요즘 전세가가 매매가(분양가)를 넘어서는 시대에 저같이 고민하고 걱정중인 분들을위해서 글을써봅니다. 

참고로 저는 현재 진행형이며, 조언해주시면 감사하겠습니다.

글이 길수도있습니다. 요약도 하였으니 시간이없으신 분들은 요약을 참고해주세요.

현재 저는 결혼3년차이며 11개월된 딸이하나있습니다.

전세기간이 만료되는 시점이라 집을알아보던중 신축빌라를 알게되었고 전세가가 1억8천만원이였습니다. 내부가 생각보다 잘빠지고 신축이라 와이프도맘에들고하고 직장도가깝고, 근처 10군대를 보았지만 전체적인 시세가 1억6천 ~ 2억 미만이였기에 선택한것이지요.

부동산에 돌아와서 혹시나 뺏길수도있단 생각에 가계약금100만원을 건축주에게 입금하였습니다.

문제는 여기서부터시작됩니다.

집에오는길에 와이프가 인터넷으로 해당 건물을 검색했고 분양가가 18500인것을 알게되었습니다.

전세가랑 500만원차이인것이지요.

다음날 오전에 부동산에연락했습니다.

나: 차이가 500만원밖에안난다. 깡통전세아니냐 이럴꺼면 가계약안했다 알려줘야할것아니냐 위험부담에대해서...

부동산 : 우리입장에서 봤을땐 문제없다, 만약 해당 매물이 분양이 안된상태면 금액차이가없으니 분양을하시라고 권했겠지만, 이미 분양도 된상태고 전세를 알아본다해서 분양가는 말안했던것이다. 그리고 근저당 잡혀있는것은 잔금치룰때 법무사도같이 처리하여 융자말소하기때문에 문제가안된다.

나 : 꼭 융자가있어야 문제가아니지않냐, 융자가 없어도 전세가랑 차이가 많이 안나면 깡통전세인거고, 2년뒤 집값이 떨어져서 세입자를 구할때 집값이 1억6천일경우 내 전세금을 주려면 적어도 1억8천에 올려야할텐데 누가 들어오겠냐, 아무도안들어오면 전세금받는건 미루어지거나, 경매로 넘어갈 시 낙찰받은사람이 내 전세금을 못주게되면 최악의 경우 그집을 내가 들어가는건데 떨어진집에다가 난 들어갈생각도없었다 나만피해아니냐

부동산 : 그건 정말 최악의경우다. 시세보지않았냐 다들그렇게 들어가고 우리가 오래된 경험으로 봤을때 문제가안된다. 걱정은 이해하지만 너무 그렇게 걱정안해도된다. 고객인데 우리도 위험한거 소개안해준다.

나 : 그럼 전세금 천만원깍아달라고 얘기해달라. 그럼 1500만원 차이면 내가 전세로 들어가살겠다.

부동산 : 얘기해보겠다.

시간이흐른뒤.....

부동산 : 안된단다.

나 : 예상했다. 딱봐도 갭투자인거같은데 해주지않을것 같았다. 일단 더 고민해보겠다.

여기까지 통화한 뒤로 내 전세금을 보장받을 수 있는 방법을 확인해 보니 은행에서 판매하는 전세금안심대출보증 과 안심형 버팀목 전세자금 대출을 알게되었습니다.

둘다 대출상품에 주택공사가 보증하는 보험이 특약(?)으로 들어간상품으로 이게 가능하면 전 만기가되고 문제가발생시 전세금 전액을 주택공사 또는 은행에서 받는것으로 알고있습니다.

두개를 확인해본결과 일단 안심형버팀목전세자금대출이 이율도 저렴하고 나라에서 운영하는것이니 알아봤지만 은행에서도 이상품에 대해 잘모른다하여 지점가서 알아봐야합니다. 이건 진행중 입니다.

다른 하나 전세금안심대출보증같은 경우는 신한은행 기준 은행금리이고 6개월변동금리 + 보증보험료를 내야합니다. 그런데 가입조건이 다른 전세자금대출이 있으면안됩니다.

다시말해 저는 지금살고있던 집에 버팀목전세자금대출이 4300만원있어서 이게 연장이 가능하다하여 이사시 연장하고 추가로 필요한 약 5000만원을 저 상품을 이용하여 대출받고 보증보험도 하려했습니다.

