신축빌라 공사현장 6년 29 아재입니다.. 저장용, 공유용, 질문용

군대갔다와서 23부터 신축빌라현장에서만 기사 소장 단종업종에서부터 분양 설계 이거저거 안한거없음..

부산에 있을때 접한게 오유라 정감도있고

저장도 할겸 공유도 할겸 이곳에 나 아는것에 대해 생각날때마다 생각나는데로 적어볼까함..

수정수정 하고할테니... 혹여나 신축빌라 관련된거 궁금한거 있으면 아는 선에서는 대답해주겠음..

1. 다세대 주택, 근린생활, 오피스텔에 관하여

% 이하 근린생활시설은 허가상 근린생활시설이나 불법적 후시공으로 준공 허가 후 주거용으로 개조한것을 일컫는다%

- 올라갈수있는 층수나 주차대수 산정, 고도제한, 이격거리에 대한 제한은 지방자치령에 따라 틀리다.

(대략 30헤베 기준으로 이상은 1대/ 미만은 0.7 , 0.5 등 한다.)

- 다세대주택에 비해 근린생활시설이나 오피스텔에 경우 세금 나오는 것이 틀리다.

(근린생활시설일경우 일반적으로 사무용 세금 나오는 것과 동일하고 오피스텔의 경우 주거용오피스텔일경우 수도세가 한달에 한번 나오는 것 이외에 큰 차이는 없다.)

- 다세대 주택의 경우 담보대출시 실거래가의 60~70%까지 나오지만 근린생활설이나 오피스텔의 경우 40~50% 정도를 기준으로 잡는다.

- 준공 시 근린생활의 경우 화장실은 가능하나 부엌이 있어서는 안된다.

- 근린생활시설의 경우 구청직원에게 걸릴시 부엌을 해체하고 사진찍은후 구청에 올려야 하고 하지않은경우 지속적으로 벌금이 나오지만 특이점이 오지않는이상 걸리는 경우는 거의 없다.(10년이상 부동산 거래해온 사람들한테 들어도 서울시 은평구 지역에서 단 1번 걸렸다고 들은적 있다)(단 근린생활시설의 경우 매매, 매입의 경우 일반 다세대주택, 주거용 오피스텔의 경우 저가로 매매, 매입이 된다)

- 실제 자신이 살려고 하는 경우가 아니라 세를 놓기위한경우는 다세대 주택의 경우보다 근린생활시설이나 오피스텔이 좋다. 이유는 매매가격은 적으나 세는 일반 다세대 주택과 동일하게 받고 추후 일정기간이 지난뒤 팔때도 기존에 살때보다는 높은 가격에 팔 수 있다.

2. 시공

- 서울과 부산 두군데에 있었는데 두군데에 경우 드는 비용은 큰차이가 있지 않았다.

- 서울의 경우 5층짜리 빌라를 세우는데 평균적으로 평당 400~430정도의 금액이 든다 (2016.06 기준)

- 빌라 업자의 경우 온전히 자기돈을 가지고 사업하는 경우는 많이없다.

- 일반적을 은행대출을 잡고 하는데 기본적으로 토지매입시 1번, 현장 시공중에 1번, 준공 후에 1번 대출이 나온다.

- 대출의 양은 평균적으로 30~50%정도, 토지비용뿐 아니라 공사비용도 바로 현장지금이 아닌 선지금 얼마 후에 지급하기때문에 보통 빌라를 짓는 건축주들도 자기돈으로 하는 경우는 거의 없다

- 대분류

= 가설계, 수지타산 - 토지의 매입 - 철거, 터파기 - 측량 - 형틀시공 - 내, 외부시공 - 조명, 도배, 마루등 마감 - 분양

- 일반 건설현장에 시공시 들어가는 세부공정은 아무리 작은 빌라라고 해도 20가지가 넘는다.

- 하지만 형틀시공시 기초적으로 들어가는 공정은 설비, 전기, 목수 다

- 설비는 보일러포함 세대당 얼마의 단가를 잡고 들어가고 전기, 목수는 보통 평의 얼마를 잡고 들어간다.

- 형틀시공시의 공정은 콘크리트 타설을 했다는 가정하에 이후 공정은

= 아시바(외부비계)설치 - 야기리(외벽형틀) 올리기, 아래층 바라시(해체작업) - 네모도(바닥기준목) 설치 - 철근시공/전기,설비 배관 - 목수 폼작업 - 목수 상판작업 - 철근 스라브(바닥/천정) 작업 - 콘크리트 타설 - 이후 반복

- 이후 내, 외부 시공시 순서는 (현장상화에 따라 차이가 있을 수 있음)

= 덴조(천정) 작업/외부 마감작업(돌, 드라이비트, - 미장 or 견출(노리비끼) 작업 - 아.. 귀찮다... 이후 타일, 도배, 마루, 조명, 싱크, 엘베, 돌, 샤시, 목수, 전기, 설비, 도기, smc 기타등등 너무많아서 나열불가..

- 외부 마감재 종류의 경우 네이버검색

- 화장실 문 설치시에는 슬리퍼가 걸리지않게 5~7전 정도 낮게 준비

- 화장실 문쪽에는 샤워기를 놓지않기

- 창문은 되도록 크게(작게 할경우 좁아보이는 느낌을 줌)

- 창이 바닥에서 300~500정도 여서 아이들이 올라갈 위험이 있는경우 난간대 설치 필수

3.신축빌라 컨설팅이란

- 인천부터 시작해 서울까지 올라오기시작해서 현재는 서울지역 어디든 신축빌라거래서 컨설팅을 끼고 산다고 보면된다

- 일반 부동산 거래의 경우 토지, 건물가격의 0.9%가 법정 수수료

- 컨설팅의 경우 300~1000만 가량을 받음

- 부동산 자격증 없는경우가 많으나 제제할 방법이 없음

- 기존등기가 있는경우 부동산 중개업자가 필요하지만 공등기의 경우는 자격증이 따로 필요하지 않음

- 지역별 신축빌라 네이버에 검색해봤을때 포스팅이 나온다면 그지역은 컨설팅이 존재하는거임

- 각 구청 홈페이지 들어가면 디자인건축과 혹은 건축과 홈페이지가 있음

- 거기에 들어가면 월별 준공현황과 인허가 현황이있음

- 걔중에 다세대 주택찾아서 몇군데 돌아본다음 분양팀이 들어오기전 (즉 건물이 다 지어지기전) 건물주와 다이렉트로 거래하면 조금더 저렴한 가격에 집을살수있음)

- 위에도 얘기했지만 신축빌라 건물주는 자기돈 가지고 하는경우가 많이없음

- 그렇기 때문에 건물이 올라가는중에 집을 사겠다고 온손님은 굉장히 반갑움

- 분양팀 수수료빠지고 컨설팅 수수료 빠지기때문에 어느정도 저렴하게 살수있음 ( 그렇다고 4천 5천만원 싸게살수있는건 아님 그럴꺼면 그냥 옛날 아파트, 빌라 경매나온물건을 찾아보셈 그게 더 가능성있음 )

- 개인적으로 신축빌라 컨설팅중에는 양아이들이 많음.. 오유인들이라도 만약 신축빌라 거래하고싶다면 똑똑해졌으면 좋겟음

- 참고로 전세, 아파트 매매하러 부동산 찾아가도 한번씩들은 빌라사라고 꼬드길꺼임, 빌라사는게 부동산한텐 훨~~~~ 씬더 많이범

졸리니까 그만

시간날때마다 추가할꺼임..