경제 게시판을 즐겨보면서 느끼는 것은
요즘 경제 돌아가는것만 보더라도 학생때 배웠던것 그대로 적용된다는 것이다.
인플레이션이나 디플레이션이나 경제시간에 배운내용인데 경제학을 따로 공부안해도 그냥 이해되고
우리나라는 디플레이션이니 이렇게 대비해야하는데 전혀 그렇게 하지 못하는걸 보면 안타깝다.
뭐 그렇다고 내가 잘난것도 아니고 나도 경제를 따로 공부한것도 아니고
다만 10여년전에 나중에 결혼하려면 집은 준비해야지 하면서 10년동안 부동산 시장에 관심가지고
부동산 관련 뉴스나 정보등을 좀 자세히 본정도라 하겠다.
향후 부동산 전망을 결론부터 말하자면 하락이다. 절대 오를수가 없다.
비유를 하자면 아이폰 을 비교해서 이야기 하겠다.
모든 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데
아이폰이 발표되었을때 우리나라는 1차 배정국에 포함되지 않았다.
그래서 일부 사람들은 해외에서 아는 사람에게 부탁을 하거나 국내로 들어오면서 사오기도 했다.
그래서 그때 잠시동안은 핸드폰 기본가격보다도 해외에서 가져온 아이폰의 중고가격이 더 비쌀때가 있었다.
그러다 몇달 후 우리나라에서 아이폰이 풀리면서 시장가격은 아이폰 가격이 정해지고 보조금에 따라
사람마다 조금씩 싸게 사는 경우도 있고 조금 덜 싸게 사는 사람들이 생겼다.
그래서 어디가 싸다 비싸다 이야기도 하긴 하지만 어찌보면 고객의 흥정에따라 결정되기에 남이 나보다 조금 더 싸게사면
배는 아프지만 뭐라 하기는 그렇다.
아이폰의 정책상 아이폰은 중고가격이여도 쉽게 가격이 떨어지지 않는다. 이건 중고나라가면 알 수 있다.
다른 스마트폰에 비해 가격이 잘 안떨어진다.
하지만 그래도 중고폰이 새폰가격보다 비싸진 않다.
중고나라를 보면 알겠지만 시세보다 비싼 물건은 있을 수 있지만 거의 팔리지 않는다. 다만 얼마라는 호가는 존재한다.
그리고 그 아이폰이 가격이 좀더 떨어지는 시기는 새로운 아이폰이 나왔을때이다......
여기까지의 비유가 간단한 공급과 수요에 대한 비유다.
공급보다 수요가 많으면 기준 가격보다 올라가는것이고 공급이 많으면 가격은 떨어지게 된다.
아파트 분양권 프리미엄을 들어본적이 있을것이다.
생각해보면 지금은 거의 사라진 말이다.
10년전만해도 아파트 분양권 혹 딱지라고도 했다.
분양 발표가 나면 그 딱지를 사는 부동산 업체들이 많았고 내가 아는 형님이 그때 그 분양권 딱지만 일억에 팔았다고
자랑했던 기억이 난다.
아파트의 수요는 많은데 공급이 부족했을때 좋은 아파트의 분양권 자체만으로 돈이 되던 시절이 불과 10년전이다.
그 이후에 수 많은 아파트들이 건설되었는데 사실 아파트 건설은 크게 늘었다고 이야기 하기가 애매한데
사람 숫자가 줄었다. 그리고 인구 구조가 바뀌었다.
(이 부분은 내가 계속 글을 쓰게 된다면 나중에 따로 다루겠음)
공급에 비해 수요가 많이 줄었다.
2006년 경기지역 아파트 분양가가 5 ~ 600만원에 형성이 되었었다.
(분양가와 입주일에 따라 1,2년은 차이가 있을수 있음)
내 기억에는 그당시 5,600백이였던 평당 분양가가 판교 및 소위 버블 7지역이 일반 주택가격을 올리면서
아주 쭉쭉 올라갔다. 나 이게 미쳤나 싶었었다. 뭔 아파트 가격이 1,2년만에 이렇게 오르나 싶기도 했었다.
정점은 김포나 인천 용인 광교등 정말 좋다고 한다는곳이 평당 1,500만원까지 갔었다.
그러면서 기사에서는 서울과 버금가는 입지조건등을 이야기 했었다.
마무리 이야기를 하기전에 아이폰과 아파트와의 차이점이 있다.
아이폰은 이미 만든다음에 가격이 결정되고 국내에 들어오면서 통신사에 의해 가격이 더 하락하는 구조이며
그 기간이 길어도 2-3 달정도이지만
아파트는 분양시기와 입주시기까지 2년에서 3년까지 걸린다는 것이다.
아파트 가격은 너무 가파르게 오르면서 주위에 기존 아파트의 가격을 다 올려 놓았다.
