 -> 월세 내기싫어 전세살래 전세값의 폭등
전세에 비해 상대적 월세는 점점 많아지다 보니 -> 월세시장은 점점 하락 중

실수요자들이 전세에서 매매로 돌아서야 하지만, 쉽사리 사기 어렵습니다. 그러기에는 아직도 집값은 너무나도 비싸기 때문입니다.

이제 정부는 LTV 비율을 70%까지 풀면서 돈을 더 빌려줄테니 집을 사라라고 말하고 있습니다.

이번 정부의 금리인하가 집값 상승으로 이어질지 좀 더 지켜봐야겠지만, 저는 아주 위험한 정책이라고 봅니다. 부동산시장이 활성화는 단기적으로는 경기부양의 효과를 낳겠지만, 이후의 후폭풍이 걱정됩니다.

지금 대한민국의 인구는 2024년 정점으로 드디어 인구가 줄어들기 시작합니다. 더 이상 집을 사줄 밑에 세대는 줄어들고 있습니다.
그리고 현재 저의 아버지도 집을 가지고 있고, 장인어른도 집을 가지고 있습니다. 저마저도 집을 사버린다면, 부모님이 돌아가신 이후 남는 그 집들은 어떻게 해야할까요? 과연 받아줄 사람이 있을까요?