요즘 집값이 심상치 않습니다. 서울의 집값 오름세가 특히 가파른 가운데 이 현상은 수도권으로까지 번져가고 있죠. 한편에서는 ‘지금 대한민국 부동산이 미쳤다’ 이런 얘기까지 나옵니다. 인구절벽이다, 입주폭탄이다, 경제 불확실하다. 여러 가지 안 좋은 전망들이 나오는 가운데서도 왜 집값은 계속 오르는 걸까요. 그리고 더 궁금한 것은 앞으로도 계속 오를까요? 서로 다른 입장을 가지고 있는 두 명의 전문가를 좀 연결해 보겠습니다. 전문가들의 얘기도 엇갈려서 말이죠. 잘 들으시면서 여러분 판단을 해 보시죠. 먼저 건국대학교 부동산학과의 심교언 교수 연결이 돼 있습니다. 심 교수님 안녕하세요.
◆ 심교언> 안녕하세요.

◇ 김현정> 선대인경제연구소 선대인 소장님도 나와 계시죠?

◆ 선대인> 네, 안녕하십니까?

◇ 김현정> 안녕하세요. 먼저 상황에 대한 진단부터 해 보겠습니다. 지금의 이 아파트 상승세, 집값 상승세를 이상과열로 봐야 하는 것인가. 아니면 정상적인 상승과정의 하나로 볼 수 있는 것인가, 먼저 선 소장님, 선대인 소장님. 어떻게 판단하세요?

◆ 선대인> 당연히 비정상적인 과열이라고 저는 생각을 하고요. 앞에서 진행자 분께서도 미리 말씀을 하셨지만 지금 한국경제가 좋은 상황이 아닙니다. 우리 주력 기업들이 힘을 못 쓰고 있고요. 가계소득도 늘어난 게 아니고. 인구가 늘어나기보다는 내년부터는 줄어들 가능성이 되게 높아지고 있는데, 생산가능 인구가 줄어들 가능성이 높아지고 있는데. 지금 예년에 비해서 두 배 이상 가계부채가 폭증하면서 집값이 올라가고 있거든요.

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◇ 김현정> 가계부채가 폭증하면서 집값이 올라간다는 얘기는, 그러니까 대출받아 산다는 얘기죠?
◆ 선대인> 그래서 빚내서 집을 사니까 가계대출 그중에서도 주택담보대출이 엄청 올라가는 거죠. 예를 들면 2014년까지 보통 가계부채가 한 60조 원 늘어났는데, 지난해의 경우에는 예년에 비해서 160조 원 정도 늘어났거든요. 올해도 지금까지 추세를 보면 거의 거기에 버금가는 정도로 부채가 늘어나고 있기 때문에, 사실 굉장히 과도한 빚을 내서 집을 사고 있는 거죠.

◇ 김현정> 한마디로 말해서 이것은 이상과열 현상이다, 정상적이지 않다, 거품이다... 이런 말씀이시군요.

◆ 선대인> 네. 이럴 경우 거품이 될 가능성이 상당히 높죠.

◇ 김현정> 상당히 높다. 자, 심 교수님은 어떻게 보세요?

◆ 심교언> 이게 그렇게 과열이냐? 제가 생각하기에는 일부 지역을 제외하면 아닌 것 같습니다. 1986년부터 2015년까지 통계 30년치가 나와 있는 게 우리가 지금 가지고 있는 제일 오래된 통계입니다. KB에서 만든 주택지수인데 30년 평균이 3. 7% 상승했습니다. 그래서 매년 상승기 때는 여기서 한 4% 더한 숫자가 올라가고, 하락기 때에는 여기서 1~2% 빠지는 숫자가 상승을 했습니다. 그런데 2008년에 금융위기 이후에 보게 되면 이 숫자가 좀 바뀌게 됩니다. 8년 이후의 연평균은 한 2.52%가 되는데, 거기서 플러스가 높을 때는 3, 4%가 더 올라가고, 낮을 때는 여기서 한 3% 떨어지는 이런 사이클을 그리고 있습니다. 그러니까 이 사이클이 한 30년, 짧게 봐서는 근 10년 가까이 이 사이클이 더 나오고 있는데요. 부동산 같은 경우에는 특히 사이클을 그리면서 가는 것들이 정설입니다. 그렇기 때문에 지금 같은 경우에는 상승기에 고점현상 위주로 봐야 된다고 볼 수 있겠고, 그 대신 이제 강남권 같은 경우에는 1년에 한 10% 가까이 올랐기 때문에 좀 과열이라고 볼 수도 있겠습니다.