그래서 집가진 사람들은 가만히 있는데 집값이 1억 이상 오른 사람들도 많았고
그 당시 집을 사기 위해서는 분양이건 일반 주택이건 그렇게 오른 가격을 주고 사야만 했다.
그러면서 지금이 아니면 집을 사지 못한다는 기사와 향후 부동산은 계속 오른다는
동네 부동산과 사람들의 믿음을 바탕으로 부동산 가격은 올랐다.
2004년 30년된 빌라가 있었는데 당시 매매가가 2,000만원이였다.
2007년 그 지역에 재개발 이야기가 나오면서 매매가는 7,000만원까지 올랐다.
그 지역에 살던 사람들은 어느순간 본인이 살던 집이 2~3배가 오르는것을 경험했고
순간 부자가 된것처럼 느꼈을 것이다.
하지만 입주가 시작된 아파트마다 분쟁이 발생하고 있다.
그리고 입주 포기자들이 발생하기 시작했다.
아파트 분양가는 계속 내려가고 있다.
작년까지는 경기지역 중형 도시에 평당 가격이 8~900에 형성되었는데
작년말 주공에서 5~600만원 아파트까지 나왔고
일반 아파트도 6 ~700만원에 형성되고 있다.
좀 극단적인 비교를 한다면
2013년 초 입주를 시작한 수도권의 이름있는 아파트 33평이 분양가 4억 5천이며
2015년 중반 입주 예정인 lh의 아파트는 33평기준 2억이다.
두 아파트간의 거리는 약 5km 이다.
한 아파트는 이름이 있고 하나는 그냥 주공 아파트이다.
그런 차이가 2억 5천의 가치를 가질 수 있을까?
이 글을 쓰면서 안타까운것중에 하나는 어느순간 부자가 되었던 사람들이다.
또 다른 비유를 하자면 수도권의 5년에서 10년 미만의 33평 아파트의 평균 호가는 2억 4천에서 3억 사이다.
특별한 하자가 있지 않는한 2억 4천 이하는 찾기 힘들었다.
하지만 내가 알아본 아파트 근처 혹 바로 길건너 새로 짓는 아파트의 33평 평균 분양가는 2억에서 2억 4천이며
이마저도 미분양이다.
통계에 속지 마시길 바란다. 통계 공부를 조금이라도 한사람들은 통계가 얼마나 거짓이 많고 속임수가 많은지 알것이다.
정확한 통계를 보려면 원 데이터를 읽거나 통계 분석 원본을 보는것을 권한다.
기사에서 통계를 쓸때는 원하는 기사방향에 부합되는 부분만을 오려서 제공하기 때문이다.
기사에서는 전국적으로 아파트 가격이 아주 쬐끔씩 떨어지는것으로 되어있다.
지금 인터넷으로 주택 가격 조사만해도 그렇게 나온다. 체감 지수랑 너무 틀리다.
그 이유는 주택가격을 전체만 보기 때문이다.
주택에 조금만 관심이 있다면 2002년도부터 지금까지 분양가만 검색해봐도 지금 부동산 가격의 향후 하락을 알 수 있을것이다.
간단하게 이야기 하면 400하던것이 순간 5,600이 되고 7,800이 된후 900만원이 되어 일부 지역에서는 미친것처럼 1500만원까지 갔다가
2012년에는 900만원에도 안팔리고 2013년에는 800만원에도 안팔리니 최근 700만원까지 다시 떨어졌는데 그래도 안팔리는 것이다.
상식적으로 원자재가 10년동안 저렇게 오를리는 없고 다만 거품이 저렇게 부풀어 올랐다가
다시 꺼지는 중이라 생각된다.
개인적으로 수도권은 600만원까지 내려가면 그나마 다행인데.....
쩝.. 여러가지 불안요소가 숨어 있다는것에 생각해 보는게 좋을것 같다.
권하고 싶은 이야기는 지금이 주택 구입 시기는 아니라는 것이다.
집을 사고 싶다면 지금 널린게 집이다.
현수만 한 두곳만 연락해도 아마 계속 전화오고 문자 올것이다.
지금은 수요보다 공급이 많다는 이야기다.
나도 2년전에 라면 한봉지에 실수로 판 개인정보로 인해 스팸 문자가 2년째 오고 있다.
아파트 이름만 바뀌면서 ㅡ.ㅡ 전화번호도 바뀌고...
그리고 아파트를 가지고 있는 분들은 그냥 잘 살기 바란다. 그리고 아파트 가격 올랐던
호가는 너무 기대하지 마시길 바란다. 이미 아파트 분양가는 700만원까지 떨어졌고
2014년에는 600만원대에 형성될것으로 예상하는것보다 이미 600만원대 후반으로 분양하고 있다.
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