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안녕하세요 자게에서 활동하던 최커피 입니다.
분양형 호텔을 하나 분양 받았는데....어쩌다가 그만....ㅠㅠ
여러가지 불법적인 사항때문에 피해를 보고 있는 경주 감포 라마다 호텔의 분양자 대책위원회의 대표로 활동하게 되었습니다.
분양 받으신 분들 대부분이 50대 후반 이상의 장년,노년층 이시거나 주부 이십니다.
누군가의 부모님이고,누군가의 할아버지이고,누군가의 어머니인 분양자들은
생계에 보태기 위해,노년에 생활비로 쓰기위해 작게 호텔을 분양받아서 걱정에 잠못이루는 밤을 보내고 계십니다.
부디 많은 곳에 알려주셔서 이슈화 될수 있도록 도움을 부탁드립니다
사용승인처분 취소신청(긴급민원)
신 청 인 별지 기재와 같음
(민원인)
피청구인 경주시장
(38102) 경상북도 경주시 양정로 260 (동천동, 경주시청)
1. 민원인들의 요청사항 요지
민원인들은 경주시장이 경주 감포 라마다호텔&리조트에 대하여 2018. 8. 21.경 행한 사용승인처분 또는 사용검사처분을 취소할 것을 강력 요청합니다!!
2. 민원인들의 지위
민원인들은 경북 경주시 감포읍 나정리 411번지 외 8필지 지상에 신축된 “경주 라마다 호텔&리조트(이하 ‘이 사건 호텔’이라 합니다)”의 수분양자들입니다.
3. 사건의 진행 경위
가. 이 사건 호텔에 대한 건축허가
이 사건 호텔은 서안홀딩스 주식회사가 시행하고 주식회사 대명토건이 시공한 호텔로 서안홀딩스는 2015. 12. 31.자로 경주시장으로부터 건축허가를 받았습니다.
나. 경상북도의 감포해양관광단지 조성계획 고시
경상북도지사는 2015. 12. 17.자로 감포해양관광단지 조성계획 변경 승인 및 지형도면고시(경상북도 고시 제2015-451호)를 하였는데 해당 고시에 의하면 이 사건 호텔의 부지는 호텔이나 콘도가 아니라 소형숙박시설로 지정 고시되어 있었습니다.
다. 서안홀딩스의 변칙분양
그런데 서안홀딩스는 이 사건 호텔부지를 매입한 다음 경상북도지사가 고시한 소형숙박시설이 아니라 해당 부지 지상에 글로벌 호텔그룹인 윈덤그룹의 라마다호텔을 분양한다고 광고를 하였습니다.
더욱이 서안홀딩스는 건축물의분양에관한법률에서 정한 사전분양의 요건을 갖추고 같은 법 제5조에 따라 분양신고를 하여 같은 법 제6조에 따라 분양 수리 사실의 통보를 받은 다음 이를 분양하였어야 하나 경주시청으로부터 2016. 2. 26.경 분양신고필증을 받기도 전인 2016. 2. 17. 호실을 지정하여 사전분양을 하였고, 세계적인 호텔인 라마다호텔을 분양한다고 광고를 하였습니다.
사정이 이와 같다면 경주시장은 서안홀딩스가 경상북도지사가 지정한 소형숙박시설이 아니므로 분양승인을 하여서는 아니되고, 사전분양광고를 한 것에 대한 재제를 하였어야 하나 경주시장은 문제제기나 이의 없이 서안홀딩스의 분양신고에 대하여 분양신고필증을 작성하여 통보하였습니다.
라. 민원인들의 분양계약
민원인들은 이와 같은 문제점에 대하여 전혀 알지 못한 상황에서 서안홀딩스의 분양광고를 보고 미래 투자가치가 있다고 생각하고 서안홀딩스와 분양계약을 체결하게 되었습니다. 당시 서안홀딩스는 골프장과 요트장을 끼고 있는 호텔로서 중도금이 평생 무이자이고, 호텔전용 요트를 할인 이용할 수 있고, 롤스로이스 의전차량도 할인 이용할 수 있고, 실투자금은 8,000만원으로 매월 120만원 이상의 투자 수익을 올릴 수 있다는 내용의 광고를 하였습니다.
서안홀딩스는 중도금이 평생 무이자이고, 요트와 롤스로이스 차량을 이용할 수 있고, 매월 고정적으로 120만원 이상의 투자 수익을 지급한다고 광고하였고, 해당 지구가 경상북도지사가 지정 고시한 관광단지로서 경주시장이 분양신고필증을 교부한 호텔이므로 민원인들은 서안홀딩스의 광고가 진정할 것이라고 믿고서 분양계약을 체결하게 되었던 것입니다.
