http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?year=2016&no=537888 주택보증공사 보증한도 초과 거절 사태 속출
보증거절 속출 우려 `분양 초비상`
기사입력 2016.07.27 17:10:52 | 최종수정 2016.07.28 14:20:20 .sns_right{width:110px} .sns_right li{float:left; padding-left:5px; width:30px; height:30px}
■ HUG 주택분양보증 한도 고갈 위기 

HUG가 입주한 '부산국제금융센터'.
지난해 한 차례 보증한도 고갈 위험을 겪었던 주택도시보증공사(HUG)가 올해 다시 위기를 맞고 있다. 이번에는 더 심각한 지경에 이를 조짐이다. 분양 규모 예측 실패와 보증한도 확대 불발이 지난해에 이어 올해도 반복되면서 나타난 현상이다. 

주택도시보증공사는 지난해 추진했던 자본금 증자가 불발된 데다 올해 들어서도 아파트 분양이 거의 줄지 않으면서 보증한도 관리에 어려움을 겪어온 것으로 전해졌다. 주택도시보증공사의 보증 여력이 바닥을 드러내게 된 원인으로는 우선 자본금 감소와 증자 불발을 들 수 있다. 

현재 법령상 주택도시보증공사는 직전 연도 말 자본금의 50배까지 기업과 개인에게 다양한 보증을 제공할 수 있다. 지난해 말 자본금은 4조3000억원으로 총 보증한도는 215조원이다. 지난해에는 자본금 기준이 5조2000억원으로 보증한도는 260조원이었는데 자본금이 줄면서 보증한도도 내려갔다. 지난해 사상 최대 분양 물량이 쏟아지자 국토교통부는 기획재정부에 주택도시보증공사의 증자 방안을 제안했다. 

국토교통부가 소유하고 있는 한국도로공사 지분 중 일부를 주택도시보증공사에 현물출자해 자본금을 최소 2000억원, 최대 4000억원 늘리는 방법이다. 국토교통부는 도로공사 지분 84%를 보유한 최대주주다. 

하지만 기획재정부의 반대로 국토교통부는 주택도시보증공사 증자에 실패했다. 다행히 주택도시기금법 시행령을 개정해 분양보증 다음으로 비중이 높은 주택구입자금 대출보증을 보증총액에서 제외하면서 겨우 보증한도 고갈을 면했다. 실제로 주택도시보증공사의 지난해 영업보고서를 보면 보증한도는 260조원인데 보증총액은 266조원이다. 국토교통부 관계자는 "60조원에 이르는 담보부보증은 보증총액에 포함시키지 않기 때문에 한도는 충분히 여유가 있었다"고 말했다.

 

2. 아파트 2017~2019년 100가구  입주폭탄 대책은 없다. 1부 역 전세대란의공포
 
 
2015년 한해 50만호에 달하는 공급 과잉. 예정된 재앙 2017년 하반기 입주폭탄.
건설 사 부실한계 기업40% 달해. 공급과잉 입주폭탄이 터지는 2017년부터사회적 문제
들어 나게 될 것.
아파트 공급이 쏱아지면서서..건설사 들은 2009년 이후 침체를 벚어 나는 모양새를 보이고 있으나. 건설사에 대한 정부의 구조조정이 2017년 하반기쯤으로 추정한다면, 건설사의 40% 정도가 이 자비를 감당 못하는 한계기업으로 이자비용을 감당할 수 있는 상태를 보여주는 이자보상비율도 4조1552억 원의 영업손실로-173%로. 이미 한계를 넘어 2015년 최대의분양 물량 50만 가구로 정점으로 건설 사는 구조조정 태풍에 휘 휩쌓이게 될 것이다.
 
문제는 2008년 pf 부실사태로 인한 저축은행 왕국을 초토화 시킨 사례를 보다시피
잠재적 부실은 아직 수면으로 들어나지 않은 상태이며. 구조조정 기간을 거쳐 잠재적 부실이
들어 난다면, 이또한 파장이 만만하지 않을 것으로 예정하고 있다.
지난해 전국 주택 인·허가물량은 76만5328가구로 전년 보다 48.5% 늘었다.  통계가 시작된  1977년 이후 최고를 기록하고 잇다. 2015년 1분기전국 주택 인허가 물량도 16만구로
지난해 같은기간(11만8772가구)와비교해 38%나 늘었다는 점을 주목 한다면,,이건 거의 입주 재앙으로
가고 있다고 하여도 고개가 끄떡일 정도이다.
“문제는 2014년부터 진행된 입주 밀어내기 폭탄”.
 
해답은 2017년 부터 매년 15만 가구씩 아파트만 쳐도 남아돌아,
역전세 대란은 현실화 불가피를 넘어 이미 현실화 되고 있는 실정이다,
문제는 역전세대란이 현실화 되면  몰려올  악성미분양-건설사 구조조정-은행 대손충담금
전세입자 파산-아파트 가격하락-자산가격으로 인한 매매시장 실종의 악순환일 것이다.
이 경우  자산시장은 얼어 붙고 IFRS9 20181.1월 일 전면시행을 앞두고 있는
대한민국 전 은행권의 부실화 발생도 예측 불가 할 정도 이지만,
이미 정부는 이 사태에 대해서 손을 놓고 있는 실정으로 보여지고 있으며
다음정권에서 이 문제는 대형 부실 문제로 들어날 가능성이 매우 높게 보인다.
 