◇ 김현정> 강남 지역적으로 과열은 맞다. 하지만 전체적으로 봤을 때는 이건 정상적인 사이클을 돌고 있는 것이다.

◆ 심교언> 네. 그리고 이 부분도 해석을 좀 조심해야 되는데, 우리가 30년 동안 많이 올랐을 때는 서울이 2002년 같은 경우에는 1년에 22.48%가 올랐습니다,

◇ 김현정> 22%요?

◆ 심교언> 22%가 올랐습니다.

◇ 김현정> 그랬던가요?

◆ 심교언> 2006년 같은 경우에는 수도권 자체가 20.34%까지 올라갔습니다. IMF 외환위기 때는 13%가 빠지기도 했고요. 과거보다 진폭은 많이 줄었지만 진폭이 워낙 크게 움직이고 하기 때문에, 지금은 조금 어느 정도 정상적인 사이클을 그리는 게 아닌가 싶습니다.

◇ 김현정> 이상과열까지라고 생각하지는 않는다.

◆ 선대인> 그리고 지금은 올랐으니까 가격이 오르면 공급이 늘어나고, 공급이 늘어나면 또 가격이 조정을 받고 이런 과정을 거치거든요. 선진국들에 비하면 우리는 굉장히 안정적이라고 볼 수 있습니다.

◇ 김현정> 오히려 안정적인 사이클을 받고 있다. 선대인 소장님 어떻게 생각하세요?

◆ 선대인> 집값 상승폭을 가지고 비교하는 건 사실 너무 단순한 비교인 것 같고요. 왜냐하면 심 교수님 말씀하신 80년대, 90년대 이럴 때는요. 대체로 주택가격 상승률뿐 아니라 GDP 상승률, 경제성장률, 소득증가율 이런 것들이 지금보다는 훨씬 높았잖아요. 그런 수익률이라든지 전반적인 경제상황이 좋았기 때문에... ‘그때와 비교해서 지금 집값 상승률이 상당히 낮다’ 이렇게 이야기를 하면 마찬가지로 그때와 비교해서 지금 경제성장률이라든지 소득증가율이 훨씬 낮아진 거죠.

◇ 김현정> 그때는 워낙 우리가 발전기이기 때문에 성장률 자체가 퍼센트가 높아서, 3% 집값 오르는 것도 그리 크지 않았다. 하지만 지금 같은 정체기에는 2%, 3%도 엄청나게 큰 것이다, 이런 말씀이시군요.

◆ 선대인> 그렇죠. 거기다가 그때는 인구가 한창 성장할 때고, 주택보급률도 상당히 낮은 때여서 주택 자체가 많이 공급이 되지 않았던 시기입니다.

◇ 김현정> 이 부분에 대해서는 심 교수님 답변을 좀 듣고 가는 게 좋겠네요.

◆ 심교언> 제가 보기에는 선진국들 사례를 보게 되면 선진국들이 한 15년, 20년간 2%씩 성장했고요. 그때도 가격이 계속 올라갔고. 그다음에 제가 선진국에 비해서 안정적이라고 보는 건 최근에 주택산업연구원에서 연구한 걸 보면 8개 국가를 비교한 게 있습니다. 물론 2000년대 이후 얘기인데요. 그런데 그 나라들이 상승할 때 7%에서 10% 상승하고, 하락시에는 10%, 5% 하락하고 있습니다. 그 진폭에 비하면 우리나라가 상대적으로 안정적이라고 볼 수 있고요. 2008년 금융위기 이후에도 우리도 한 6%, 7%까지 올라갔다가, 빠질 때는 마이너스 0.03% 빠졌습니다. 그렇기 때문에 다른 나라에 비해 안정적이란 평가가 조금 많고요. 그리고 성장과의 문제는 인구의 문제를 다루고 있는데, 선진국들은 7, 80년대 인구 감소, 고령화가 일어났습니다. 그리고 성장률 자체도 많이 낮았고요. 그 상황에서도 주택가격은 계속 올라가기 때문에 조금 그걸 성장률과 바로 직결시켜서 해석하기는 조금 어렵다.