마. 이 사건 호텔의 시공과정의 문제
이 사건 호텔의 당초 분양계약서에 따르면 이 사건 호텔의 입주예정일은 2017. 12.월이었음에도 사업시행자인 서안홀딩스는 신탁계약의 변경 등을 이유로 분양계약서를 새로이 작성하여야 한다고 통보하였고, 수분양자들은 그와 같은 변경사유에 대하여 정확하게 알지 못한 채 서안홀딩스의 요구에 응하게 되었습니다.
서안홀딩스는 2017. 2.경 수분양자들로부터 기존 계약서를 회수하고 새로운 계약서에 도장을 받았는데 이후 신탁사 등으로부터 날인된 계약서를 받아 보니 입주예정일은 2018. 5.로 변경되어 있었습니다.
서안홀딩스는 2018. 3. 6.경 수분양자들에게 준공시점이 2018. 4.경이라고 하면서 잔금의 선입금을 요구하는 협조요청서를 발송하여 왔고, 이에 수분양자들은 정상적인 준공이 이루어지기를 기대하였으나 2018. 5.에도 공사가 완료되지 않았습니다.
그런데 이후 확인하여 보니 서안홀딩스나 아시아신탁은 하도급업체들에게 공사비를 정상적으로 지급하지 않았고, 하도급업체들은 공사비 체불을 원인으로 마무리 공사를 거부하고 있었으며,
더욱이 서안홀딩스가 분양광고 당시 약속한 요트와, 롤스로이스 차량은 단지 미끼였을 뿐만 아니라 중도금의 평생 무이자 대출이라는 광고 역시 허위였고, 건축물의 완공에 이르러 이루어진 감정평가에 의하면 분양대금에 현저히 못미치는 가격으로 평가됨으로써 기존의 중도금조차 담보대출로 전환되지 못하는 심각한 문제가 발생하게 된 것입니다.
즉, 중도금 대출이 평생 무이자가 아니었을 뿐만 아니라 서안홀딩스가 책정한 분양가가 현저히 높아 수분양자들은 당초부터 분양가격에 현저히 미치지 못하는 가치의 호텔을 취득하였던 것으로 중도금대출을 담보대출로 전환하고자 해도 감정가가 낮아 담보대출로의 전환이 불가능 한 상황이 발생된 것입니다.
서안홀딩스는 이와 같은 저가 호텔을 지어 이를 분양할 예정이었음에도 신축될 호텔에 대한 정확한 정보를 제공하지 않은 결과 수분양자들은 분양가격의 적절성 및 호텔의 정상적이 가치에 정상적인 판단을 하지 못하였습니다. 즉, 서안홀딩스는 처음부터 수분양자들을 기망하여 사기분양을 한 것이었습니다.
바. 민원인들 등의 진정 및 사용승인
이와 같은 상황의 심각성을 뒤늦게 인지한 민원인들은 이 사건 호텔의 문제점을 조금씩 알아가면서 경주시청에 이 사건 호텔에 대한 사용승인의 중단 및 감사를 요구하였고, 하청업체인 대명토건 역시 서안홀딩스와 아시아신탁이 설계변경과정에서 수분양자들로부터 동의를 얻지 않은 위법이 있음에도 사용승인신청을 하였다고 진정을 하였음에도 경주시장은 사업시행자 아시아신탁의 2018. 8. 7.자 사용승인신청에 대하여 2018. 8. 21.자로 사용승인처분을 하였습니다.
그러나 이와 같은 사용승인 처분에는 아래와 같은 심각한 문제가 있으므로 사용승인처분을 행한 경주시장은 직권으로 사용승인처분을 취소하여야 할 것입니다.
3. 사용승인처분의 문제점
가. 건축법 상 사용승인 전 검사의무의 불이행
건축법은 건축물의 사용승인에 관하여 아래와 같이 정하고 있습니다.
제22조(건축물의 사용승인)
① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(동)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2016.2.3>
② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013.3.23>
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부
즉, 이 사건 호텔에 대한 건축허가를 한 경주시장은 이 사건 호텔이 허가사항 및 신고한 설계도 대로 시공되었는지 여부를 확인하고 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부를 확인한 다음 사용승인서를 내어주어야 하는 것이 당연한데 아무런 검사도 하지 아니하고 막연히 사업시행자인 아시아신탁 또는 서안홀딩스 측의 입장에서 작성된 감리완료보고서 등에만 근거하여 사용승인처분을 하였으니 이는 명백한 직무유기이고, 정당한 공무집행이 아닙니다.
나. 전기안전검사 등의 미필
경주시장은 이 사건 호텔의 전기설비에 대하여 사용전검사가 이루어지지 않았음에도 사용승인처분을 하였습니다.
