제가 왜 작년 올해에 거쳐서 자신이 활용할 부동산이 아니라면
주택이던 집이던 토지던
모두 매도하라는 의견을 냈을까요
 
요즘 드는 생각은 부동산은 인문학이라는 생각이 듭니다
정치에 대해서 또 어떤 이벤트에 대해서의 예측
 
특히 제가 몇년전 평창의 3수를 성공하리라 강하게 봤었던건
그 전년도의 김연아의 동계올림픽 금메달을 보고 강한확신을 했었죠
 
단 평창은 이미 거품이 있으니.. 동계올림픽위원회에서 개발 계획으로 발표했던
철도계획과 그리고 양양공항 활성화등을 예상하고 그 위주로 추천을 드렸었습니다
요 내용은 그당시 부동산서비스 신청자들에게 해드렸던 내용이구요
 
아고라에서도 박근혜정부 성향을 보고 제가 햇던 예측들은
어찌보면 이과적인 수식의 경제예측이라기보다는
인문학적인 요소라 봅니다
 
이 얘기를 했더니 경제학과 나온친구가 실제로 외국에서 부동산연구가들은
정치인에 대해서 면밀히 분석을 한다고 하더군요
 
 
자 본론에 들어가겠습니다
 
저는 사실 토지의 경우는 2009년도부터 일부 매수 시작 의견을 냈엇구요
아파트의 경우도 2012년말 수도권 아파트 반등가능성 얘기를 했었습니다
그리고 2013년 1월에는 이제 수도권의 경우 주택 접근이 가능하다는 의견 드리죠
지방 주택은 2010년이었을걸요.. 매수의견 드린게...
 
그 모든 부동산을 이제.. 토지를 포함해서..
 
매도의견을 낸데에는 역시 인문학적인 요소가 있습니다
 
 
현 아파트 상승의 원초적인 힘은 딱 하나입니다
 
제가 볼때는 딱 하나인데
 
저금리? 정부의 부양의지?
수도권 인구 쏠림?
 
아뇨..
 
전부 다 아니고
 
현재의 오버슈팅에 가장 큰 영향은 사실
 
박근혜정부들어서 1가구 2주택 이상의 양도세 중과를 폐지했기때문입니다
 
수도권 아파트 분석은 간단합니다
매우 간결하죠
 
1가구 2주택 양도세 중과 시작된후 정체후 떨어지고
그리고 이거 풀어제끼고 올라갔습니다
 
그럼 원인은 밝혀지죠
 
원인 누누이 얘기했던.. 투기세력..
 
1인 100채 투자하는 개인뿐이 아닌
거대한 부동산 투기세력..
 
자 그러면 여러분은 제 의견에 의아함을 가질겁니다
 
그렇다면... 정말 그거때문에 오른다면
 
앞으로도 더 많이 급히 마치 2005년 2006년때처럼 자고 일어나면 오르듯이 또 오르지 않겠나
 
물론 일부 지방은 그럴수 있을겁니다
 
 
자 여기서 또 인문학적인..
 
글세요 인문학적인 예측이라기보다
 
투기세력적인 세력론적인 예측을 해봐야합니다
 
 
세력론...
 
아파트 투기세력은 지난 2007년이후 정부의 1가구2주택 양도세 중과로
 
즉 1인 100채 사서 투기하는것에 제동이 걸린이후
 
그 이후 아파트의 침체를 몸소 체험했습니다
 
 
즉 그들은 어찌보면 지금은 약간 길들여있다는 뜻입니다
 
아무 상한선이 없이 미쳐 날뛰는 망아지가 아니라
 
 
2008년이후로 정부가 양도세중과라는 강력한 규제를 시행할수 있음을 몸소 뼈저리게
2008년부터 2013년정도까지 뼈저리게 체험했죠
 
그 이후 빗장이 풀어제껴져서 이제 활동을 하지만
 
그들은 알고 있습니다
 
여기서 더 많이 오르게 되면 또 정부의 규제가 있으리라는것을요
 
 
바로 이런 생각에 제가 다다랐기때문에
 
이후의 상승은 과거처럼 급격하지 않을것이며
투자해서 큰 수익을 거두기 힘든시기가 될수도 있다는 결론에 다다릅니다
 
 
자 그러면 이런 질문을 하시는분이 계시죠
그러면 어떤 지역은 올해 막 20프로 오르고 그랬다는데?
 
자...
 
매우 중요한 질문이고 여기에 키포인트가 있습니다
 
현재 아파트 반등을 주도한것이 개인들도 물론 있으나
그 배후에 투기세력이 있다면
 
그들이 하는것은 자전거래입니다
 
자전거래...
 
