[머니투데이 송학주 기자] [편집자주] 최근 서울 강남 재건축을 비롯해 수도권의 웬만한 분양시장에는 사람들로 넘쳐난다. 당첨만 되면 억대의 웃돈(프리미엄)이 붙는다고 ‘로또’로 불린다. 부동산 ‘열풍’을 넘어 ‘광풍’이란 표현이 더 어울린다. ‘거품’ 우려도 자연스레 제기된다. 그런데 이 현상은 정부와 일부 건설사, 분양업체들이 조장한 측면이 크다. 늘 그렇듯 거품은 꺼지기 마련이고 그 대가는 경제력이 떨어지는 실수요자들이 떠안게 되는 경우가 많다. 현재의 주택시장에 거품은 없는지, 그렇다면 과연 그 거품은 누가 만들었는지 진단해본다.

[[실수요자 울리는 부동산 '거품']<下> 경기침체 속 집값만 오르는데 집 사야할까]


최근 서울 강남 재건축을 필두로 아파트 매매시장이 꿈틀대면서 가격 상승세가 가팔라지고 있다는 분석 자료가 연일 나온다. 이 때문에 소비자들은 가격이 더 오르기 전에 지금 집을 사야 하는 것이 아니냐며 현혹되기 마련이다.

하지만 일부 전문가들은 주택시장이 실수요자보다는 초저금리를 이용한 투기 세력에 의해 움직이고 있어 가격 '거품'이 생길 우려가 커진 것으로 보고 있다. 게다가 정부의 부동산 정책과 관련 제도, 통계가 이런 분위기를 조장하고 있다는 지적도 나온다.

실제 26일 KB국민은행 주간주택시장동향 자료에 따르면 지난 17일 기준 서울 아파트 매맷값은 0.21% 올라 집값 급등기였던 2009년 9월 조사 때 이후 7년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 정부 인증 공식 부동산시세 조사기관인 한국감정원도 같은 기간 0.22% 올랐다고 발표했다.

올봄 이사철만 해도 0.02~0.03% 상승하며 안정세를 보였던 서울 아파트값이 최근 들어 요동치고 있다는 것이다. 하지만 이를 그대로 받아들여야 하는 것인지는 꼼꼼히 따져봐야 한다.

KB시세는 2만5000여단지를 표본으로 삼아 중개업자 입력 자료에 의존하는 탓에 집주인이 부르는 값(호가)이 시세에 반영된다. 감정원 시세 역시 전문평가사가 직접 시세를 조사해 실거래가를 우선 반영한다지만 사실상 중개업자에 의존한다.


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게다가 미분양 통계에 대한 신뢰도 갈수록 떨어지고 있다. 업체 자율에 맡기다보니 지자체에 보고하는 수치는 물론, 미분양물에 대한 선착순 분양에서 수요자들에게 알리는 정보 역시 거짓이 일상화되고 있다. 아직까지 일반 수요자들이 정확한 수치를 확인할 수 있는 길은 전무한 실정이다.

유정석 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "건설사 직원 명의로 계약한 물량, 공사대금을 미분양아파트로 지급한 물량, 분양을 전제로 전세로 우선 공급한 '애프터리빙' 등 미분양 통계가 왜곡될 가능성이 높다"며 "분양현황 신고를 법적으로 의무화하거나 적절한 인센티브를 부여해 원천 통계의 신뢰도를 높일 필요가 있다"고 주장했다.



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◇선분양제에 수요자만 '봉'=우리나라는 신규주택 공급을 짓기도 전에 분양하는 선분양에 의존하고 있어 신규주택의 공급 및 거래량을 파악하기 위한 주택 분양·미분양통계는 매우 중요하다. 하지만 분양가구수, 초기분양률, 미분양주택수 등 통계는 있지만 부정확할 뿐 아니라 활용하기가 쉽지 않다.