건축법시행규칙 제16조에 의하면 건축법 제22조제4항 각 호에 따른 사용승인·준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 하기 위하여 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 첨부서류를 제출하도록 하고 있고, 만약 해당 서류가 제출되지 않았거나 사용승인을 위한 검사 결과 허위 또는 누락된 사항이 있다면 경주시장이나 담당 공무원들로서는 당연히 사용승인을 반려하였어야 합니다.
그런데 경주시장은 한국전력으로부터 부분 사용승인이 있었을 뿐인 이 사건 호텔 건물에 대하여 전기안전검사 또는 사용전검사가 완료되지도 않았고, 객실에 전력공급이 이루어지지 않은 상황임에도 불구하고 위법한 사용승인을 하였던 것입니다.
소형 건물이나 개인 주택에도 필수적인 준공 서류로 전기안전검사필증은 반드시 필요한 서류인데 하물며 대규모 숙박시설인 이 사건 호텔에 대하여 이와 같은 필수서류가 제출되지 않았음에도 사용승인처분이 내려진다는 것은 누가 보더라도 이해하기 어려운 것이고 이는 단지 공무원의 과실로 인한 것으로는 볼 수 없습니다. 경주시청 건축과 담당 공무원과 사업시행자인 서안홀딩스 또는 아시아신탁과의 은밀한 거래가 있지 않고서야 가능하지 않은 일입니다. 이 사건의 진상을 철저히 조사하여 시민들에게 공지해야 할 것입니다.
다. 설계변경에 대한 미동의
건축물의 분양에 관한 법률 제7조(설계의 변경)에서는 “① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(증감) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.”고 정하고 있습니다.
한편, 건축물의분양에관한법률 시행령 제10조(설계의 변경)에서는 “법 제7조제1항에서 "대통령령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. 2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경”이라고 규정되어 있습니다.
그런데 이 사건 라마다 호텔의 건축허가서를 보면 대지면적이 9,695㎡로 되어 있었음에도 사용승인서를 보면 대지면적이 9,493.2㎡로 대지면적이 최소한 201㎡이상이 줄어들었습니다.
이와 같은 대지면적의 축소는 응당 공용면적과 대지지분의 축소를 가져오는 것이므로 수분양자 전원으로부터 이와 같은 내용의 설계변경에 동의가 있었어야 합니다.
그런데 서안홀딩스는 이와 같이 대지면적이 축소된 사실을 수분양자들에게 전혀 알리지 않았고, 관리형토지신탁계약으로 변경하는 변경계약서를 작성한다는 빌미로 수분양자들로부터 계약서 변경 건에 대하여 도장을 받는 자리에서 대지면적이 축소된다는 사실을 고지하지 않고 기망하여 설계변경에 동의를 받았으며, 이마저도 수분양자 전원의 동의를 받지 않았습니다. 민원인들이 확인한 바 E동 212호에 대하여 경주시청은 설계변경 동의서가 제출되지 않았다고 정보공개를 한 사실이 있으나 해당 동은 이미 강미화님에게 분양되었음이 확인되었습니다.
서안홀딩스나 아시아신탁은 이와 같은 사실을 숨겼던 것인지 아면 경주시청 담당자가 이와 같은 사정을 알고서 묵비한 것인지는 후추 형사 사건에서 판단될 것이나 분명한 것은 설계변경에 대한 수분양자 전원의 동의가 없었다는 것입니다.
경주시장은 이와 같이 위법한 설계변경이 있음에도 간과하고 사용승인을 내린 것이므로 이와 같은 위법한 사용승인을 직권 취소하여 바로잡아야할 의무가 있습니다.
4. 위법한 사용승인의 직권취소의무
건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)에서는 “① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.”고 정하고 있습니다.
즉, 이 사건 사용승인처분은 위와 같이 위법한 상태에서 내려진 것이므로 경주시장은 건축허가권자로서 응당 이와 같이 위법한 사용승인 처분을 취소할 의무가 있습니다.
이에 민원인들은 경주시장에 위법한 사용승인 처분의 취소를 요청합니다. 경주시장이 위법한 상황을 바로잡지 아니하는 경우 수많은 수분양자들의 권리가 아래와 같이 침해될 것입니다. 만약 이와 같은 일이 발생되는 경우 수분양자들은 위법한 사용승인처분으로 인하여 받게되는 수분양자들의 불이익에 대하여 경주시에 대하여 엄중한 책임을 물을 것입니다. 이는 아래와 같은 근거를 가진 주장입니다.
5. 위법한 사용승인 처분으로 인하여 수분양자들이 입게되는 피해
이 사건 호텔에 대한 분양계약서에 의하면 수분양자들은 아시아신탁 또는 서안홀딩스의 귀책사유로 인하여 입주예정일인 2018. 5.로부터 3개월 이상 이주가 지체되는 경우 수분양자들이 아시아신탁 또는 서안홀딩스를 상대로 분양계약을 해제할 권리를 가지고 있습니다(분양계약서 제5조 제3항).