◇ 김현정> 조금 어렵다, 자, 선대인 소장님.

◆ 선대인> 인구감소 이야기를 하셨는데요. 이게 한국처럼 생산가능 인구가 가파르게 감소한 전례가 있는 나라는 일본 정도밖에 없습니다. 그래서 다른 선진국, 예를 들어서 100년, 120년 정도에 걸쳐서 서서히 고령화가 진행된 나라하고, 2, 30년에 걸쳐서 진행되는 나라하고 굉장히 다르고요.

◇ 김현정> 다르다. 두 분이 그러니까.

◆ 선대인> 중요한 얘기가 있는데요. 지금 집값 상승률이 예전에 비하면 그렇게 크지 않은데요. 중요한 문제는 가계부채가 급증하고 있다는 게 오히려 더 위험한 겁니다. 예를 들어서 2006년 말 우리 수도권 중심으로 해서 2차 부동산 폭등이 왔었죠. 그런데 그때도 이제 투기적인 가수요가 많이 들끓으면서 빚을 내서 집을 많이 샀었거든요. 그런데 그때에 비해서 지금 2배 정도의 대출을 끌어서 지금 집을 사고 있는데요. 그때에 비하면 집값 상승률이 낮죠. 그런데 이건 거꾸로 얘기하면, 그렇게 무리하게 빚을 두 배 이상 빚을 내서 집을 사고 있는데도 집값이 그만큼 올라주지 않고 있다는 뜻이거든요. 그런데 이것은 부동산 시장이 그만큼 활력이 없는데, 억지로 지금 가계부채나 자금줄을 투입해서 가수요가 최대한 들끓게 만들고 있는데도 그 정도밖에 안 오른 거죠.

◇ 김현정> 최대한 들끓게 만들고 있는 상황이다, 알겠습니다.

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(사진=스마트이미지 제공)
◆ 선대인> 지금 오르고 있는 것이 투기적 가수요 때문에 오르고 있지만, 예를 들어서 이게 부채 문제에서 상당히 심각한 상황이 발생할 때는 급격히 꺼질 수 있기 때문에 굉장히 위험한 상태라고 할 수 있습니다.
◇ 김현정> 거품이 급격이 꺼진다. 자, 제가 정리하겠습니다. 지금 선대인 소장님은 ‘이거 집값 제정신 아니다. 한마디로 미친 집값 위태롭다’ 이 말씀이신 거고. 심교언 교수님은 ‘정상적인 사이클을 돌고 있을 뿐이다, 거품 아니다’라는 입장이세요. 그럼 그런 맥락에서 생각해 봤을 때 심 교수님은 서울 집값 더 오를 거라고 생각하세요. 아니면 이 상승세가 어떻게 꺾이는 겁니까, 어떻게 보세요. 이건 전망치입니다.

◆ 심교언> 저는 한 2030년, 40년 정도까지는 서울시 집값은 조정을 보이더라도 상승할 가능성이 높다고 봅니다.

◇ 김현정> 2030년 정도까지는 대체로 상승입니까?

◆ 심교언> 왜 그런가 하면 런던이라든가 유럽의 대도시들은 한 400년간 가격을 추정한 연구도 있습니다. 거기에 보면 조정은 적기는 하지만, 조정의 폭이 깊을 때는 한 2, 30%까지 조정을 겪기는 합니다. 그런데 한 400년 동안 연평균 0.5% 내외로 상승을 받습니다. 대도시에서의 수요와 공급은 조금 특수하기 때문에, 물론 과다하게 오른 지역은 조정을 보이고 강남권도 빠질 때는 한 7, 8% 빠졌습니다. 그런데 오를 때는 또 20% 올라서 결과적으로 보게 되면 조금 많이 오르지 않았느냐. 그리고 생산인구, 가능인구 감소는 내년부터 시작되는데 인구 증가는 2030년까지 증가할 것으로 거의 다 예측을 하고 있고 세대수 같은 경우도 2040년까지는 계속 증가하는 것으로 나오고 있습니다.