선분양제는 이자뿐 아니라 입주 시점에 집값 하락 등 위험부담을 소비자가 거의 떠안는 구조다. 건설사들이 "물 들어올 때 노 젓는다"는 식으로 '밀어내기' 분양을 하는 이유다. 전문가들은 주택보급률이 100%를 넘어선 지금 주택 과잉공급과 가계부채의 악순환을 해결하려면 후분양제를 활성화해야 한다고 입을 모은다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "고도성장기에 주택공급을 빨리하기 위해 (선분양제도를) 만들었지만 시장의 자유로운 선택은 아니었다"며 "나름 역할은 있었지만 지금은 아직 짓지 않은 주택을 파는 데 따른 문제가 올 것"이라고 설명했다.


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http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20161027050107843




24일 부동산정보업체 리얼투데이가 금융결제원 청약결과를 분석한 결과 올 들어 9월말까지 전국에서 청약접수를 진행한 민간아파트 19만2610가구(일반공급)에 총 268만5562명이 청약한 것으로 집계됐다. 평균 13.9대 1의 경쟁률로, 분양시장이 최고조에 달했던 지난해보다 더 높은 경쟁률이다. 

지난해 같은 기간 267만9178명이 21만9250가구 아파트에 청약을 신청해 12.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 아파트 한 채를 새로 분양받기 위해 지난해보다 2명이 더 분양시장에 뛰어든 셈이다.

이처럼 부동산 호황을 이야기할 때 가장 많이 거론되는 수치가 '청약경쟁률'이다. 집을 사려는 사람이 많다는 뜻으로 해석할 수 있어서다. 하지만 이러한 청약률이 주택시장 분위기를 그대로 반영한다고는 볼 수 없다는 분석도 나온다. 

실제 국토교통부에 따르면 올 들어 9월말까지 전국 주택 매매거래량은 총 116만1441건에 달한다. 이중 순수 매매거래량이 75만2979건, 분양권거래량(검인 포함)이 32만5633건이다.

이는 지난해 같은 기간 주택거래량인 129만184건에 비해 12만8743건(9.98%) 적은 수치다. 청약 열풍이 실제 기존 주택매매시장과 직결되지 않고 있다는 것을 단적으로 보여준다. 게다가 매매거래는 크게 줄어든 데 반해 분양권 거래는 지난해(32만616건)보다 늘어 투기성 가수요가 많음을 방증한다


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'만들어진' 호황… "유동성만으론 거품 지탱안돼"
일각에서는 높은 경쟁률 뒤에는 건설사들과 분양업체들의 보이지 않는 '꼼수'가 숨어 있기에 가능하다는 주장도 나온다. 직원을 동원하거나 인기 평수의 공급을 고의로 줄이는 등 예전부터 사용하는 방법 외에도 최근엔 중복청약을 유도하는 방식이 주로 사용된다는 것이다.

실제 이달 초 경기 화성 동탄2신도시에 분양한 한 아파트 단지는 20대 1이 넘는 청약 경쟁률로 모든 주택형에서 마감에 성공했다. 다만 3개 블록이 한 단지를 이루고 있어 같은 날 청약을 받았지만 당첨자 발표일은 제각각이었다. 당첨자 발표일이 다르면 하나의 통장으로 세 번의 청약이 가능해 중복청약이 가능한 점을 노렸다.

일부 건설업체는 계약금을 최소한으로 줄이고 전매제한 기간이 지난 뒤에 1차 중도금을 받는 제도를 도입했다. 분양권 전매를 겨냥한 투자자들을 최대한 끌어들여 청약경쟁률을 높이려는 속셈이다.

오피스텔도 청약통장이 필요 없는 가계약임에도 평형별로 아파트 청약처럼 1~3군(群)으로 나눠 청약접수를 받는다. 군별로 중복청약이 가능하고 가구 구성원 한명씩 청약이 가능하다 보니 경쟁률이 부풀려지고 이를 공개해 마치 인기 단지인 것처럼 꾸민다.

