1. 담보대출에 대해 알아보자!! -한도-
2. 담보대출에 대해 알아보자!! -이자-
일단 시작하기전에 출처때문에 눈물좀 ㅠㅠ (훌쩍~)
자.. 오늘은 아침부터 일도 없고... 상담도 없으니...어흑ㅠㅠ...
담보대출 잘 받는 법을 알아보아용~~~
음... 솔직히 이렇게 말은 했지만...저번 글에 너무 많은 내용을 말씀드린거 같아서...하실 그렇게 안내할 말은 없네요;;;;
하지만...정확히 리마인드 한다는 생각으로...정리하자면
담보대출을 받으실때 고려해야 할 사항입니다.
1. 시세대비(또는 감정가대비) 내가 필요한 금액은 얼마인가?
2. 상환 기간은 얼마로 해야하나?
3. 내가 첫달부터 원금을 상환할 능력은 되는가?
4. 변동금리와 고정금리중에 어떤것을 선택하는 것이 좋은가?
5. 과연 이렇게 확인해본 대출이 진짜 나한테 필요한가?
음...이정도면 되겠네요.
하지만 정말 중요합니다. 특히 5번이요.
이건 일단 마지막쯤에 설명드릴게요
1. 시세대비(또는 감정가대비) 내가 필요한 금액은 얼마인가?
이전에도 말씀드렸지만... 모든 금융사가 다 그렇지만은 않지만... 몇몇 금융사는 전체금액에 비해 적은 금액을 받을때에 금리할인을 받을 수 있습니다.
예로는 MCI 보험을 가입하지 않는다던가 (70% 전부 안받는 경우)
전체금액에 절반도 받지 않는다던가 (시세가 5억인데 대출은 2억만 받는경우)
이러한 경우에는 금융사마다 할인금리를 적용합니다.
대략 0.1~0.3 까지 할인을 받습니다. 이거 꽤 큽니다.
2. 상환 기간은 얼마로 해야하나?
사실 이 얘기가 왜 나왔냐면..
주택금융공사 상품중에 보금자리론이라는 것이 있는데 대출기간에 따라 금리가 틀립니다.
오늘자 금리(6월 3일) 기준으로
10년 : 3.15
15년 : 3.25
20년 : 3.35
30년 : 3.40
만기까지 고정 금리입니다. (거치는 1년만가능)
단순 금리만 보시고 무리하게 기간을 줄이시는 분들이 있는데 나중에 부담이 엄청 나셔서 대환 하시는 분들이 많습니다.
1억을 10년에 나누어 내는 것과 30년에 나누어 내는 것은 차이가 큽니다.
뭐.. 당연한 거겠죠...
문제는 너무 무리하게 이자를 줄이려고 빨리 갚는다고 해서 기간을 줄이면 나중에는 엄청난 부담이 될 수 있다는 겁니다.
나중에 일은 어떻게 될지 아무도 모르는 것이니까요.
그래서 좋은 방법은 뭘까...
바로 일단 기간을 30년으로 해서 월 납입 금액을 줄입니다.
그리고는 3년 기준으로 볼때 3년 이상되면 중도상환 수수료가 전액 면제되는 것을 이용합니다. (보통 1~1.5%)
한마디로 추가로 납입하는 것에 대해서는 수수료가 없다는 것입니다.
또 3년 이내에는 금융사마다 틀린데
일반적인 은행권은 전체금액에 매년 10% 면제가 되며 금융사 마다 매년 20%,매년 30%,3년이내 50% 면제기능이 있습니다.
이것을 이용하여 수수료면제 한도내에서 상환을 하면 좋습니다.
일종의 방법론입니다. 다만... 대출 금리를 고려하지않고 면제만을 생각하게 되면 상대적으로 높은 금리를 이용하게 되는 경우도 발생되니
금리와 면제한도를 잘 고려하여 선택하셔야 할 듯 합니다.
3. 내가 첫달부터 원금을 상환할 능력은 되는가?
이거 정말 중요합니다.
기존의 고금리를 저금리로 대환하는 사람이라면 저금리로 되면서 매달 내는 납입금액이 줄어드니깐 크게 상관은 없지만
매매건으로 대출받으시는 분들은 갑작스런 지출이 발생하기에 상환방법에 대해 잘 고려해야 합니다.
이전에도 말씀드렸지만....잠깐...복붙(...)하자면....ㅎㄷㄷㄷㄷ
1억원을 30년으로 3% 이율로 비거치식(원금이자 같이상환)으로 상환한다고 할때 421604원입니다. (원리금균등방식)
그런데 거치식으로 하면 금융사마다 틀리지만 0.1~0.3 정도 금리가 가산이 될껍니다.
그러면 3.1% 이율이라고 가정할때 거치기간(이자만상환)에는 258333원이고
거치기간이 끝나는 시점에는 427016원입니다.
즉, 원금이자 같이 상환하는 기간에는 금액차이는 6천원 밖에 차이가 안납니다.!!
(1억당 0.1% ==> 6천원, 단... 이것은 단순 계산을 위해 이해를 돕기 위한것이고 실제로는 좀더 차이가 납니다.)
결국 내가 원금을 내는것이 당장 힘들면.. 금리가 조금 오르더라도 거치식을 하는게 맞고...
원금을 내는게 부담이 없으면 원금이자를 같이 상환하는게 좋습니다.
즉, 추후 원금과 이자를 동시에 낸다고 하더라도 처음부터 하는 것과 금액차이는 별반 차이가 없으니
내 상황에 따라 필요시에는 거치를 하는 것이 좋습니다.
