과거 '집 살때 모기지(mortgage) 보다는 라인 오브 크레딧(home equity line of credit)이 대세' ( http://blog.naver.com/sionally39/220962467582 )라는 포스트를 올렸는데요, 최근 은행에 간 김에 다시 line of credit에 대해 문의하고 내용을 보강합니다. 

 - 이전 포스트의 대표적 오류인데요, HeLOC가 모기지보다는 이율이 조금 높습니다. 보통 모기지 프라임에서 0.3%정도를 더한다는데요. 우리 부부의 경우 이율이 연 3%로 나옵니다. 그에 비해 모기지는 현재 2.74%정도로 받을 수 있는거 같네요

2. HeLOC의 가장 큰 장점은 유동성입니다.

 - HeLOC는 집을 담보로 마이너스 통장을 만드는 겁니다. 60만불 짜리 집을 사면서 39만불(65%)의 HeLOC를 받으면 나에게 39만불짜리 마이너스통장이 생기는 거죠. 이 돈은 내가 필요할때만 빼서 쓰면 되며, 쓰지 않을때는 이자를 물지 않습니다. 즉 39만불을 승인 받았어도 2만불만 빼서 쓴다면 2만불에 대한 이자만 물면 되는거죠.

 - 마이너스 잔고가 있으면 언제든 돈을 뺄 수 있습니다. 39만불을 승인받고 3만불을 빼서 쓰다가 돈이 또 필요해지면 36만불의 잔고 한도내에서 언제든지 빼서 쓰는거죠. 새로 승인 받을 필요 없이요

그에 비해 모기지는 또 돈이 필요해지면 새로 승인받아야 합니다. 기존 모기지가 있으면 승인도 잘 안나죠

- 게다가 돈이 생기면 언제든지 갚을 수 있습니다. 39만불을 승인 받고 30만불을 빼서 쓰다가, 갑자기 로또에 당첨되거나 상속을 받거나 해서 돈이 생기면 30만불을 바로 갚아버리면 됩니다. 그럼 이자 Free한 인생이 되는 거죠. 반대로 모기지의 경우에는 계약조건에 따라 다르지만 일년에 최대 갚을 수 있는 돈이 원금의 20%정도 인 경우가 많습니다. 갑자기 목돈이 생겨도 원금을 다 상환할 수 없어 이자를 내야하죠.

 - 돈이 생겨서 갚은 만큼 다시 빌릴 여력이 생깁니다. 39만불을 승인받고 30만불을 빼서 쓰다가, 이런저런 일로 원금을 10만불 갚았습니다. 그러다 다시 돈이 필요해지면 19만불까지는 심사 없이 언제든 돈을 빼서 쓸 수 있습니다. 말 그대로 마이너스 통장같죠

 

3. 모기지는 원금+이자를 갚아야 하지만 HeLOC는 이자만 갚아도 됩니다.

 - 이건 장단점이 나뉘는데, 모기지는 매달 원금과 이자를 함께 갚아가야 하지만 HeLOC는 자신의 승인한도만 초과하지 않으면 됩니다. 이자만 갚아도 상관 없다는 얘기죠. 매달 들어가는 돈이 적을 순 있지만 원금이 남으면 이자가 그만큼 많아지는거니까 장점이라고 볼수도, 단점이라고 볼 수도 있겠네요

4. 심지어, HeLOC의 일부를 모기지화 할 수 있습니다.

 - HeLOC 한도내에서 돈을 묶어서 모기지처럼 만들 수도 있습니다. 39만불 한도를 받아서 3만불을 꺼내 쓰던 중, 렌트사업용으로 집을 한 채 더사기 위해 은행에서 새로 돈을 빌릴때는 36만불 한도 내에서 돈을 다시 '모기지'로 묶어서 대출받을 수도 있습니다.(새로 심사 받을 필요가 없습니다) 이 경우 이율은 모기지 이율을 따릅니다. 즉 이율이 약간 낮아지는 거죠. 

대신 모기지로 묶은 돈은, HeLOC로 빌린 돈과는 달리, 원금과 이자를 같이 갚아야 합니다. 하지만 이 경우도 원금을 상환한 만큼 HeLOC잔여 한도가 늘어납니다. 위와 같은 경우 1년뒤에 모기지로 묶은 원금 중 1만불 정도를 갚았다면 HeLOC로 1만불 정도 더 빌릴 수 있다는 거죠

장점과 단점을 잘 따져보시고, 자신에게 맞는 방법을 사용하시기 바랍니다.