모델하우스마다 수만 명이 오갔다며 홍보하는 것도 오래된 방법이다. 이런 꼼수를 건설사들의 분양 전략 중 하나로 볼 수 있지만 실수요자들이 피해를 볼 수 있는 만큼 주의해야 한다는 게 전문가들의 조언이다


http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2016102413315695806&type=1&outlink=2&DMRA



'떴다방' 믿고 수천만원 '웃돈' 계약했다간…"입주할 때 '쪽박' 위험"지난 14일 경기 화성 동탄2신도시 '동탄 더샵 레이크에듀타운' 분양현장. 이날 문을 연 모델하우스를 관람하기 위해 이른 아침부터 수많은 인파가 몰렸다. 입구 주변 도로엔 파라솔을 치고 명함을 나눠주며 호객행위를 하는 무리들이 있었다. 

정식 부동산중개업자가 아니라 돈이 될 만한 분양현장만 쫓아다니는 '떴다방(이동식 중개업소)'들이다. 정부의 단속 강화로 과열의 진원지로 꼽히는 서울 강남 등 일부 분양현장에선 자취를 감췄다고 알려졌으나 수도권과 지방에선 아직도 활개를 치는 모습이다.

최근 2~3년간 수도권과 부산, 대구 등 일부 광역시에서 불붙은 아파트값 폭등 주범 중 하나는 떴다방 같은 투기꾼들이다. 실제 거주할 생각 없이 당첨된 분양권을 대거 매집해 높은 웃돈을 붙여 되파는 일이 입주 전까지 반복되면서 아파트값이 치솟는다.


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지난해 청약경쟁률 상위 5위안에 든 단지들도 비슷한 상황이다. 평균 경쟁률 423대 1를 기록한 경남 창원 의창구 '용지더샵레이크파크' 84㎡형은 분양한지 1년이 넘었지만 분양권 거래량이 9건에 불과하고 지난 7월 4층이 5억3693만원에 팔렸다. 분양가(5억2120만원)보다 1573만원 높다.

오히려 분양가보다 낮은 가격에 거래되기도 했다. 게다가 계약한 지 1년 이내에 분양권을 파는 사람은 지방소득세를 포함해 양도차익의 55%를 내야 하니 전매 차익은 훨씬 더 줄어든다.

물론 일부 단지는 청약경쟁률이 높았던 만큼 비싼 가격에 팔리기도 한다. 지난해 청약경쟁률 상위 3위에 랭크된 부산 수영구 '부산광안더샵' 84㎡는 3억5350만원에 분양됐는데 최근 분양권 실거래가가 최고 4억8000만원에 이른다. 1년새 1억3000만원 가량의 전매차익을 거둔 셈이다. 양도세를 낸다고 해도 5850만원 가량을 벌 수 있는 것이다.

하지만 지난해 청약경쟁률이 가장 높았던 단지들치고는 초라한 성적표다. 결국 떴다방 등 투기꾼들의 '부채질'로 웃돈이 크게 붙을 것으로 기대했던 실수요자들은 입주 시점에 집값이 떨어지면 피해를 고스란히 떠안을 수밖에 없는 상황이다.

업계 한 관계자는 "수도권 아파트 가격 폭등에 추격 매수 심리까지 증폭되면서 불나방처럼 '묻지마 청약'에 나서는 사람이 늘고 있다"며 "투기꾼들은 이미 벌 만큼 벌고 나갔고 애꿎은 서민들만 낭패를 보게 됐다"고 꼬집었다.


http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2016102514341057313&type=1&outlink=2&DMRA



정부가 부동산 실수요자를 보호하고 투기수요 진입을 막아야하는데 부동산 통계 건설사꼼수등
투기조장을 막기는 커녕 방조 오히려 조장하고 있으니 알아서 몸조심 잘해야합니다