악성미분양-건설사 구조조정-은행 대손충담금-하우스푸어-깡통전세- 거래실종의
여파 아직 추정 불가능 액수..이것이 지금 2018년도에 벌어질 역 전세대란을 말해주는
정확한 지표일 것이라 판단한다.
 
 
 
2017년 42만 가구 입주예정...
지난해 전국 주택 인·허가물량은 76만5328가구로 전년 보다 48.5% 늘었다. 관련 통계가 시작된 1977년 이후 최고치다. 올해 1분기전국 주택 인허가 물량도 16만3009가구로 지난해 같은기간(11만8772가구)와비교해 37.2%나 늘었다
2018년 입주물량 45만호~48만 가구를 추정한다면
2018년 45만호에 달하는 입주물량이 뇌관으로 작용할 가능성이 매우 높을 것이다.
2017~2019년
잠재된 입주 물량 폭탄의 위험성은
지난해 전국 주택 인·허가물량은 76만5328가구로 전년 보다 48.5% 늘었다. 관련 통계가 시작된 1977년 이후 최고치다. 올해 1분기전국 주택 인허가 물량도 16만3009가구로 지난해 같은기간(11만8772가구)와비교해 37.2%나 늘었다주택인허가 추이를 살펴보면 극명하게 나올게 되는데
2014년
51만 5000가구
2015년 76만 5000가구에 이르는 등2013년 기준 각각 2014년 17% 이상증가
2015년 48% 증가된 수치로서 근 20년간 최대의 증가 폭을 기록 중이다.
이중 2015년아파트 분양 물량만 건국 이후 최대의 50만 가구를 기록 중이며.
2017년 하반기부터본격적으로 입주하게 된다면. 42만 가구의 아파트 입주공급과
도시형 생활주택 및 단독 오피스텔 인허가 까지 합친다면 60만 가구에 이를 것으로
추정하고 있다.
그렇다면 입주폭탄 아파트공급100만 가구 이상과 기타 인허가 물량 2041`~2016년
180만 가구가입주를 시작한다면, 대한민국에는 도대체 무슨 일이 벌어질 것인지
상상해 보도록 하자.
잠시
주택산업연구원이 2014년2월에 발표한 '적정 주택공급량 분석' 아파트와 비 아파트를 포함한 주택의 적정한 유효공급량은 오는 2025년까지연평균 33만호 라고 공식적으로
언급하고 있다,
 
2018년은 아파트에서만 10만호가 넘쳐나고 있는 실정이며.
비 아파트 공급량까지 합친다면 대략 2014년 기중과 2015년 잠정 기준으로 봐도
2017년부터 매년 15만 가구씩 초과 공급되고 있다는 현실을 먼저 직시할 필요가 있다.
만약
인구가 증가하지 않고. 전세가격이수도권에 폭증한 버블 상태에서 입주 공급폭탄이
터진다면 도대체 사회에 무슨 현상이 벌어지는지 한번 따져 보도록하자.
우선 15만 가구씩초과 입주 물량이 진행되는 상황을 가정하고 파장을 예측한다면
추정이 가능 할 것으로 예측되며, 공급초과 지역을 세분하게 분석하다 보면.
2017년 입주폭탄 2018년 터질 경제 뇌관으로 작용
 
아파트 입주단지의 30%가 투기수요라는 것은 업계의 공공연한 비밀이다.
 
2017년부터 ~2019년까지 약 35만 가구의 전세 물량이 전국에서 매년 전세가구만풀려도
입주시기에 잔금 마련을 포기하는 경우가 속출한다.
2014년 이후.  급증하고 있는 집단대출의 실질적 분양계약자입주시점에 이르러

계약해지가 속출할 수 박에 없으며 .전 세자를 구하지 못하여 전세가격 하락의 여파에 대해서아랫방에 다루더라도   준공 후미분양의양은입주대란이 생기면 건설사의 재무여건은 크게 악화될 수밖에 없다.  할인분양은 큰 사회적 인 문제로 대두될 것은 뻔하며, 대손충당금 규모는 상상을 초월하여 2008년 데자뷰를 상회할 것이다.
 