자전거 거래가 아니고요
자전거래
 
자기들 끼리 사고 팔면서 가격을 올리는거죠
 
자 어느 아파트 단지에 투기세력이 입성했습니다
그리고 많이 사놓은뒤에
 
그후에 조금씩 오르다가 어느순간 갑자기
20-30프로 급등을 했다는 뉴스가 돕니다
 
그런데 거래량은?
 
거래량은 많지 않죠
 
한 두건 정도만 그들끼리 고가에 거래를 하고는
뉴스를 퍼뜨리죠
 
OO 아파트 단지 20프로 폭등...
 
혹은 30프로 폭등..
 
 
사실 이건 50프로도 가능하죠
 
지들끼리사고파는데에 뭐가 필요한가요
 
 
그러나 그걸 우리에게 팔지는 않습니다. 당연하겠죠
지들끼리 아주 소수가 사고 팔아서 거래가를 상승시켜놓습니다
 
이것이 바로 주식에서 쓰는 고점의 오버슈팅이며
 
세력들이 이 오버슈팅을 하는 이유는 그 오버슈팅가격에 팔기 위함이 아니죠!
 
예를 들어서 어느 재건축 반포아파트
12억 된게 15억이 됬다가 갑자기 3개월만에 19억, 20억됬다고 합시다
 
그 20억에 그들이 자전거래한 이유는
전체적인 가격을 띠워놓고
 
16억, 17억에라도 그들이 팔기 위함인것이죠
 
절대로 그게 자전거래일경우 개인이 그걸 20억에 팔수가 없습니다
이미 팔 물건이 정해져있는거죠.. 자전거래니까
 
그래서 제가 작년에 한 1-2년보고 고가에매도해보시라 말씀드린겁니다
 
20억에는 팔릴수 없겠지만
 
운좋으면 17-18억에 팔수 있거던요..
 
그들에 세뇌당해서 그걸 급매물 가격으로 오인한 어느 순진한 개인이 사게 되는겁니다
 
그리고 그들은 사실 물량이 많다면 12억에 사서 15억에만 팔아도 그게 어디겠습니까...
 
 
 
저는 올해 이런 자전거래와 단기에 붕띠우기현상이 일어나리라봅니다
 
일부 재건축시장에서 들여오는 소식을 보고
이제 세력들은 자전거래를 시작하고
 
또 개인들 달려들면 이익실현을 일부 하겠구나 그 생각을 하고 있는중입니다
 
 
시장의 가격은 얼마든지 왜곡이 될수 있습니다
그 왜곡의 근원은 매집에 있고
 
그 물량이 많음에 있으며
그들이 컨트롤할만큼의 자본이 있어야하죠
 
튤립버블때 그 투기의 끝에 튤립 한뿌리에 1억 6천만원했다고 합니다
지금 들으면 어이가 없지만
1000만원에 산 사람도 2천만원이 되서 부자가 되고
2천에 산 사람도 4천이 되서 부자가 되고
8천에 산 사람도 1억 6천이 되서 부자가 되고 나면
개인들은 그것이 실제로 있는 가치라 착각하게 됩니다
 
저의 그간 수도권 아파트의 꺽이는 시기와
특히 제가 노통의 그 1가구 2주택 양도중과때는 서울아파트 사망선고를 햇었죠
 
이런 저의 예측이 맞아 들어간다는것은
 
튤립을 움직이던 그 투기세력처럼 현재 아파트 시장을 움직이는 투기세력의 존재
반드시 그 존재가 있다는 사실입니다
 
우리가 튤립한송에 1억이라는 얘기를 비웃듯이
 
아무리 인 서울이라 하지만
층층이 쌓아올려 허공에 달린 30평짜리 공간이 20억을 호가하는것이 과연 나중에 후세에 어떤 평가를 받게 될것인지..
그건 사실 아무도 알수가 없습니다
그 칸을 다 채워줄 부자들이 우리나라에 존재하는지도 모르겠구요
 
중소도시에서도 5억에 달하는 아파트들도 많죠
수많은 층과 수많은 칸중에 딱 하나
30-40평...
 
외국인들이 한국와서 그런다고 하죠
 
왜 여기는 이렇게 다 아파트가 똑같이 생겼냐...
 
그게 하나에 수억 수십억...
 