◇ 김현정> 지금 강남 얘기하셨는데요. 강남은 이미 평당 평균 4000만원, 이런 얘기가 나오는데... 그런데 이것보다 더 오른다고요?

◆ 선대인> 저는 그럴 가능성도 충분히 있다고 보는데요. 제가 세계 최고가 아파트를 도시별로 조사해 본 적이 있습니다. 조금 놀라운 숫자이기는 한데, 토론토에서는 평당 5억이고요.

◇ 김현정> 평당 5억원이요?

◆ 심교언> 런던하고 맨해튼도 평당 5억원까지 가있습니다. 홍콩이 상대적으로 저렴한데 평당 4억 7천만원. 우리보다 못 사는 베이징도 평당 1억원이 넘어요. 그래서 최고가 아파트는 사실은 어디까지 갈지 예측하기도 상당히 어렵기도 하지만, 아직 상승할 여력이 있지 않은가 생각을 합니다.

◇ 김현정> 아직 여력 있다. 그러면 아직 거품 아니라고 보시는 거예요.

◆ 심교언> 거품은 꺼져봐야 거품이라고 아는 것이지. 지금 상태에서 논하는 것은 의미가 없다고 봅니다.

◇ 김현정> 선 소장님 어떻게 보세요? 더 오를 거다.

◆ 선대인> 글쎄요. 저는 이미 단계적으로 상당히 정점 근처에 가 있다고 보고요. 특히 2018년에 입주 물량이 쏟아지기 시작하면 상당히 큰 충격이 있을 수 있다, 이렇게 생각을 하고요.

◇ 김현정> 2018년에 분양 물량 쏟아지기 시작하면 큰 충격이 있을 수 있다.

◆ 선대인> 분양 물량은 지금 쏟아지고 있죠.

◇ 김현정> 지금 이미 쏟아지죠.

◆ 선대인> 세계에서 유례없이 선분양제를 채택하는 나라이다 보니까 지금 선분양제에서는 건설업체들이 어떻게든 사람들을 부추겨서 집을 사게 하면 됩니다. 또 정부도 그런 식으로 빚내서 집 사라 하는 식으로 해서 건설업체들의 분양 물량을 받아주게 하기 위해서 일시적으로 경기가 괜찮은 것처럼 보이고 싶은, 만들고 싶은 욕구가 있는 거겠죠. 그래서 지금 분양 시장에 지금 각종 분양권 전매제한 기간 완화라든지 청약자격 완화 이런 걸 통해서 쉽게 청약 자격을 회복할 수 있고 또 여러번 재당첨 될 수 있고 이걸 프리미엄을 남기고 팔 수 있게 만들었잖아요. 그래서 저는 이게 투기판을 만든 정책이라고 봅니다.

◇ 김현정> 투기판을 만들어버렸다.

◆ 선대인> 그럼요. 정상적인 정부라면 이런 식의 정책을 쓰면 안 되죠. 어떻게 사람들이 살아갈 주거 공간을 투기적인 대상으로 만듭니까?

◇ 김현정> 투기판이라는 건 알겠습니다. 그러면 그래서 이게 꺼질 것이냐 계속 유지가 될 것이냐에서 심 교수님은 유지가 될 거라고 보시는 거거든요?

◆ 선대인> 그러니까 거기에 대해서 말씀드리고 싶은 게 심 교수님 예를 드는 것은 자꾸 극단적인 예를 드세요. 그러니까 예를 들면 토론토 5억 이렇게 얘기하는데요. 그런 지역들 중에서도 가장 비싼 지역들을 주로 이야기하는 겁니다, 심 교수님은.

◇ 김현정> 최고가를.

◆ 선대인> 그리고 아까 유럽의 런던이라는 그런 도시들 같은 경우에 뉴욕도 마찬가지고요. 한번 생각해 보시면 런던이나 뉴욕 같은 이런 나라들 이런 도시들은 세계적으로 금융중심지입니다. 그러니까 최고의 자산가들이 올려놓은 곳이거든요.