 
 
2017년부터 당장벌어질 전국적 현상
역 전세대란
 
국내 전세 가구의 보증금 합계가 2014년 이미 국내 전세 가구의 보증금 합계가 490조원을 넘어서고있으며, 주택담보 대출 470조원보다 많으며. 이러한 주택담보 대출이 부각된 것은
즉 약 100만가구의 원금전환 상품으로 하지 못하는 부실대출로 분류되는 100만구110조원 정도로 추정하고 있으며. 은행에 대한 원금상환이 들어 왔을 경우의 해당한다.
만약 언론과 정부가 이 부분을 부각하지 않았지만 현재의 가계대출의규모는
주택담보 대출 즉 하우스 풍어의 문제가 아니라 실질적으로 주택가격입주폭탄이
터지는 2017년경 500조원에 이르는 전세자금 대출의 재앙이 될 가능성이 우선순위로 가장 높다고 할 수 있다.
언론과 정부는 주택가격이 공급 부족으로 있다고 계속 국민을 속여왔으며
급증한 주택전세대출의 규모는 주택담보 대출을 계속 상회하여,,현 주택시장이 전세자금 대출 500조원으로
버티고 있으며.. 가계대출 1200조원 과 오를때는 문제가 되지 않지만,입주폭탄 역전세 대란시 문제가 되는
전세대출 500조까지 합산한다면.. 1700조원의 가계대출로 구조조정이 중간에 머무르는 2018년경에
부실의 현실화,,즉 1200조 추정 100만가구 110조원을 부실화 로 현 추정한다면
자산가격이 일부 떨어진다고 가정하여도 부실화 금액은 160조원을 이미 상회하는
가계대출의 한계를 이미 내포하여,,진정한 대형폭탄의 시계가 가고 있는 중이다,
문제는 현 정권에서 터지는 것이나,,미리 이 문제를 짚을수 있는 것이 아니라서
다음정권에서 터지면 수습 불가능하며, 국내 경제를 거의 일시에 냉각 시킬 대형 악재라는 점일 것이다.
 
170조에서 200조원의 가계 부실을 않고 있다는 것과 입주대란시
악성 미분양-건설사 도산 구조조정-은행부실-자산가격하락- 자살자 증가-소송대란 현실화
같은 3~5년 가까이의 악몽같은 시간이 기다린 다는것은 업계의 공공연한 비밀이지만.
이 시기 빚내서 분양 받거나..빚내서 과도한 전세자금을 대출 받을 경우,
개인들이 겪거나 가계가 겪을 고통은 이 장에서 삼가할 수박에 없을 것이다.
 
결국 2020년경 현실화 될 경매대란이 발생될 경우,,한국의 주택시장 자체는 제 기능을 할 수 있을런지
가늠할수 없는 것이,,제1기 신도시 입주폭탄이후 30년만에 마지막으로 벌어지는 100만 세대 입주대란에
있다는 점에서,,전자는 산업화 고도화를 후자는 저성장 -고령화 라는 점에서.
희비가 엇갈리며,,많은 사회적 앙금과 혼란이 있을것임으로 이에 대한 사회적인 공감대와 대책이
나와 줘야 하는것 아닌지..
2018년도
즉 주택담보대출 100만가구 110조원 + 집을 이동하여 전세자금대출을 갚고자 하는것등을
추정할 때 2017년과 2018년 이동 가능한 전세대출을 넣는다면 갚지 못하는 전세자금 대출이
추정이 불가능 하게 될 수 박에 없으며, 이 경우 역 전세대란으로 개인의 부채전쟁
전국적인 소송으로 비화될 수 박에 없는 현실이다. 은행은 입주와 함 깨 전세자금 대출이 진행된다면 2009년 전국전인건설 사-입주자 소송 그리고 역 전세대란과 깡통전세까지
부동산은 버블의 종단인데..문제는 대기업 부실을 관치금융으로 막고 있으며,,
진정한 대책이 없이 120조원에 부실을 감추어온 이 땅의 언론과정부에 대해 할 말이 없을 뿐이다,
2018년 초부터 시작될 건설사 구조조정의 여파는 거의 메가톤급일 것이나
문제는 선진국 수렴처럼 건설이 해외건설- 모듈라같은기술-자산관리-설계 등으로 지식 서비스 분화되지
않는다면..한국의 건설 토목의 미래는 일본의 전철을 밝을 가능성이  매우 높다는 점에서
이 문제를 거시적으로 바라 보기를 희망한다.
개인-은행-건설사-지역-공기업-시행사-세입자 까지..분쟁이 개인의재앙적 공포 탐욕이
어우러진 소송들이 집단 개인 2018년 부터..거의 전국적으로 들불처럼 번 질 것이니
 
변호사 업계는 건국이래 최대의 호황을 얻을 전망으로 변호사 수급이 솔직하게 부족하다고
하여도 현실화 될 것이다.
 
 자료참조한 곳
김현주의 일상 톡톡] '배보다배꼽이 더 큰' 아파트를 아시나요?
http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20151005050305889.daum
링크하며. 다 계속이 문제를 3부작으로 연제 하도록 하겠습니다.
다음 편에 다루도록 해 보겠다.
 
 
한국개발연구원, ‘임대주택시장의중·장기 발전을 위한 정책과제 연구’, 2013
 
우리나라 점유형태별 주거비 현황 및 국가간 주거비 비교*
송 인 호 연구위원
한국개발연구원 거시경제연구부


http://m.bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/mobile/debate/read?bbsId=D125&articleId=1248124