월급은 쥐꼬리만한 사람들이 대출로 눌러앉아있습니다
 
 
제가 아파트 투기세력이라면 너무 큰 욕심을 거두고
정부에서 규제하는지 간을 보는중에도
 
이런 저런 자전거래를 하면서 가격을 띠워서 넘기고 빠져나올거 같습니다
 
그것이 어쩌면 올해.. 조금 늦춰봐도 내년이나 내후년
 
즉 3년내에는 상승세가 꺽이게 된다고 봅니다
 
더 오르게 되도 정부에서 정책전환을 하게 될거구요
 
 
그래서 유유히 먼저 나오라는 의견 드린겁니다
 
투기세력이 규제를 받게 되면 어떤 현상이 일어나는가
 
주식세력주를 보면
과거 한달에 30배 50배 오르던 종목들이
루보사건이후에 조금 많이 줄어들었습니다
 
루보.. 그건 다단계 투기수법으로 많이 잡혀들어갔죠
 
그래서 요즘엔 오히려 3-5배치기.. 가 성행하죠
 
지금 제약 바이오주 위주로 활동하고 있으며
그것도 이제 시일이 지나면 걷혀지겠죠
 
단 여러분이 활용할 부동산이나
개발 가능지역의 부동산 보유까지 뭐라하고 싶진않습니다
 
어쩌면 부동산의 경우 새로운 투기 품목이 생겨날수도 있습니다.
 
그것이 미국처럼 고급주택이 될수도 있고
58년개띠의 은퇴로 인해서 전원주택 수요가 될수도 있고
또 미국의 타운하우스 형태가 될수도 있죠
 
전체적인거보다도 일부 지역에 국한된 버블이 될 가능성이 크지만뇨
 
하지만 이지 많이 오르고 개발이 다 마쳐진 수도권이나
대도시 중소도시에서 뭔가 오르길 바라는것은 이제는 조금 감도가 떨어질겁니다
 
아파트는 분명 지역별로 일부 지역은 재앙에 가까운 결말을 맞을것이구요
아파트는 제가 볼때 주택보다 못합니다
 
사실 58년 개띠의 전원주택에 대한 수요가 있다해도
양평등 전원주택 버블이 너무 심합니다
 
이제는 시세차익을 위해서가 아니라
 
본인이 거주하고 활용할 부동산
 
 
그리고 개발될 호재가 하나라도 있는 지역에나 투자하심이 낫겠습니다
 
저는 이런 연유로 작년 올해에 거쳐서 부동산 자산을 줄이라는 의견을 드렸으며
 
제 경우도 이제 활용하지 않을 부동산은 줄여나가려고 생각중에 있습니다
 
 
저는 주식을 통해서
 
고점에서 노는게 얼마나 위험한지를 잘 겪어본 사람입니다
 
고점에서 노는거.. 고점에서 놀아도 때로 일주일에 두배 더 가기도 하거던요..
코스닥 잡주들은..
하지만 잠시 기쁨은 두배일지 모르나
 
지대로 걸리면 1/5도 되거던요...
 
그래서 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라는 격언이 나온겁니다
 
제가 볼때 수도권 아파트와 일부 지난 6-7년간 폭등한 토지들은
머리꼭지가 아니라해도
이미 어깨에 근접해 있다고 보여집니다
 
미국의 저금리로 인한 일종의 반등현상이나
이제 곧 장기침체로의 전환이 2-3년에 거치며 일어나겠죠
 
즉 2-3년내 급격한 폭락보다는 이제는 상승이 제한되며 좀 버티다가 장기하향되는 현상이 있을겁니다
 
그 자전거래의 오버슈팅을 먹기에는 제 생각에는 올해 정도가 가장 좋았을타임이었지 않았을까
 
 
물론 이 예측이 틀릴 한가지가 존재하긴 합니다
 
미국이 금이나 여러 원자재도 하락한 마당에
 
또다시 내년이나 후년에 또 돈찍어내면서
QE4,5,6을 단행한다면?
 
하지만 그런 유동성장세가 오더라도
 
이제는 좀 다른 품목에의 버블이 올듯합니다
 
부동산의 경우도 아파트보다는 좀더 독특한 품목이 되어질수도 있죠
 
대충 이해되시죠.. 투기세력도 길들여져있습니다. 더 오르면 정부에서는 정책을 또 내겠죠
먹을파이가 크지 않습니다.
올해 어쩌면 내년도 자전거래가 나올수 있는데 운좋으면 오버슈팅에 팔수 있는 타임으로 보여집니다
 

http://m.bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/mobile/debate/read?bbsId=D125&articleId=1248818


③호가(呼價) 뻥튀기 아니냐

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△전년 동기 대비 [자료=한국은행]


정부는 서울 강남권 재건축 등 주택시장 과열 양상이 실제보다 다소 부풀려졌을 가능성도 있다고 본다. 호가(집주인이 부르는 가격) 정보가 시장의 과대 해석을 조장한다는 것이다. 실제로 호가에 기반을 둔 KB국민은행 시세 자료를 보면 서울 강남구 개포동 ‘주공 1단지’ 아파트 전용면적 35.64㎡형의 현재 평균 매매가는 9억 1000만원으로 올해 1월보다 2억 5000만원이나 상승했다. 하지만 이 아파트는 최근에는 거래가 전혀 없었고, 지난 8월 평균 거래 가격도 8억 8000만원으로 KB시세보다 3000만원 낮았다.


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