올해 전매(轉賣) 제한이 해제된 서울 강남권 분양 아파트 당첨자의 32%가 계약한 지 1년도 되지 않아 웃돈을 받고 분양권을 판 것으로 나타났다. 특히 지난 1월 서울 서초구 잠원동에서 분양한 '신반포자이'의 경우 일반 분양 153가구 중 64%인 98가구의 주인이 바뀌었다. 서울 분양 아파트는 계약 후 6개월이 지나면 되팔 수 있다.


본지와 부동산 리서치 업체 '리얼투데이'가 작년 하반기부터 서울 강남·서초·송파·강동구 등 '강남권'에서 분양해 올해 전매 제한이 해제된 아파트의 분양권 거래 현황을 전수조사했다. 그 결과 총 10개 단지 2782가구 중 880가구가 청약에 당첨돼 계약한 후 10개월 사이 분양권을 팔았다. 이 10개 단지에 붙은 웃돈은 178억3152만원으로 한 가구당 2026만원의 시세 차익을 봤다.

올 7월 서울 송파구 가락동 '송파 헬리오시티' 전용면적 110㎡형은 분양가(10억6850만원)보다 1억8000만원 오른 12억4850만원에 분양권 거래가 이뤄졌고, 올 4월 거래된 '신반포자이' 전용면적 84㎡형은 분양가(14억9780만원)보다 1억원 높게 되팔렸다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "웃돈이 더 붙을 때까지 기다려 전매하겠다는 사람이 많은 것을 고려하면 청약 당첨자 중 절반 정도가 시세 차익을 노린 투자 세력으로 봐야 한다"고 했다.

http://m.media.daum.net/m/media/economic/newsview/20161018031004174

얼마 전 GS건설이 경기도 안산에서 분양한 그랑시티자이는 전매제한 기간이 지난 뒤 1차 중도금을 내는 안심전매 프로그램을 도입했다. 일반적으로 6개월 전매제한 기간까지 한두 차례 중도금을 낸다. 그러나 이 단지는 전매제한이 풀린 뒤에 중도금을 받겠다는 것이다. 초기 계약금도 분양가의 10%가 아닌 500만원으로 낮췄다. 분양권 전매를 겨냥한 투자자들을 최대한 끌어들이려는 계산이다.

올 들어 아파트 분양 예상 물량은 47만 가구다. 연간 적정 아파트 분양 물량(27만~28만 가구)을 넘어선 지 오래다. 그 때문에 건설사는 공격적으로 고객 잡기에 나서고 있다. 이달 초 경기도 동탄2신도시 A73~75블록에서 분양한 부영사랑으로 2차 1순위 청약 평균 경쟁률은 26.1대 1이었다. 2515가구(특별공급 제외) 모집에 6만5806명의 청약자가 몰렸다고 회사 측은 밝혔다.

속내를 뜯어 보면 다르다. 회사 측은 단지를 블록별로 나눠 청약을 받았다. 청약자들은 한 개의 청약통장으로 세 곳에 청약을 할 수 있다. 결국 경쟁률이 부풀어진다. 마치 엄청난 인기를 끄는 단지처럼 보여 청약 가수요를 일으킬 수 있다. 업계에서는 “분양 물량이 많아 건설사들이 밀어낼 때 쓰는 수법”이라고 말한다.

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투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행 우려가 있는 지역을 대상으로 한다. 국토부와 시‧도지사 등으로 구성된 주택정책심의위원회가 최종 지역을 결정하게 되면 ▲분양권 전매제한 강화(수도권은 입주 때까지) ▲조합원 지분 판매 금지 ▲당첨자 5년 내 청약 1순위 자격 제한 ▲DTI, LTV 규제 강화 등의 제약을 받게 된다. 지난 2003년 도입됐지만 2011년 강남3구 지정해제를 마지막으로 더 이상 지정하지 않았다.

 

전문가들은 강남3구 등 일부 시장의 과열현상에 대해선 모두 인정한다. 또 투기과열지구로 도입하는 검토작업이 이루어지는 게 적절하다는 입장이다. 김남근 민주사회를위한변호사모임 부회장이자 참여연대 실행위원은 “‘그것(투기과열지구 지정)갖고 되겠나’라고 묻는다면 아니라고 답하겠지만 ‘그거라도 해야 하나’라는 물음엔 맞다”고 밝혔다. 김 변호사는 “강남3구를 투기과열지구로 지정하면 투기세력은 다른 지역에 가서 또다시 투기붐을 조성할 가능성이 높다. 1차적으로 강남3구를 투기과열지구로 지정하고, 이후 선분양제도 개선 등을 통해 근본적 시스템 변화를 이뤄야 한다”고 말했다.