4. 변동금리와 고정금리중에 어떤것을 선택하는 것이 좋은가?
음...이것도...저번에 말씀드렸으니...복...붙...할까 했지만...너무 성의없어 보일테니깐...ㅎㄷㄷㄷ
그냥 같단히 말씀드리면...변동이 금리가 지금 금융사 평균이 2.80% , 5년 고정금리 평균이 3.30% (매매건기준) 입니다.
문제는 내가 어떤것을 선택하는 것이 좋은가...이것을 저는 이렇게 생각해보는 것은 어떨까 합니다.
"과연 3년 또는 5년 고정 금리가 과연 좋은가??"
이유는... 전에도 말씀드렸지만... 대부분 고정금리라 하면 3년 또는 5년 고정금리가 금융사에서 말하는 겁니다.
그런데 이 기간이 끝나면 거의 대부분이 6개월 변동금리로 바뀌죠.
그렇기에 과연 0.7% 더 주면서 잠깐동안(3~5년) 굳이 고정을 쓸 필요가 있을까요?
차라리 고정을 원하다면 만기고정을 하는게 좋지 않을까요?
여기서 또하나의 의문이 생깁니다.
신문과 각종 언론에서는 9월에 미국 금리 인상때문에 금리가 오른다는데...불안하지 않냐? 이거죠.
당연히 불안하죠.
그런데 언론에서 나오는 얘기들은 단순히 금리가 오른다는 얘기만 나오지 실제로 어떤식으로 어떻게 얼마나 우리가
불안을 느껴야 하는지가 안나와요...전혀 설명이 없죠.
마치 그냥 요즘 많이 핫한 다음의 모카페에서 소문이 퍼지는듯한... 뭐 그렇게 카더라 통신??
그냥 설명이 없죠...그냥 그렇더라...
이 얘기를 왜 하냐면...
미국은 그럼 금리를 어떻게 어떤식으로 올리느냐? 우리나라는 어떤 영향이 있는냐? 이것을 알아야 하는데요
미국은 요즘들어 금리를 인상을 할때 1%를 올린다고 하면 한번에 올리는 것이 아니라
0.2%를 3~4개월에 걸쳐 5번에 나누어 올립니다.
즉, 1%를 다 올리려면 9월부터 올린다고 할때 2018년이나 되야 1%가 올라간다는 거죠.
그리고 이번에 언론에 나온 1%도 사실 올해 초만하더라도 1.5% 이상도 예상이 나왔다가 지금은 1%로 하향 되었죠..물론 예상이였어요.
또한 우리나라는 각종 경기지표상으로는 경제가 살아나는 것 같겠지만...
체감경기로는 계속 하향으로 가고있고... 각종 부채는 매달 10조이상 늘어나고 있고...
결론은 제가 생각하기엔 금리가 인상되든 인하가 되든 우리가 생각하는것 만큼 그렇게 크고 갑작스럽게 오지는 않을꺼라는 겁니다.
또한 우리나라도 2014년 8월 10월 2015년 3월에 각각 0.25%씩 3번에 걸쳐 인하를 하였는데도 불구하고
대출금리는 고정금리 기준으로 0.2% 정도만 인하를 하였습니다.
즉... 기준금리가 인하또는 인상을 한다고 똑같은 폭으로 대출금리가 움직이는 것은 아니라는 겁니다.
그렇다고 미국 금리 인상을 가볍게 보자는 것은 아닙니다.
다만 더 정확히 알고 우리가 그에 대비하자는 차원에서 말씀드린 겁니다.
5. 과연 이렇게 확인해본 대출이 진짜 나한테 필요한가?
사실...이게 제일 중요합니다.
왜냐구요?
상담사로서 많은 분들을 상담하다보면... 꼭 이렇게까지 해야하나...싶은 내용들이 정말 많습니다.
물론 그분들 각자 생각이 있고 형편이 있는것까지 제가 다 이해를 못하겠지만요...
예로... 서울 강남에 있는 24억짜리 아파트에 70% 풀로 대출을 이미 쓰고 있으면서 추가로 2억을 더 받기위해
전체 금액까지 합해서 19억원을 6%의 고금리로 선순위 대출을 받는다던가...
결혼 1년차 부부인데 둘다 무직인 상태에서 2억짜리 아파트를 매매하기위해
70%도 아닌 80%를 금리 4%에 대출을 받아서 이사를 가려고 한다던가...
정말 생각해도 답이 없는 상황이 좀 많습니다...뭐 각자 사정이 있겠지만요..
다들 대출받으시려고 할때.... 제가 이전에 글을 올린 것과 이번글을 다 읽어보시고....
제발 한번이라도 다시한번 처음부터 생각을 해주세요...
과연 이게 나한테 필요한 대출인가...
물론 담보대출이 신용대출보다 훨~~~씬 금리는 싸겠지만... 결국은 대출이거든요.
제가 3번에 걸쳐 글을 쓴 이유가 사실은 이 말씀들 드리려고 쓴 겁니다.
너무 모르시고 너무 무리하시는 분들이 너무 많습니다.
항상 쓰면서 좀더 이해쉽고 짧게 쓰고 요약도 해보려 했지만... 제가 글재주가 없어서 줄여지지도 않고 오타도 많네요 ㅠㅠ
뭐...대단한 내용은 아니지만...필요하신분들께 정말 도움이 되었으면 하네요.
혹여 나중에 추가 내용이 있으면 더 적어보도록 하겠습니다.
아마 추가 내용은 앞으로의 금리변화예상이나... 주택 시세의 변동등... 앞으로의 경제분야쪽 기사를 가지고 다루어야 할 듯 합니다.
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