◇ 김현정> 돈 많은 사람들이 올려놓은 거다.

◆ 선대인> 거기는 글로벌한 전세계적인 자산가들의 수요가 넘쳐나는 곳입니다. 주로 그래도 국내 수요가 집중돼 있는 수도권하고 서울하고 비교하는 것은 조금 맞지 않다고 생각해요.

◇ 김현정> 그런데 선대인 소장님 잠깐만요. 청취자 질문이 많이 들어와 있어서 제가 하나만 하고 갈게요. 선 소장님께. 거품이 분명하다고 선 소장님도 말씀하시고 우리 청취자들도 그렇다고 느껴서 집을 팔면 과거의 예를 보면 진짜 정점이다 생각하고 급하게 팔았는데 그럼에도 불구하고 또 계속 오르더라, 이건 어떻게 설명하시겠느냐 이런 질문.

◆ 선대인> 그러니까 어떤 집값을 예측할 때는 그 당시에 주어진 상황을 가지고 최대한 예측을 하는 거죠. 그런데 지금 박근혜 정부 들어와서 특히 최경환 부총리가 들어오고 나서. 부동산 정책 2기가 사실상 시작됐다고 저는 보는데요. 국민경제 전체를 판돈으로 걸고 이 집값 띄우기를 하는데 투기판을 만들어서라도 그렇게 하겠다는 굉장히 강력한 의지를 지금 보이고 있다고 저는 생각합니다. 그러다 보니까 사실은 국민 경제 사정이라든지 소득수준에 비춰볼 때 한 2년 전, 3년 전에도 사실 감당하기 어려운 수준이었는데 지금 최근 2년 동안 일어난 특히 수도권 중심에서 집값 상승세가 일어난 것은 사실 굉장히 위험한 도박판 같다 생각하거든요.

◇ 김현정> 도박판 같다. 그 말씀은 그러면 지금 도박판이니까 뛰어들지 말라는 말씀이시죠.

◆ 선대인> 저는 위험하다고 생각합니다.

◇ 김현정> 그런데 그랬다가 이거 포기했는데 또 올라가는 거 아닙니까? 도박이 계속되는 거 아니에요?

◆ 선대인> 가능하면 저는 재테크 차원에서 이야기하는 사람이 아닙니다. 국민경제 전체의 입장에서 이게 정말 바람직한 현상이냐. 아니다. 그리고 정부라고 하는 주체는 이런 것들을 오히려 제어하고 억제해야 한다. 그렇게 주장하는 사람이고요. 그렇게 봤을 때 지금 실수요자들은 자기가 소득이 충분히 있다면 지금 집값을 감당할 수 있다면 얼마든지 사도 상관없습니다.

◇ 김현정> 실수요자면 사라.

◆ 선대인> 실수요자는 사라라는 게 아니고요. 꼭 사라는 것이 아니라 실수요자라고 한다면 그리고 소득이 충분히 있다면 지금 집값 그러니까 지금 집값을 자기가 감당할 수 있으니까 살 수 있다는 겁니다.

◇ 김현정> 여기서 중요한 건 감당할 수 있으면이라는 거죠.

◆ 선대인> 그러니까요. 그걸 제가 사라 마라 말릴 수도 없죠. 그런데 제가 이제 말씀드리는 것은 뭐냐하면 실수요자는 아니지만 자기가 사정이 안 되는데 집값이 계속 올라가지 않을까 그런 공포감 때문에 또는 다들 집 사서 돈 번다고 하는데 나도 이럴 때 한몫 챙겨야 하지 않을까. 이런 탐욕 또는 공포 때문에 무리하게 빚을 내서 사는 것은 좀 말리고 싶습니다.

◇ 김현정> 알겠습니다. 이 부분에 대한 심 교수님, 그러니까 지금 살 때냐 말 때냐에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◆ 심교언> 저는 실소유자하고 투자자 입장이 다른 것 같고요. 가장 중요한 것은 지방 선택이 선택이 중요하다고 생각됩니다. 지방별로 그리고 수도권과 지방 사이에 공급 압박이라든가 혁신도시라든가 이런 것 때문에 지방 같은 경우에는 위험한 지역이 상당히 많습니다. 그리고 산업 구조조정이라든가. 그래서 이런 지역 같은 경우에는 실수요자든 투자자든 조심할 필요가 있고.