 

노희순 주택산업연구원 책임연구원 역시 투기과열지구 지정의 장점을 부각했다. 노 연구원은 “투기과열지구는 이미 제정돼있는 상태이기 때문에 지역을 지정만 하면 바로 효력이 발생한다. 입법화 등 국회를 통과하는 데 걸리는 시간을 줄여 바로 적용 가능하다는 장점이 있다”고 소개했다.

 

이어 노 연구원은 투기과열지구 지정을 적극 권장하기도 했다. 전국 부동산 시장 통제 정책을 펴면 부동산 시장이 좋지 않은 지역의 경제를 더 위축시킬 수 있기 때문이다. 현재 부동산 시장의 형태는 예전처럼 하나의 형태가 아니라 재건축 시장과 지방 청약 시장 등이 양분화 돼 있다. 과거처럼 강남3구가 전국 시장을 이끄는 형태가 아니라는 설명이다. 노 연구원은 “향후 활발하게 적용해야 할 방침 중 하나라고 본다. 실제 투기과열지구 지정은 부동산 정책이 전국 전체에 파급력을 미치는 게 아니라 강남3구, 지방권 등 국지적으로 가볍게 움직일 수 있다는 장점이 있다”고 덧붙였다.

 

많은 전문가들이 투기과열지구 선정을 찬성하지만 정작 정부는 파급력에 따른 전국 부동산 시장 침체를 우려해 신중한 모습을 보이고 있다. 구역으로 지정되면 입주 시기까지 분양권을 팔 수 없다. 전체 부동산 시장에 미치는 파급력이 적지 않을 것으로 보인다. 한 시장조사업체 관계자는 “분양권 전매 금지, 청약 1순위 5년 간 금지 등의 문제는 과도한 규제라는 우려가 있다. 국지적 시행이어도 과도한 규제여서 인근 시장에까지 부작용을 미칠 것을 염려하는 듯 하다”고 말했다.

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17일 부동산114가 금융결제원 자료를 토대로 2008년 이후 매년 1월부터 10월까지 전국 아파트 청약경쟁률(1순위 기준, 특별공급 제외)을 분석한 결과 올해 평균 경쟁률은 13.91대 1에 달했다. 이는 역대 최고로 분양시장이 들끓었던 2015년의 평균 청약경쟁률(11.15대 1)을 넘어선 것이다. 올해는 부산이 지난해 평균인 75.65대 1보다 높은 98.67대 1을 기록해 전국에서 가능 높은 경쟁률을 보였다. 서울은 2015년 11.42대 1에 비해 경쟁률이 2배가량 높아졌다. 서울에서는 최근에 분양한 서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰’가 306.61대 1의 청약경쟁률을 기록해 수도권 최고 경쟁률을 경신했다.

저금리가 가장 큰 원인이다. 프리미엄을 노리는 투기세력이 청약 경쟁률을 올리고, 경쟁률이 올라가면 또 웃돈이 오르는 악순환이 반복되는 것이다. 이런 악순환은 서울 등 특정지역만의 문제도 아니다. 지방에서도 억대 프리미엄이 형성된 단지가 속속 등장하고 있다. 리얼투데이에 따르면 지난해 9월 현대건설이 대구 수성구에서 재건축한 ‘힐스테이트 황금동’은 당시 622.15대 1의 경쟁률을 기록했고, 현재 3000만~7000만원의 웃돈이 붙어 거래된다. 지난 9월 GS건설이 부산광역시 동래구 명륜4구역을 재개발한 ‘명륜자이’는 분양 1개월여밖에 안 된 현재 6000만~1억원가량의 프리미엄이 형성됐다.


반면 재고주택 시장은 상대적으로 안정세다. 한국감정원에 따르면 지난 9월 전국 주택 매매가격은 1달 전과 비교해 0.08% 올랐다. 1년 전 0.33%, 2년 전 0.24%의 절반에도 못 미친다.

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박근혜 정부 기간 ‘분양권 전매’ MB 때보다 42% 증가 기사입력 2016.06.16

박근혜 정부 들어 아파트 ‘분양권 전매’가 이명박 정부 시절보다 42% 증가한 것으로 집계됐다. 

16일 부동산인포가 서울부동산정보광장의 자료를 분석한 결과, 2013년부터 올해 6월 현재까지 서울의 분양권 거래량은 1만2205건으로 조사됐다. 이는 이명박 정부 시절 2008~2012년 8574건보다 42.3% 증가한 것이다. 올해 1~5월 거래량은 2830건으로 최근 9년간 같은 기간의 거래량 가운데 가장 많았다. 


