아파트 가격 상승은 가수요에 의해 결정됩니다.
실수요자는 아파트 가격 상승에 영향을 주지 않습니다.
실수요자란 현 세대에 실제 거주하는 아파트 소유자(1가구 1주택) 가구, 전월세입자 가구입니다.
특히 전월세입자에게는 가수요가 있을 수 없지요.
아파트 가격은 상승하는 시기도 있었고, 횡보하는 시기, 하락하는 시기도 있었지요.
지금은 아파트 가격이 많이 상승한 상태입니다.
지난 10년 동안 전세금도 많이 상승했습니다.
잠실 기준(84㎡)으로 2억 남짓으로 시작해서 작년까지 10억 정도로 상승했고...,
최근 헬리오시티 관련으로 8억으로 2억 정도 하락했는데도 새로운 세입자를 못구해
집주인들은 발을 동동 구른다고 합니다.
여기서 잠깐...!
잠실 아파트 집주인들은 1가구 2주택의 부자들일텐데...,
그깟 2억 융통하거나 대출해서 돌려주면 되는거지..., 발을 동동 거릴게 뭐가 있지...?
예전에는 그럴 수 있었지만...,
올해 들어와서는 은행에서 더이상의 대출이 어렵게 됐다는 겁니다.
최근 5~6년 아파트값과 전세금의 매우 적은 차이(90%)를 이용해 갭투자한 사람들이 많아졌습니다.
갭투자 초기와는 다르게 지금은 이걸로 돈을 수억 벌었다는 지인들의 입소문이 퍼졌고
현재는 언론과 방송 뉴스에서까지 소개되고 있는 실정입니다.
지금까지 갭투자자들이 성공할 수 있었던 이유는 약 5~6년간 전세금의 지속적 상승이었습니다.
아파트 소유자가 주택담보대출을 하는 것이 아니고, 전세입자가 전세담보대출을 하게 한 것이죠.
전세담보대출은 전세금의 80%까지 대출을 해 주고, 거치식이라 이자만 내면 됩니다.
30년 원리금 균등 상환이 적용되는 주택담보대출보다 은행도 대출이 쉽습니다.
전세금 상승은 전세담보대출의 증가가 이어졌고...,
전세금 상승은 하락하던 집값도 멈추게 하고 밀어 올려 급등시키는 지경에 이르렀습니다.
문제는 전세 가구는 가수요가 있을 수 없다는 것입니다.
전세 가구가 꾸준히 공급되지 않으면 전세 가구는 공실이 발생하게 됩니다.
공실이 생기게 하지 않을려면 시세보다 낮은 전세금을 세입자에 제시해야 하겠고,
당연하게 전세금을 조금씩..., 조금씩 낮출 수 밖에 없겠지요.
아파트값이 상승하는 이유는 더 상승하기 전에 빨리 구입해야 한다는 가수요때문입니다.
이 가수요에는 기존 전세입자들이 가격이 더 오르기 전에 구입해야겠다는 욕망도 한 몫 합니다.
무주택자가 그렇게 구입한 아파트에는 전세금을 올린 새로운 세입자를 받아야 하겠지요.
이 지점에 아파트 거품 붕괴의 뇌관이 숨겨 있다고 생각됩니다.
전세 가구가 꾸준하게 지속적으로 공급되지 않는 지점...,
혹은 시점이 있다는 것입니다.
그것이 언제일지..., 혹은 어디서 시작될지는 모르겠지만...,
분명한 것은 어떻게 시작될 것인지는 예측해 볼 수 있습니다.
현재 가계대출은 주택담보대출이 약 1500조, 전세담보대출이 약 700조, 합해서 약 2200조라고 합니다.
오랫동안 저금리가 유지된 덕분에 가계 유동성이 어마어마하게 증가한 상태입니다.
(이 유동성은 시중에 돈이 돈다는 뜻이 아닙니다. 주로 가계에서만 돈인 돌 수 밖에 없게끔 은행이 대출해 준 돈입니다.)
마찬가지로 금리가 상승하게 되면 대출금에 대한 이자비용도 어마어마하게 부담하게 될 것입니다.
{전세금의 급격한 하락이 발생되는 어느 날...!!_2년 전, 또는 4년 전 전세금보다 하락하는 어느 날}
전세담보대출금을 상환할 수 없게 됩니다.
아파트 소유자들이 1~2억씩 전세금 차익을 메꿔줄 수 없는 집주인들이 많기 때문입니다.
앞으로 전세금의 지속적인 하락 여부와...,
잠실 일대 전세 수요 가구들의 증감을 지켜보고...,
전세담보대출금 상환에 문제가 발생했다는 소식이 여기저기에서 들리는 시점이 오면...,
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아파트 거품이 꺼지는 시점이라 여기면 될 것 같습니다.