이에 서안홀딩스와 아시아신탁은 어떻게든 2018. 8.까지는 사용승인처분을 받아야 수분양자들의 계약해제권을 차단할 수 있었습니다.
이에 서안홀딩스나 아시아신탁은 사용승인에 반드시 필요한 전기안전검사필증이 첨부되지 않은 상황에서 수분양자들의 해제권을 차단하기 위해 사용승인신청을 하였고 경주시 담당 공무원은 이에 편승하여 위법한 사용승인처분을 내렸습니다.
이로 인하여 수분양자들이 아시아신탁, 서안홀딩스와의 계약관계에서 가지고 있던 해제권이 침해당하였다면 그로 인한 피해에 대하여 경주시청은 전혀 자유로울 수 없고, 위법한 행정행위의 하자 치유는 허용되지 않는 것인데(아래 판례) 이 사건은 피해자인 다수의 민원인들의 권익보호를 위해서도 절대 하자치유가 인정될 사안도 아니라고 할 것이므로 경주시장은 위법한 이 사건 사용승인을 취소하고 다시 정상적인 절차를 밟아 사용승인을 할지를 결정해야 할 것입니다.
대법원 2001. 6. 26. 선고 99두11592 판결
하자 있는 행정행위에 있어서 하자의 치유는 행정행위의 성질이나 법치주의의 관점에서 원칙적으로 허용될 수 없고, 행정행위의 무용한 반복을 피하고 당사자의 법적 안정성을 보호하기 위하여 국민의 권익을 침해하지 아니하는 범위 내에서 예외적으로만 허용된다.
6. 경주시에 묻습니다!
경주시장은 이와 같은 과정에서 대체 무엇을 하였는지, 정상적인 검토 및 결제를 한 것이 맞는지, 명백히 하자 있는 처분을 왜 방임한 것인지 묻지 않을 수 없습니다.
하청업체인 대명토건은 경주시에 수분양자들 전원의 동의가 필요한 설계변경에 대하여 수분양자들의 동의가 없는 상황이므로 사용승인을 하여서는 안된다는 진정서를 수차례 제출하였는데 경주시는 무엇을 하였는지 묻지 않을 수 없습니다.
설계변경에 전원의 동의가 없었는데 이에 대하여 경주시는 사업시행자들에게 어떤 것을 확인하였는지, 위법사항을 인지하고서도 사용승인을 한 것인지 답해야 할 것입니다.
사용승인에 응당 첨부되어야 할 전기안전필증이나 사용전검사를 완료한 서류가 제출되지 않았음에도 어떻게 부분사용승인도 아닌 완전한 사용승인이 내려질 수 있었던 것인지 경주시는 분명히 해명해야 할 것입니다.
민원인들은 경주시 공무원이 과실로 이를 누락했다고 보지 않습니다. 경주시장은 담당자들이 왜 이토록 엉터리 행정처분을 한 것인지 감사하고 민원인들 나아가 경주시민들에게 그 이유를 분명하게 밝히고 책임자에 대하여 엄중한 조치를 취해야 할 것입니다.
7. 포항 MBC방송과 관련
포항MBC는 이 사건 호텔의 문제점에 대하여 취재를 하였고 상급기관인 산업통상자원부나 국토교통부 등 상급기관의 해석에 의하면 한국전력으로부터 전기안전검사를 완료하지 아니하고 부분 승인이 난 건물에 대하여 건축 허가권자가 사용승인 처분을 하여서는 안된다는 점이 분명히 확인되었습니다.
그런데 경주시청 공무원은 인터뷰에서 담당자의 과실로 사용승인처분이 내려졌다는 무책임한 말을 하고 있는데 이와 같은 무책임한 사용승인 처분으로 인하여 힘없는 민원인들의 삶은 나락으로 떨어졌습니다. 이와 같은 사태를 배후에서 지시한 자와 이에 가담한 공무원은 그 결과에 대하여 응분의 책임을 져야 할 것이고 이 사태가 바로잡히지 않는다면 민원인들은 필사의 각오로 싸울 준비를 하고 있다는 점을 밝힙니다.
8. 결 론
민원인들은 경주시 건축과 공무원들의 불법적인 법집행으로 인하여 분양계약에 기하여 보유하고 있었던 해제권을 상실할 위기에 처하였고 이로 인하여 부당한 분양계약에 대하여 항변할 수 있는 일부 권리를 실권당하는 매우 큰 피해를 입고 있게 되었는바 위법한 사용승인 처분의 직권취소를 촉구합니다.
포항 mbc 방송 2018.08.31
포항 mbc 방송 2018.09.03
울산 jcn 방송
청와대 청원
https://www1.president.go.kr/petitions/371351
| 출처 | 경주시로 보내는 민원 |
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