 
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부동산인포 제공

 

 
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연도별 총 거래량을 보면 이명박 정부 시절인 ▲2008년 1190건 ▲2009년 3204건 ▲2010년 1718건 ▲2011년 1356건 ▲2012년 1106건 등으로 집계됐다. 박근혜 정부 들어서는 ▲2013년 1477건 ▲2014년 2943건 ▲ 2015년 4704건 ▲ 2016년(6월10일 기준) 3081건 등으로 나타났다.
 
이는 수도권의 분양권 전매 제한 기간을 1년에서 6개월로 완화하고 민간택지의 분양가상한제를 폐지한 조치가 영향을 끼친 것으로 분석된다. 2014년 2분기 전매량은 489건이었다. 그러나 2014년 6월 분양권 전매 기한이 완화된 뒤인 3분기에는 842건으로 72.1% 늘었다. 분양가상한제를 폐지한 이후인 지난해 2분기에는 1526건으로 전분기(815건)보다 87.2% 증가했다. 


 
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부동산인포 제공



부동산인포 권일 리서치팀장은 “공공택지가 거의 없는 서울에서는 민간택지의 분양가상한제 폐지는 가격이 더 오를 수 있다는 심리를 자극해 분양권 전매에 날개를 달아준 격”이라며 “최근에는 재건축 등의 정비사업 분양이 인기를 끌며 주변 아파트값과 분양가 상승에 영향을 주고 있어 하반기 예비청약자나 분양권 전매를 고려한 수요자들은 자금 부담이 커질 전망이다”라고 전했다. 

한국은행이 최근 기준금리를 역대 최저인 1.25%로 인하하면서 향후 분양권 거래는 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 
 
m.biz.khan.co.kr/view.html?artid=201606161100031&code=920202&med_id=khan 

현재 부동산 오르는 요인 1가구 2주택 양도세 풀고 그리고 위처럼 전매제한 풀면서 
분양시장이 끓고 있습니다 정말 실수요자라면 최소 분양권 전매제한이 다시 부활되고나서 생각해도 될듯합니다 현재 정책으론 투기세력인지 실수요세력인지 절때 알수가 없죠 
그렇게 일부분들이 부동산 사야한다 실수요자에겐 상관없다 하는데 정부는 왜 
실수요자가 빵빵한데도 전매제한 Dti강화 다주택자 양도세중과를 다시 부활시키지 못하는지 
생각해봐야겠습니다
그리고 10년간 폭락이말 들었는데 지금까지 올랐다?
앞으로도 오를까요? 앞으로도 정부의 저짓거리가 통할까요?
10년전 가계부채가 어땠나요? 전세비율은 어떤가요? 
집값이 유지 상승하는동안 2007년 가계부채는 800조에서 1300조로 늘었습니다
전세비율 평균 40%ㅇ에서 70%이상 올랐죠 앞으로도 이게 더 늘수있을까요?
현재 주택담보대출 과 통계에 안잡히는 전세금 규모가 1000조입니다 더 늘수있을까요?

ㆍ경향신문 ‘국토부 자료’ 분석
ㆍ집주인, 무이자로 대출받은 셈… 주택담보대출 합하면 ‘1000조’

국내 전세 가구의 보증금 합계가 476조원에 달하는 것으로 추정됐다. 국내 주택담보대출 총액(466조원)보다 많다. 전문가들은 “경제위기가 오면 집주인들이 전세 보증금을 갚지 못해 문제가 될 수 있다”며 “가계부채 대책을 세울 때 전세 보증금 규모를 감안해야 한다”고 지적했다.

22일 경향신문 분석 결과 전국 353만 전세 가구의 보증금 총합은 476조원으로 추정됐다. 지난 2년(2013년 3월~2015년 2월) 동안 국토교통부에 확정일자를 신고한 전세 가구(169만가구)의 평균 전세 보증금을 시·도별로 구한 뒤, 각 지역의 실제 전세 가구 수(총 353만가구·‘2014년 주거실태조사’ 자료)를 곱했다. 같은 기간 전세가 아닌 보증부월세로 확정일자를 받은 115만가구의 보증금 총합은 40조원이었다. 전·월세를 포함한 보증금 규모가 최소 500조원을 넘는다는 뜻이다. 보증금은 집주인이 세입자에게 무이자로 대출을 받은 것과 마찬가지다. 세입자에게 돌려줄 부채인 것이다. 집주인이 집을 담보로 빌린 주택담보대출(지난 2월 기준 466조원)과 합하면 전국의 집주인들이 1000조원 정도의 부채를 안고 있다고 볼 수 있다. 
 
http://m.biz.khan.co.kr/view.html?artid=201504231800005&code=920202#csidx7000a02a814c9da929e89e2079f4aa7 본문 이미지