◇ 김현정> 지방 쪽으로는 실수요자여도 조심해야 할 곳이 분명히 존재한다.

◆ 심교언> 실수요자도 조심해야 되는 거죠. 서울이라든가 서울의 일부 같은 경우에는 조정은 있을 것 같은데 조정이 있더라도 매년 이사 비용이라든가 스트레스 받는 거에 비하면 지금 사서 조정을 견디고 나중에 올라가는 게 가능하니까 실수요자는 가능하지 않을까 보여지고요. 투자자 입장 같은 경우에는 내년에 금리 인상이라든가 경제가 좀 안 좋은 상태인데 정상화가 어떻게 되는지를 조금 보고 나서 결정하는 게 좋지 않을까 보여집니다. 특히 이제 금리가 내년 연말까지 한 1%까지 올라간다 그러면 대출자 입장에서는 부담이 30% 올라가는 효과가 있거든요.

◇ 김현정> 그렇죠. 엄청나죠.

◆ 심교언> 투자자 입장하고 실수요자는 다르게 볼 필요가 있고 조심해서 봐야 할 것 같습니다.

◇ 김현정> 알겠습니다. 두 분의 이야기를 정리해 보면 그러니까 이게 상황에 대한 진단은 조금 다르지만 일치하는 부분이 있네요. 실수요자고 감당할 수 있는 수준이면 살 수 있다, 언제 어느 때든. 하지만 지금 이 상황에서 투기하듯, 도박하듯 들어가는 이런 태도는 지양해야 한다, 이 부분은 두 분 다 동의하시는 것 같고 마무리 발언 30초씩 드리겠습니다. 선대인 소장님, 먼저 마무리 발언해 주실까요.

◆ 선대인> 심교언 교수님이 인구 문제를 잠깐 말씀하셨는데요. 인구가 2030년까지 느는 건 맞습니다. 그런데 이때 느는 것은 고령화된 인구들이 주인 겁니다. 가구가 느는 것도 마찬가지고요. 그래서 이런 고령화된 인구들은 주택을 파는 집단에 가깝지 사는 수요에 가깝지는 않습니다. 그래서 그냥 단순히 총 인구를 가지고 이야기하는 건 좀 맞지 않는 것 같고요. 오히려 다른 나라 사례를 보면 생산가능 인구가 사실 주택 수요 연령대 인구하고 대부분 겹친다는 걸 사실 말씀드리고 싶고요.

◇ 김현정> 알겠습니다. 인구절벽. 여기까지 말씀을 선 소장님 듣고 심 교수님 마무리 발언 30초 드리겠습니다.

◆ 심교언> 인구 절벽에 의한 가격 효과는 저희들이 12개 국가를 검토해봤는데 일부만 나타난 사례고요. 저는 가계부채와 관련돼서 마지막 마무리를 드리고 싶은데 가계부채가 일반 가계부채가, 일반 대출이 보통 50%고 나머지가 주택담보 대출입니다. 주택담보 대출의 절반은 또 생계형 대출이에요. 전체 가계대출의 70% 가까이가 생계형 대출인데 금리 인상이라든가 대출 억제를 하게 되면 서민들이 훨씬 힘들어지게 됩니다. 그래서 가계부채를 억제하더라도 서민들이 좀 살아갈 수 있는 길을 뚫어주면서 장기적으로 해결하는 게 바람직하지 않을까 보여집니다.

◇ 김현정> 오늘 참 오랜만에 부동산 얘기해 봤습니다. 저희가 좀처럼 하지 않는 이야기인데 워낙 집값이 정상 아니다라는 이야기가 나와서 전문가들의 진단 들어봤습니다. 오늘 두 분 고맙습니다.

◆ 선대인> 감사합니다.

◇ 김현정> 선대인 경제연구소 선대인 소장, 건국대 부동산학과 심교언 교수였습니다.

 

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