결론은 안된다입니다. 다른 전세자금대출이있으면 안되서 가입하려면 기존대출을 상환하고 신한은행에 1억대출받고 전세보증보험을 들수있다는겁니다.

은행변동금리(2년동안 마구변동이있다할 경우 3.5% 잡고) + 보증료(2년에 약 80만원 정도?) 하면 한달에 이자만 35만원내 일것으로 보입니다.

저는 너무 부담스럽죠... 하지만 전세금 전액을 보장받을 수 있다고하니 고려중이긴합니다.

왜냐면 가계약금100만원을 버리고 다시 집을알아본다해도 거의다 지금상황과 크게 다르지않을 것 같기때문입니다.

부동산에전화합니다.

나 : 전세금보장받을수있는상품이 있더라. 이게 된다면 난 전세하겠다. 근데 보증료도있고 돈이 부담된다.

부동산 : 가입하셔도된다. 보증료에대한 금액에 대해 어느정도 저희가 도와드리겠다.

나 : 계약서 특약에 넣어달라. 만약 해당상품진행시 주택공자에서 보증이 어렵다고 거절될 시 해당계약은 무효로 한다는 조항을 넣어달라

부동산 : 임대인이 허락할진 모르겠지만 물어보고 넣겠다.

통화를 끊고 신한은행에 연락하여 자세하게 물어봤습니다.

나 : 계약 후 필요한서류 전부준비해서 전세금안심대출보증에 가입하고싶다. 참고로 말하지만 난 대출이중요한게 아니다. 나라에서 운영하는 대출이던 다른대출이던 난 모두가능하다. 내가 이걸가입원하는이유는 무조건 전세금을 보장받는 보험이되야하기때문이다.

신한은행 : 가능은한데 문제는 현재 대출을 모두 상환해야한다.

나 : 그럼 결국 되는지 안되는지는 기존 대출을 상환해야하니까... 계약중에는 안되고 현재 살고있는 집주인에게 돈받고 상환하고 해야되는것이냐? 결론은 새 집으로 입주때 신청할수있는것이냐?

신한은행 : 그렇다. 모두 상환하고 다른 전세자금대출이 없는 조건이다.

여기까지가 현재 상태입니다. 저는 2틀뒤 계약을해야합니다.

이렇게 머리아프고 골치아플꺼 가계약100만원을 버리고 다시알아보면서 신축이아닌 오래된곳을알아볼지,

아니면 제가 너무 예민해서 걍 다들 그렇고 현재 시세가 그러니 살것인지,,,

고민이너무많네요 ㅎㅎㅎ

최대한 짧게쓰려다 보니 빠진부분이 좀 있는데 읽으시는데 이해가 되실런지 모르겠습니다.

전세 구하시는 분들 깡통전세때문에 걱정이 많으신데 이 글로써 주의해야 할 사항이나, 모르셨던부분이 해소가되시길 바라며, 제가 알고있는한도내에서 물어보시면 답해드릴께요, 

헌데 저도 조언을 받아야하는 입장이라, 전문가가아니다보니 이런 말이 맞나모르겠습니다 ㅎ

요약.

1. 신축빌라 전세(1억8천)에 가계약금 100만원을 검.

2. 그 후 분양가와 전세가가 500만원밖에 안하는것을 알게됨.

3. 부동산에 깡통전세에 대한 위험요소를 말하고 가계약 해지를 요구.

4. 융자말소건이며 입주시 등기상 아무문제도 없다. 물론 금액차이가 얼마안나 불안하긴하지만 현재 시세가 다 그렇다.

5. 전세보증금을 100% 보장해주는 상품가입이 안될 시 계약서 특약에 모든계약파기로 넣어달라고 부탁. 임대인한테 물어보겠다.

6. 전세보증금이 가능한 상품은 현재 다른 전세자금대출이있으면 가입불가. 결론은 입주한 후 기존 대출 상환하고 그 후에 가입절차받아야함.

추가.

특약에 전세보증보험가입이 거절 시 모든계약을 파기한다. 이경우 세입자가 지불한 금액을 모두 반환한다.

라고 했을 경우 입주후에도 효력이 가능한건가요?